物業水費糾紛是指在物業小區內，小區業主與物業管理公司因供、用水及水費的代收、代繳而發生的爭議。物業水費糾紛在本質上屬于物業管理合同糾紛,而非我國《合同法》所特指的供用水合同糾紛。但人民法院在審理這類案件方面經驗不多，對一些專業性的問題未能正確判斷，以致部分案件的處理有失恰當。為此，筆者略就物業水費糾紛案件審理過程中容易產生認識誤區的幾個問題談點膚淺性的防止意見。”“物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。關于審理物業水費糾紛案件應注意的事項的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

物業水費糾紛是指在物業小區內，小區業主與物業管理公司因供、用水及水費的代收、代繳而發生的爭議。常見的糾紛原因有停水爭議、價格爭議，后者尤其見多。物業水費糾紛在本質上屬于物業管理合同糾紛,而非我國《合同法》所特指的供用水合同糾紛。 自城市住房制度改革實施以來，商品房住宅小區建設如雨后春筍蓬勃生長，發展迅猛,越來越多的城鎮居民融入社會化管理模式的小區生活，同時也使小區物業管理糾紛相伴而生，人民法院受理的物業水費糾紛也呈逐年上升趨勢。但人民法院在審理這類案件方面經驗不多，對一些專業性的問題未能正確判斷，以致部分案件的處理有失恰當。為此，筆者略就物業水費糾紛案件審理過程中容易產生認識誤區的幾個問題談點膚淺性的防止意見。

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如何避免物業糾紛

一、關于物業管理公司在水費收取中的身份地位問題

物業管理公司的身份問題涉及到其可否自主向小區業主調整水費價格的資格問題。一般情況下，物業小區由物業管理公司與自來水公司簽訂供用水合同，自來水公司向物業管理公司收取水費。給人一種物業管理公司是供用水合同主體的表象。于是有人認為，物業管理公司與小區業主供水是另一個供用水合同。物業管理公司與自來水公司在供用水合同中約定水費價格，不適用于小區業主，物業管理公司可以高于與自來水公司間的合同價格同小區業主另行約定新的水費標準。筆者認為，這種看法有失偏頗。因為，物業管理公司與小區業主在人格上是各自獨立、地位平等的民事主體。其不是生產型用水企業，也不是物業管理活動之外的單純的終端用水大戶，其與自來水公司簽訂供用水合同，實質上是在代表小區業主同自來水公司締結供用水合同關系。所簽供用水合同應當視作是小區業主――各終端用戶與自來水公司在簽訂合同。盡管其與自來水公司簽訂供用水合同時是以自己名義，但該行為符合“隱名代理”的構成要件，合同上的簽名并不影響委托合同的性質。

因為，《合同法》第四百零二條明確規定：“受托人以自己的名義，在委托人的授權范圍內與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時知道受托人與委托人之間的代理關系的，該合同直接約束委托人和第三人，但有確切證據證明該合同只約束受托人和第三人的除外。”顯然，不論是自來水公司還是小區業主，都對受托人與委托人間的水費收繳代理關系心知肚明。物業管理公司此時居于委托代理的地位。一方面代自來水公司履行供水義務、行使收費權利;另一方面代理小區業主履行交費義務。因此，作為代表小區業主行使物業管理權的物業管理公司只能履行“代收代繳”的物業管理義務，而無權將“代收代繳”義務變更為供用水合同中的權利。否則就有違“代理人以被代理人名義與自己進行民事行為”的法律規則。所以，盡管在合同上或名義上，小區業主未與自來水公司直接簽訂供用水合同，但在實質上不影響小區業主作為合同關系上終端用戶的地位。《物業管理條例》第四十五條規定，“物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。”“物業管理企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用。”由此可見，具備向終端用戶收取水費的是自來水公司，物業管理公司只有委托代收的資格，而不具備經營的資格。我國城市供水是特許經營，物業管理公司不得超越經營范圍進行“零售性”的供水經營。因此，那種將物業管理公司與小區業主間代收水費的行為認定為買賣合同關系，可以另行約定水費價格的觀點是不正確的。

二、關于政府允許物業管理費上浮幅度的適用范圍

我國目前小區的物業管理費實行政府指導價的調整方式。小區物業管理費幅度以及調整比例由政府物價部門以文件形式明確，如“物業管理費的指導價為每平方米1.2元;允許指導價上浮幅度不超過20%”。于是有的物業管理公司視“允許指導價上浮幅度”為尚方寶劍，將供水價格在政府定價的基礎上也相應地上浮，且被有的法院認同。筆者認為，這種做法有違法律規定。因為，自來水供應屬于重要的公用事業。《中華人民共和國價格法》第二十三條規定，制定關系群眾切身利益的公用事業價格、公益性服務價格應當實行聽證制度。國家實行水費由縣級以上人民政府履行聽證程序定價，不屬于指導價的范疇，更不屬于當事人協商的范圍，故不能將政府定價的水費項目也納入價格上浮或協商范圍。政府物價部門對小區物業管理費指導價的批復僅僅限于物業管理，而不波及到供電、供氣、供明等代收代繳項目。國家計委、建設部頒布的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》明確，住宅小區物業管理費的成本構成包括以下項目：(1)管理服務人員的工資和按規定提取的福利費;(2)公共設施、設備日常運行、維護及保養費;(3)綠化管理費;(4)清潔衛生費;(5)保安費;(6)辦公費;(7)物業管理單位固定資產折舊費;(8)法定稅費。該《辦法》并未列舉水電、煤氣、電信等據實結算的項目。建設部頒發的《前期物業管理服務協議》第六條對“代收代繳收費服務”規定：“受有關部門或單位的委托，甲方可提供水費、電費、燃(煤)氣費、熱費、房租等代收代繳收費服務(代收代繳費用不屬于物業管理服務費用)，收費標準執行政府規定。”可見，物業管理費與代收代繳收費存在本質上的區別。按照行業規則，物業管理費的收費標準是以住戶房屋面積計算的，價格上浮的范圍應是與房屋面積相關聯的項目。因此，政府物價部門允許價幅調整只能適用于物業管理費，而不涉及實行聽證的政府定價水費。實行聽證的政府定價水費不屬于物業管理費的上浮范圍。故物業管理公司將水費與物業管理費“跟班搭車”、“捆綁收費”的做法是不恰當的。

三、關于“終端用戶”的識別問題

“終端用戶”是一個銷售概念，終端用戶是終端價格的載體，正確界定“終端用戶”，可以確定用水主體享受何種價格待遇，可否享受城市居民用水的政府定價。準確地講，政府定價的城市居民用水價格是相對于絕大多數終端用戶制定的，它既可稱為零售價，又稱為終端價。終端價原則上應是同城同價，同網同價。

在物業水費糾紛審理中，時常容易發生爭議的一個問題，就是小區業主的用水身份問題。因為如前所述，物業小區供水通常是由物業管理公司與自來水公司簽訂供用水合同。于是，物業管理公司認為其是終端用戶，而小區業主是非終端用戶，故小區業主不應享受政府批準的終端用戶價格。這一觀點也往往被一些法律工作者接受并據此論案。筆者認為，這同樣是一個認識誤區。因為在學理定義上，“終端用戶”是指安裝和使用產品的最終用戶，是經銷商直接開發并進行售后服務的對象。終端用戶概念使用范圍極廣，不僅用于電信、供電、供水、供氣行業，還涉足產品和商品制造、銷售領域。終端用戶屬于應用性概念。《物業管理條例》明確規定，物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當向最終用戶收取費用。這里所指最終用戶顯然是指實際使用的、具有獨立人格的終端用戶。從供水角度上分析，其是商品加主體的合成概念。終端商品應是供水管網中的出水籠頭，用戶則是出水籠頭的實際所有人或使用人。從上述應用概念和法律概念分析，小區業主才是真正的終端用戶，其理應享受城市居民用水的政府定價即終端價格。應當看到，物業管理公司誤認為與自來水公司簽訂了合同的人便是終端用戶，顯然混淆了銷售概念與法律概念的關系。如果是以合同為劃分標準，則在技術狀態或事實就不存在“中端”用戶了。那么任何產品銷售環節中批發商和代理商都成終端用戶了。這顯然是荒謬的，因為事實上批發商和代理商銷售產品并不是產品使用者，其根本不屬于“用戶”之列。以合同關系否認小區業主的終端用戶身份據而剝奪其享受終端價位的權利是錯誤的。

四、關于躉售價格及水費調整的問題

《物業管理條例》第四十五條規定，物業管理區域內最終用戶收取有關費用為供水企業的法定義務。在無商業性住宅的計劃經濟時代， 水費都由單位無償代收并彌補損耗差額。但在房改后的市場經濟條件下，商業性住宅小區物業管理公司是按照市場經濟規律和規則來運作，其管理上的盈利要求，決定了其沒有義務像單位那樣繼續為供水企業提供無償服務，更沒有義務承受水損責任。自來水公司只履行向物業小區供水的批發義務，將其維修管路、設施、抄表和水損的責任轉嫁給了物業小區和終端用戶，收取的水費卻是零售價格，這顯然是不公平的。《城市供水價格管理辦法》第八條規定，輸水、配水等環節中的水損可合理計入成本。《湖北省城市供水價格管理實施細則(暫行)》第八條規定，水損率根據企業規模分別按16%-18%的標準確定。這些規定表明，現行水價已經包括了輸送到終端用戶的損耗。如果自來水公司未能將水直接送到終端用戶，僅送到物業小區，它則應適用躉售價格，以體現價格的合理性。躉售價格即批發價格的概念廣泛適用多種行業，在供水行業則經常使用。其合理性已被一些地方政府的文件所確認。如《湖北省城市供水價格管理實施細則(暫行)》第十六條明確規定：“ 供水企業在未接管居民小區物業管理等單位的供水職責之前，應對居民小區物業管理等臨時供水單位實行躉售價格。躉售價格可在居民生活用水價格上扣減4%—10%，扣減部分應能彌補總表到分表的合理損耗。躉售價格在不改變最終生活用水價格的前提下由供水企業與臨時供水單位協商議定，報所在城市人民政府價格主管部門備案。”居民用水價格是一種包括了供水損耗的零售價格，這種價格只有在自來水公司履行了向終端用戶直接供水義務的情況下才能收取。因此，當物業管理公司與自來水公司簽訂供用水合同的情況下，則應采用躉售價，價格應在居民生活用水價格基礎上有所下調。但在物業管理公司與自來水公司所簽合同為躉售價格時，其仍可以按城市居民統一用水價格向小區業主收取水費，終端價與躉售價的盈余，由物業管理公司用于補償小區內(總表與用戶分表間)的二次供水和正常管漏。如南京市自來水公司從2002年7月1日開始，對有二次供水設施的高層物業管理單位和總表集中供水的小區業主，實行“躉售價格”優惠供水，優惠幅度為5-10%，余下的差額用于補償自來水管線跑冒滴漏的損失和二次供水產生的費用。[page]

但在現實中，不少人對“躉售價格”的歸屬存在模糊認識，認識“躉售價格”是自來水公司對物業管理公司的專項優惠，將終端價與躉售價間的盈余全部歸物業管理公司享有，而將二次供水和正常管漏費用全部轉嫁小區業主承擔，這是不合理的，如前所述的物業管理公司的代理身份論，“躉售價格”應歸小區業主共同享有，而不歸代理人獨占。

五、關于“二次供水”費用的分攤問題

何謂“二次供水”?是指供水系統的傳輸管道，在輸送壓力不能直接將水輸送到終端用戶，而在傳輸管道中采用泵壓等技術手段以保證水源滿足終端用戶用水需要的供水方式。由于二次供水需要相應揚程的水泵等增壓設備，用電量較大，且設備需以管理、維修、保養，其費用成本相應增加。在物業水費糾紛中，經常遇到物業管理公司以小區“二次供水”為由作為增加水價幅度的抗辯。這種抗辯是否成立，要視具體情況而定，主要要考究二次供水的對象是否合理或者說二次供水的技術方案是否符合國家相關設計規范。《中華人民共和國節約能源法》第十二條規定，工程項目的設計與建設，應當遵守合理用能標準和節能設計規范，否則不予審批，或者建成后的不予驗收。小區工程若對可以自然直接供水的區域也采用二次供水方式，則是違規損人之舉，應當進行技術改造。但在現實中生活，小區住宅本應采取直接供水方案而采用二次供水方案的建設項目相當普遍，有些房地產開發商為了節省管道及安裝費用，不惜以國家能源和住戶的長期利益為代價，賺取不義之財，將18米以下的樓層甚至包括一層都一律采用二次供水方案。筆者認為，對這種不合理的二次供水費用，小區業主既可以拒付水費方式來維護權益，也可以要求房地產開發商給予永久性的補償。對技術上合理的二次供水費用負擔，在供水行業和物業管理中存在較大爭議，實際操作也各有所異。筆者認為，可“有條件”地由全體小區業主共同分攤。所謂“有條件”，是指物業管理公司應首先用“躉售價格”與終端價格的差來彌補二次供水的費用，如果“躉售價格”的盈余仍不足彌補，再才由小區業主分攤。

六、小區內異常管漏所增加的水費承擔問題

在物業水費爭議中，小區業主常與物業管理公司發生價格爭議的一種情況是：小區內異常管漏所增加的水費由誰承擔問題。有人認為，這不可爭議地應由小區業主承擔。筆者認為，這應分情況區別對待。《城市供水價格管理辦法》第八條規定：“輸水、配水等環節中的水損可合理計入成本”，可見，一般情況下，水費價格構成中本身己經考慮了管漏等途中損耗，管漏、管裂的水費應包括正常的水價范圍以內，也就是說在終端用戶價格中，正常的管漏損耗已包含到平均水價之中。那么，異常的管漏、管裂所增加的水費是否應由小區業主承受呢?這需要根據具體情況分析，應依據管漏、管裂的原因和管理情況具體而定。管漏、管裂的原因一般分為三種：水管質量、安裝質量、外力擠撞。而搶修情況則是物業管理公司是否盡到定期檢查、及時發現和搶修之責。根據不同情況確定水損的承擔者：如果業主的房屋尚在合同約定保質期內或者水管的合理使用期限內，水管質量和安裝質量由房屋的建設開發商承擔;如果管漏、管裂是由于重型汽車碾壓等外力原因造成的，則由致害者承擔責任;如果物業管理公司未定期檢查和發現管漏、管裂原因并及時搶修，其擴大的水費損失應由物業管理公司承擔;如果異常的管漏、管裂損失是在物業管理公司盡到管理職責后仍不可避免而產生的損失，則由小區業主承擔。這其中，對物業管理公司盡到管理職責的判斷應有一個時間界線，如突發性的地下管裂，發生時物業管理公司可能不知道，要等待供水單位收取水費時，才發現異常，而此時，水費損失已實際發生。如何判斷物業管理公司的管理責任?筆者認為，應按物業管理公司的職責來確定，因為物業管理公司對小區供水設施和狀況存在“經常檢查”、及時發現管裂、總表異常情況的義務，但“經常檢查”并不意味是每天檢查，一般情況下應至少每周檢查一次，假定異常情況發生于該月上旬，而物業管理公司到月底交水費時才發現，那么，對一周內的水費損失可由小區業主承擔，超過一周時間部分由物業管理公司承擔。因此，對異常管漏所增加的水費也有由小區業主和物業管理公司分擔的可能。

七、關于物業管理公司誅連性、捆綁性收費的問題

在實現生活中，物業管理公司時常因與小區業主的其它爭議而采取“停水”措施，或擴大收費范圍的情形較為普遍。如房地產開發商組建或委托的前期物業管理公司，因業主未交足購房款而采取停水措施;因業主拒交不合理水費費而采取停水措施;因業主未交足物業管理費而采取停水措施;將水費收取比例與物業管理費比例掛鉤;將屬于物業管理費內支出的水池、綠化用水費用也納入小區業主分攤等。這類糾紛訴至法院后，物業管理公司往往振振有詞地數落小區業主的過錯或責任，而有的法院卻認同物業管理公司的抗辯。筆者認為，相對應的民事主體在不同的民事法律關系中，其權利、義務是相對獨立的，不同法律關系中的爭議應采取雙方約定的方式或者法定的手段來解決，不能將二者混為一談。物業管理公司的行為與言詞是混淆了不同類型的民事法律關系，將其它民事法律關系中的訴請理由用于物業水費代收代繳法律關系中。物業管理公司接受自來水公司的委托代收水費，其無權超越授權的范圍，采取誅連性、捆綁性的手段來謀求或實現其在另一法律關系中的利益，否則，就構成違約或侵權行為。我國目前有些地方已采取措施明確制止物業管理公司的這種違法行為。如廈門市從2006年1月開展了水、電費欠繳專項治理，嚴禁物業管理公司將水電費與物業管理費捆綁收取，否則，可能受到延遲年檢或取消物業管理資格的處罰。因此，在物業水費糾紛案件審理中，法律應當對物業管理公司誅連性、捆綁性收費的行為說“不”。

八、關于正確處理物業水費糾紛的審判思路

人民法院正確審理物業水費糾紛，應當注意根據物業管理公司與小區業主的訴訟地位和爭議的焦點，正確分配舉證責任。物業管理公司若要調整水費，應責令其對政府定價依據、與自來水公司的合同價格、向自來水公司所交水費的發票、二次供水和管漏損耗、實際代收費額等事項進行舉證。同時還應確定“據實結算”的審判思路，以物業管理公司與自來水公司合同價格(躉售價)為基礎，將支出費用按實際用水噸數計算出分攤損耗后的價格。當該價格低于城居民統一供水價格時，各終端用戶按照實際用水量×該市統一供水價格承擔水費;當該價格高于該市居民統一供水價格時;各終端用戶按照實際用水量×分攤損耗后的價格據實結算。特別要強調的是，“分攤損耗后的價格”必須是排除前述物業管理公司過錯責任和不當計算后的合理價格。