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出租人將違章建筑房屋出租給承租人使用，出租人與承租人之間簽訂的房屋租
郭銘芝律師2021.12.27556人閱讀
導讀：
2006年9月12日，上海市浦東區(qū)規(guī)劃土地管理局通知第三人愛心敬老院，原告張三豐出租的房屋未取得房屋產(chǎn)權證，系違法建筑，要求第三人在限期內(nèi)予以搬出并自動拆除，否則將申請法院強制予以拆除，并承擔相關的拆除費用。據(jù)此，被告孫偉平遂找到原告問其原委，原告承認其出租的房屋沒有取得房屋產(chǎn)權證，但其與被告之間的租賃關系是受到法律保護的，遂要求被告將拖欠的房租予以支付。法院判決上海市浦東區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，原告對系爭房屋無權屬證明或其他合法建房手續(xù)，出租的房屋系違法建筑。那么出租人將違章建筑房屋出租給承租人使用，出租人與承租人之間簽訂的房屋租。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
2006年9月12日，上海市浦東區(qū)規(guī)劃土地管理局通知第三人愛心敬老院，原告張三豐出租的房屋未取得房屋產(chǎn)權證，系違法建筑，要求第三人在限期內(nèi)予以搬出并自動拆除，否則將申請法院強制予以拆除，并承擔相關的拆除費用。據(jù)此，被告孫偉平遂找到原告問其原委，原告承認其出租的房屋沒有取得房屋產(chǎn)權證，但其與被告之間的租賃關系是受到法律保護的，遂要求被告將拖欠的房租予以支付。法院判決上海市浦東區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，原告對系爭房屋無權屬證明或其他合法建房手續(xù)，出租的房屋系違法建筑。關于出租人將違章建筑房屋出租給承租人使用，出租人與承租人之間簽訂的房屋租的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
案情簡介
2005年6月11日，原告張三豐與被告孫偉平簽訂一份房屋租賃協(xié)議，該協(xié)議約定，原告張三豐將位于上海市浦東區(qū)東平路1號華光小區(qū)旁邊的建筑面積總計830平方米的房屋出租給被告孫偉平使用，每月租金3萬元，按季結算，租期截至2009年12月30日。房屋租賃協(xié)議簽訂后，原告張三豐依約向被告交付房屋，被告孫偉平于2005年8月11日向原告支付了房屋租金3萬元。（文中人物為化名）
被告孫偉平取得上述房屋后，與第三人投資開辦上海市愛心敬老院(該院依法取得政府頒發(fā)的許可證，系合法設立)，由被告孫偉平與第三人愛心敬老院共同使用承租的房屋。在承租期間，被告孫偉平僅僅向原告支付房租3萬元，經(jīng)原告多次催討，但被告以愛心敬老院投資太多，現(xiàn)無法籌款支付房租，并表示在年底之前付清房租。原告系老年人，見被告所做的事情是為社會做公益事業(yè)，遂同意被告暫緩支付房屋租金的請求。
2006年9月12日，上海市浦東區(qū)規(guī)劃土地管理局通知第三人愛心敬老院，原告張三豐出租的房屋未取得房屋產(chǎn)權證，系違法建筑，要求第三人在限期內(nèi)予以搬出并自動拆除，否則將申請法院強制予以拆除，并承擔相關的拆除費用。據(jù)此，被告孫偉平遂找到原告問其原委，原告承認其出租的房屋沒有取得房屋產(chǎn)權證，但其與被告之間的租賃關系是受到法律保護的，遂要求被告將拖欠的房租予以支付。但原告的要求遭到被告的拒絕，雙方由此產(chǎn)生糾紛。
原告張三豐認為，2005年6月11日，與被告簽訂的房屋租賃協(xié)議，系雙方真實的意思表示，協(xié)議條款亦經(jīng)雙方共同協(xié)商確定，應屬有效協(xié)議，理應受到法律的保護和支持。現(xiàn)本人已經(jīng)根據(jù)雙方簽訂的協(xié)議將房屋交付給被告使用，而被告也曾支付部分租金，后由于被告投資敬老院出現(xiàn)資金緊張未付租金，因被告所做事情是為社會做貢獻，遂取得本人的理解，同意被告暫緩支付房租，但至今被告仍未再向本人支付房屋租金。更何況，雖然本人出租的房屋未取得房屋產(chǎn)權證是事實，但與被告承租實際使用房屋、支付房屋租金之間沒有任何關系，而且被告在承租期間也實際居住使用了承租房屋，被告理應向本人支付剩余的房屋租金。可見，被告不支付房屋租金的行為，是違反法律法規(guī)規(guī)定的，損害了本人的經(jīng)濟利益，故被告應當根據(jù)協(xié)議的約定支付本人至2006年10月11日止期間(共16個月)的租金45萬元;
被告孫偉平認為，雙方簽訂有房屋租賃協(xié)議屬實，但原告出租的房屋系違法建筑，原告無合法房屋產(chǎn)權證或其他建房手續(xù)，而且原告在出租房屋時，亦沒有將房屋未取得房屋產(chǎn)權證的事實告知本人，存有欺騙之行為。故該房屋租賃協(xié)議是違法的，不具有任何法律效力，而且根據(jù)法律的規(guī)定，該協(xié)議亦是自始無效的。更何況，造成協(xié)議無效的責任在于原告一方，本人在主觀上沒有任何過錯。可見，原告向法院提起的訴訟請求缺乏法律事實和法律依據(jù)，本人不應承擔支付剩余的租金，故請法院依法駁回原告的訴訟請求。
法院判決
上海市浦東區(qū)人民法院經(jīng)審理認為，原告對系爭房屋無權屬證明或其他合法建房手續(xù)，出租的房屋系違法建筑。《城市房屋租賃管理辦法》第6條第5項規(guī)定，屬于違法建筑的房屋不得出租。此規(guī)定屬于強制性規(guī)定，租賃雙方當事人不得違反。故本案中，原、被告雙方所簽訂的房屋租賃協(xié)議違反了上述有關規(guī)定，應屬無效協(xié)議。而且造成該協(xié)議無效的主要責任在于原告，但被告在簽訂房屋租賃合同時未嚴格審查原告對系爭房屋的權利是否完整，也存有一定過錯。現(xiàn)原告就違法建筑房屋出租的行為要求被告支付租金的訴請，于法無據(jù)，不予支持。原告現(xiàn)已收取的租金，屬非法所得，應予收繳;被告承租涉訟房屋使用至今，但未支付的租金，屬雙方約定取得的非法所得，應當予以收繳。根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第58條、第61條之規(guī)定，判決如下：
一、確認原告張三豐與被告孫偉平之間簽訂的房屋租賃協(xié)議無效;
二、被告孫偉平、第三人上海愛心敬老院應當自本判決生效之日起10日內(nèi)搬遷出上海市浦東區(qū)東平路1號建筑面積830平方米的房屋;
三、駁回原告張三豐要求被告孫偉平支付房屋租金48萬元的訴訟請求。
案件受理費9935元，原告負擔8941.5元，被告負擔993.5元。
另外，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第134條第3款之規(guī)定，決定如下：
一、收繳被制裁人張三豐出租違法建筑房屋非法所得3萬元。
二、收繳被制裁人孫偉平使用張三豐出租的非法建筑房屋期間按約應支付的房屋使用費48萬元。
爭議焦點
出租人將違章建筑房屋出租給承租人，出租人與承租人之間簽訂的房屋租賃合同是否有效?
律師點評
在本案中，雙方當事人爭議的焦點問題在于，房屋租賃合同的標的物系違章建筑，那么房屋出租人與房屋承租人之間簽訂的房屋租賃合同是否有效?該房屋租賃協(xié)議無效后，應當如何處理?
所謂房屋租賃合同，是以房屋為租賃物的租賃合同，指的是出租人和承租人之間關于出租人將房屋交付承租人使用，承租人交付租金并于租賃合同終止時將租賃的房屋返還給出租人的協(xié)議。根據(jù)我國《城市房地產(chǎn)管理法》第52條規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。”建設部根據(jù)上述的規(guī)定，亦在1995年頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第3條第2款規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以依照本辦法將承租房屋轉(zhuǎn)租。”因此，按照上述法律和規(guī)章的規(guī)定，在我國，房屋租賃只應該在兩種情況下發(fā)生，第一種情況是房屋所有權人將房屋出租;第二種情況是在第一種情況的基礎上，房屋的承租人經(jīng)出租人同意，再將房屋轉(zhuǎn)租給第三人。可見，如果既不是房屋的所有權人，同時也不是合法有效的房屋租賃合同的承租人，如果出租房屋，根據(jù)《中華人民共和國民法通則》第58條第5項“違反法律或者社會公共利益的”民事行為無效的規(guī)定，這樣的房屋租賃合同是無效的合同。但是，這種情況在《中華人民共和國合同法》施行后發(fā)生了變化。該《合同法》第51條規(guī)定：“無處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。”按照該條規(guī)定，非房屋的所有權人將房屋出租，租賃合同屬于效力未定的合同。如果在合同訂立后，房屋的所有權人沒有追認，出賣人也沒有取得房屋的所有權，則租賃合同無效;如果在合同訂立后，房屋的所有權人加以追認或者出賣人取得房屋的所有權，則租賃合同有效。[page]
關于租賃房屋屬于違章建筑的問題，根據(jù)建設部《城市房屋租賃管理辦法》第6條規(guī)定：“有下列情形之一的房屋不得出租：……(五)屬于違章建筑的;……”我國《民法通則》第58條規(guī)定：“下列民事行為無效：……(五)違反法律或者社會公共利益的。”《合同法》第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：……(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(一)》第4條規(guī)定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。”根據(jù)上述的規(guī)定可知，《城市房屋租賃管理辦法》系建設部1995年5月9日頒布并于1995年6月1日開始實施，其性質(zhì)屬于行政規(guī)章，而上述合同法的司法解釋第4條卻規(guī)定，人民法院確認合同無效，應當以法律和行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。那么，是否由于建設部的《城市房屋租賃管理辦法》屬于行政規(guī)章，在《中華人民共和國合同法》實施后，已經(jīng)不能以該規(guī)章為依據(jù)，認定出租違章建筑房屋簽訂的合同無效?答案是否定的，因為出租房屋屬于違章建筑，建房人在建房時沒有履行相關的建房手續(xù)，他就不能合法取得房屋的所有權，這和出租人出租屬于他人的房屋是有本質(zhì)上的區(qū)別。根據(jù)《中華人民共和國合同法》第58條的規(guī)定和《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第52條的規(guī)定，同樣地可以認定出租違章建筑房屋所簽訂的房屋租賃合同當然是無效的合同。
綜上所述，在本案中，原告將未取得房屋產(chǎn)權證的房屋出租給被告使用，已經(jīng)違反法律的強制性規(guī)定，系無效的合同。根據(jù)《民法通則》和《合同法》的規(guī)定，對于無效的合同，應當恢復原狀，有過錯的一方應當賠償無過錯一方的經(jīng)濟損失，雙方都有過錯的，應當根據(jù)雙方的過錯程度承擔各自的經(jīng)濟損失。對于違反法律強制性的規(guī)定，損害國家利益的，收繳雙方取得的違法所得。據(jù)此，本案租賃當事人簽訂的房屋租賃合同屬于違反法律強制性規(guī)定，其所取得的利益應當予以收繳。故本案法院判決原、被告之間的房屋租賃合同無效，并收繳雙方非法所得是符合法律之規(guī)定的，是正確的。
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