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房屋租賃糾紛屬于民事糾紛還是行政糾紛
元甲交通律師律師2021.12.27153人閱讀
導讀：
劉某收到處罰決定書后，未申請復議或提起訴訟，又未自覺履行，房產管理局遂向法院提起強制執行申請。作為房地產行政管理職能部門，房產管理局在查明劉某強占公有房 屋事實，履行告知義務程序的基礎上，適用該行政規章作出的行政處罰于法有據。劉某與房產公司簽訂租賃合同是平等主體之間的民事法律行為，由此產生的租賃糾紛不 屬于行政法調整的范疇，而應當適用《合同法》的相關規定進行處理。其與劉某簽訂租賃合同，收取租金是一種民事活動，雙方產生民事法律關系。那么房屋租賃糾紛屬于民事糾紛還是行政糾紛。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
劉某收到處罰決定書后，未申請復議或提起訴訟，又未自覺履行，房產管理局遂向法院提起強制執行申請。作為房地產行政管理職能部門，房產管理局在查明劉某強占公有房 屋事實，履行告知義務程序的基礎上，適用該行政規章作出的行政處罰于法有據。劉某與房產公司簽訂租賃合同是平等主體之間的民事法律行為，由此產生的租賃糾紛不 屬于行政法調整的范疇，而應當適用《合同法》的相關規定進行處理。其與劉某簽訂租賃合同，收取租金是一種民事活動，雙方產生民事法律關系。關于房屋租賃糾紛屬于民事糾紛還是行政糾紛的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
[案情]
1998年5月，某縣房產公司（管理該縣公產房的事業單位）對縣城新民路81號公有房屋進行改造后，與劉某簽訂房屋租賃協議，房產公司將店面租賃給劉某經營，租賃期限為一年，自1998年7月1日起至1999年6月30日止，每月租金500 元。合同期限屆滿后，劉某繼續使用該店面，每月仍支付500元租金給房產公司，但雙方未續簽合同。期間，劉某對店面進行室內裝修，房產公司得知也未提出異 議。2001年10月該縣進行機構改革，撤銷了房產公司，成立了房產管理局。2004年元月16日，房產管理局決定對現有公產房采用招標形式確定新的承租 人,劉某參加了81號店面的招標，但該店面被他人中標。次日，房產管理局以書面形式通知劉某在元月20日前搬遷， 劉某認為自己對店面裝修的投資款未得到補償，拒絕搬遷。元月24日，房產管理局向劉某送達了《行政處罰事先告知書》、《責令停止違法行為通知書》、《行政 處罰聽政告知書》，劉某未進行申辯。2月13日，房產管理局對劉某進行行政處罰:一、停止違章占用公有房屋；二、從2004年元月17日起按現房屋租金處 五倍的罰款。劉某收到處罰決定書后，未申請復議或提起訴訟，又未自覺履行，房產管理局遂向法院提起強制執行申請。
[評析]
法院能否受理房產管理局的執行申請，即該類糾紛是民事糾紛還是行政糾紛？有兩種不同的觀點。
第一種觀點認為，該糾紛屬于行政糾紛，法院應當受理房管局提出的行政非訴執行申請。我國建設部頒布的《城市公有房屋管理規定》第四十三條第三項明文規定， 強占公有房屋的，責令其限期遷出，賠償損失，應處以該房屋強占期間租金總額五倍以下的罰款。作為房地產行政管理職能部門，房產管理局在查明劉某強占公有房 屋事實，履行告知義務程序的基礎上，適用該行政規章作出的行政處罰于法有據。劉某在規定的期限未申請復議又未采取司法救濟措施，該行政處罰決定書即發生法 律效力。劉某不自覺履行，房產管理局向法院申請強制執行，法院就應當受理。
第二種觀點是，該糾紛屬于民事糾紛性質，房產管理局作出的具體行政行為明顯缺乏依據，人民法院應裁定不準予執行。理由是：
一、房產管理局適用行政規章對劉某進行行政處罰缺乏法律依據。劉某與房產公司簽訂租賃合同是平等主體之間的民事法律行為，由此產生的租賃糾紛不 屬于行政法調整的范疇，而應當適用《合同法》的相關規定進行處理。房產公司主張劉某搬遷能否支持，劉某的抗辯是否成立，雙方應承擔怎樣的法律責任，應當通 過仲裁或訴訟加以解決，在雙方的糾紛尚未得到裁決前，冒然認定劉某屬強占公有房屋，難于令人心悅口服，所以說房產管理局適用行政規章對劉某進行處罰于法無 據。
二、房產管理局認定劉某強占公有房屋與事實不符。劉某經營房產公司的店面緣由雙方簽訂了房屋租賃合同，盡管租賃期限屆滿，但劉某繼續使用租賃物，房產公司 未提出異議且接受了劉某的租金，根據《合同法》第二百三十六之規定，原租賃合同繼續有效，但租賃期為不定期。《合同法》第二百三十二條規定，對不定期合 同，當事人可以隨時解除，但出租人解除合同應當在合理期限內通知承租人。就本案而言，房產管理局未盡通知義務，也未明確提出解除租賃合同，就以招標形式確 定新的承租人顯然與法相悖。劉某在租賃物中繼續經營是有法可依的，該行為不屬于強占公有房屋的范疇，所以房產管理局認定劉某強占公有房屋缺乏事實依據。
三、房產管理局對劉某進行處罰在程序上存在重大瑕疵。房管局一方面既是行政執法機關，具有行政管理職能，另一方面又 是公產房的管理部門，從事經營活動。其與劉某簽訂租賃合同，收取租金是一種民事活動，雙方產生民事法律關系。如果房管局在與承租人發生糾紛時卻行使自己的 行政管理職權來保護自身利益，就無法保證其作出的具體行政行為公正而無偏私，這與我國程序法設置的回避制度背道而馳。
四、《城市公有房屋管理規定》是在90年代初頒發的，當時的立法目的，法律的基本原則，所規定的基本法律制度和措施，都是以計劃經濟為背景確定的，在市場 經濟體制下，這些法律、法規已經日益顯示不適應性，與現行法律相抵觸的法規，我們就不能參照執行，因此人民法院應當裁定不準予執行，以規范市場，促進市場 經濟有序、健康地發展。
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