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房屋租賃糾紛屬于民事糾紛還是行政糾紛

李孟陽律師2021.12.27109人閱讀
導讀:

劉某收到處罰決定書后,未申請復議或提起訴訟,又未自覺履行,房產管理局遂向法院提起強制執行申請。作為房地產行政管理職能部門,房產管理局在查明劉某強占公有房 屋事實,履行告知義務程序的基礎上,適用該行政規章作出的行政處罰于法有據。劉某與房產公司簽訂租賃合同是平等主體之間的民事法律行為,由此產生的租賃糾紛不 屬于行政法調整的范疇,而應當適用《合同法》的相關規定進行處理。其與劉某簽訂租賃合同,收取租金是一種民事活動,雙方產生民事法律關系。那么房屋租賃糾紛屬于民事糾紛還是行政糾紛。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

劉某收到處罰決定書后,未申請復議或提起訴訟,又未自覺履行,房產管理局遂向法院提起強制執行申請。作為房地產行政管理職能部門,房產管理局在查明劉某強占公有房 屋事實,履行告知義務程序的基礎上,適用該行政規章作出的行政處罰于法有據。劉某與房產公司簽訂租賃合同是平等主體之間的民事法律行為,由此產生的租賃糾紛不 屬于行政法調整的范疇,而應當適用《合同法》的相關規定進行處理。其與劉某簽訂租賃合同,收取租金是一種民事活動,雙方產生民事法律關系。關于房屋租賃糾紛屬于民事糾紛還是行政糾紛的法律問題,大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

[案情]
1998年5月,某縣房產公司(管理該縣公產房的事業單位)對縣城新民路81號公有房屋進行改造后,與劉某簽訂房屋租賃協議,房產公司將店面租賃給劉某經營,租賃期限為一年,自1998年7月1日起至1999年6月30日止,每月租金500 元。合同期限屆滿后,劉某繼續使用該店面,每月仍支付500元租金給房產公司,但雙方未續簽合同。期間,劉某對店面進行室內裝修,房產公司得知也未提出異 議。2001年10月該縣進行機構改革,撤銷了房產公司,成立了房產管理局。2004年元月16日,房產管理局決定對現有公產房采用招標形式確定新的承租 人,劉某參加了81號店面的招標,但該店面被他人中標。次日,房產管理局以書面形式通知劉某在元月20日前搬遷, 劉某認為自己對店面裝修的投資款未得到補償,拒絕搬遷。元月24日,房產管理局向劉某送達了《行政處罰事先告知書》、《責令停止違法行為通知書》、《行政 處罰聽政告知書》,劉某未進行申辯。2月13日,房產管理局對劉某進行行政處罰:一、停止違章占用公有房屋;二、從2004年元月17日起按現房屋租金處 五倍的罰款。劉某收到處罰決定書后,未申請復議或提起訴訟,又未自覺履行,房產管理局遂向法院提起強制執行申請。

[評析]

法院能否受理房產管理局的執行申請,即該類糾紛是民事糾紛還是行政糾紛?有兩種不同的觀點。

第一種觀點認為,該糾紛屬于行政糾紛,法院應當受理房管局提出的行政非訴執行申請。我國建設部頒布的《城市公有房屋管理規定》第四十三條第三項明文規定, 強占公有房屋的,責令其限期遷出,賠償損失,應處以該房屋強占期間租金總額五倍以下的罰款。作為房地產行政管理職能部門,房產管理局在查明劉某強占公有房 屋事實,履行告知義務程序的基礎上,適用該行政規章作出的行政處罰于法有據。劉某在規定的期限未申請復議又未采取司法救濟措施,該行政處罰決定書即發生法 律效力。劉某不自覺履行,房產管理局向法院申請強制執行,法院就應當受理。

第二種觀點是,該糾紛屬于民事糾紛性質,房產管理局作出的具體行政行為明顯缺乏依據,人民法院應裁定不準予執行。理由是:

一、房產管理局適用行政規章對劉某進行行政處罰缺乏法律依據。劉某與房產公司簽訂租賃合同是平等主體之間的民事法律行為,由此產生的租賃糾紛不 屬于行政法調整的范疇,而應當適用《合同法》的相關規定進行處理。房產公司主張劉某搬遷能否支持,劉某的抗辯是否成立,雙方應承擔怎樣的法律責任,應當通 過仲裁或訴訟加以解決,在雙方的糾紛尚未得到裁決前,冒然認定劉某屬強占公有房屋,難于令人心悅口服,所以說房產管理局適用行政規章對劉某進行處罰于法無 據。

二、房產管理局認定劉某強占公有房屋與事實不符。劉某經營房產公司的店面緣由雙方簽訂了房屋租賃合同,盡管租賃期限屆滿,但劉某繼續使用租賃物,房產公司 未提出異議且接受了劉某的租金,根據《合同法》第二百三十六之規定,原租賃合同繼續有效,但租賃期為不定期。《合同法》第二百三十二條規定,對不定期合 同,當事人可以隨時解除,但出租人解除合同應當在合理期限內通知承租人。就本案而言,房產管理局未盡通知義務,也未明確提出解除租賃合同,就以招標形式確 定新的承租人顯然與法相悖。劉某在租賃物中繼續經營是有法可依的,該行為不屬于強占公有房屋的范疇,所以房產管理局認定劉某強占公有房屋缺乏事實依據。

三、房產管理局對劉某進行處罰在程序上存在重大瑕疵。房管局一方面既是行政執法機關,具有行政管理職能,另一方面又 是公產房的管理部門,從事經營活動。其與劉某簽訂租賃合同,收取租金是一種民事活動,雙方產生民事法律關系。如果房管局在與承租人發生糾紛時卻行使自己的 行政管理職權來保護自身利益,就無法保證其作出的具體行政行為公正而無偏私,這與我國程序法設置的回避制度背道而馳。

四、《城市公有房屋管理規定》是在90年代初頒發的,當時的立法目的,法律的基本原則,所規定的基本法律制度和措施,都是以計劃經濟為背景確定的,在市場 經濟體制下,這些法律、法規已經日益顯示不適應性,與現行法律相抵觸的法規,我們就不能參照執行,因此人民法院應當裁定不準予執行,以規范市場,促進市場 經濟有序、健康地發展。

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  • 房屋租賃協議糾紛有哪些情形?

    馮清琴律師

    北京天用律師事務所

    馮清琴

    房屋租賃協議糾紛有哪些情形?

    內容:租賃糾紛情形租賃糾紛的發生大概有以下幾種形式:其一,惡意拖欠,這一類案件占比例不太多;其二,承租人違約導致糾紛,有的是承租人生意方面出現問題,無能力支付租金,這一類糾紛占30%左右;其三,因為房屋改變功能的問題,有的本來使用功能是住宅廠房,有的承租人用作辦公或商業,這須經有權部門批準,否則是違法行為。有的政府規劃未做好,因為政府行為與市場相比大大滯后。市場千變萬化,而政府部門涉及規劃等問題,因此引起租賃糾紛甚至行政糾紛的情形也屢見不鮮。那么房屋租賃協議糾紛有哪些情形?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    馮清琴律師
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    擅長:債權債務、合同糾紛、民間借貸

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  • 房屋租賃合同糾紛如何解決

    張蕓律師

    北京市元甲律師事務所

    張蕓

    房屋租賃合同糾紛如何解決

    內容:1、申請仲裁房屋租賃合同糾紛的仲裁,是指房地產所在地仲裁機構根據爭議雙方當事人在房屋租賃合同中設立的仲裁條款或事后達成的仲裁協議,經當事人申請,以第三者的身份,對當事人爭執的事實與權利、義務關系。2、申請行政主管機關處理行政主管機關是房屋租賃的主管部門。3、民事訴訟到租賃房屋所在地法院起訴解決4、合同當事人協商解決雙方當事人就爭議問題進行協商,防止損失擴大也可以節省其它解決方式的開支。那么房屋租賃合同糾紛如何解決。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    張蕓律師
    2021.12.28359人收看
  • 黃東潔律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 借錢屬于民事糾紛嗎

    陳明月律師

    北京市元甲律師事務所

    陳明月

    借錢屬于民事糾紛嗎

    內容:借錢屬于民事糾紛嗎借錢一般是由公民之間產生的一種民事行為,因借錢產生的糾紛是屬于民事糾紛的一種,適用民事訴訟法,是民事糾紛。借貸雙方約定的利率超過年利率36%,超過部分的利息約定無效。借款人請求出借人返還已支付的超過年利率36%部分的利息的,人民法院應予支持。民事義務的不履行或者不適當履行,必然引起爭議,發生糾紛,當一方當事人把它訴諸司法解決,就成了民事訴訟。這一特點是民事訴訟區別于行政訴訟和形式訴訟的顯著標志。在我國民事訴訟中,當事人、人民法院、人民檢察院都是這樣的主體。那么借錢屬于民事糾紛嗎。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    陳明月律師
    2022.02.07624人收看
  • 林艷英律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛、合同糾紛

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  • 因房屋買賣違約發生的糾紛屬于民事糾紛。當事人可以通過和解或者調解解決,不愿和解、調解或者和解、調解不成的,可以根據買賣合同的內容向仲裁機構申請仲裁或向人民法院起訴。當事人應當履行發生法律效力的判決、仲裁裁決、調解書,拒不履行的對方可以請求人民法院執行。法律依據:《仲裁法》第二條 平等主體的公民、法人和其他組織之間發生的合同糾紛和其他財產權益糾紛,可以仲裁。 《民事訴訟法》第一百二十二條 當事人起訴到人民法院的民事糾紛,適宜調解的,先行調解,但當事人拒絕調解的除外。
  • 房屋租賃糾紛管轄確定

    林艷英律師

    北京市元甲律師事務所

    林艷英

    房屋租賃糾紛管轄確定

    內容:房屋租賃糾紛的管轄應適用民事訴訟法所規定的一般地域管轄還是特殊地域管轄,認識不盡一致。理由是,凡在租賃關系存續期間發生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛,均屬于合同糾紛,因為這類糾紛產生的根據是雙方實際存在的租賃合同;民事訴訟法第二十三條所稱“合同糾紛”并未指明只限于經濟合同,自然,這類民事合同也應適用第二十三條的規定。雙方因房屋租賃發生糾紛而無法協商解決時,出租人和承租人應提交約定的仲裁機關仲裁。那么房屋租賃糾紛管轄確定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 段建國律師

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    擅長:債權債務、刑事辯護、建設工程、民間借貸

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  • 房屋租賃糾紛的處理方法

    元甲交通律師律師

    北京市元甲律師事務所

    元甲交通律師

    房屋租賃糾紛的處理方法

    內容:房屋租賃糾紛是一種較為普遍的民事糾紛,它是指關于房屋和土地的權益爭議。它是指在第三者的主持下,出租承租雙方當事人經過自愿協商,排除爭端,達成和解的一種方法和活動。這里的“合同糾紛和其他財產權益糾紛”,包括公民個人之間的房屋租賃糾紛等。房屋租賃糾紛發生后,公民可以根據條款或仲裁提請仲裁機構居中判明事實,分清責任,依法做出仲裁裁決,解決房糾紛。有些租賃糾紛不愿意調解或不服調解,又沒有達成仲裁協議的,當事人可以將房屋租賃糾紛依法向人民法院提起訴訟。那么房屋租賃糾紛的處理方法。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    元甲交通律師律師
    2021.12.28884人收看
  • 孔孟廷律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 房屋租賃糾紛常見形式和類型

    王熙律師

    北京天用律師事務所

    王熙

    房屋租賃糾紛常見形式和類型

    內容:首先需要了解房屋租賃糾紛的形式以及類型。本文詳細介紹房屋租賃糾紛的表現形式和主要類型,為您分析處理房屋租賃糾紛的辦法。市場千變萬化,而政府部門涉及規劃等問題,因此引起租賃糾紛甚至行政糾紛的情形也屢見不鮮。房地產租賃關系中的損害賠償糾紛同其他法律關系中的損害賠償一樣,主要是由侵權行為引起的,常見的有房屋損壞賠償、人身或財物損害賠償、侵犯房屋共有人合法權益賠償等。房地產租賃除前述違約金和損害賠償糾紛外,還有諸如房地產租賃期間出售的優先權糾紛、轉租糾紛、變更房屋用途糾紛以及租賃合同未經登記致使承租人不能對抗第三人的糾紛等。那么房屋租賃糾紛常見形式和類型。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    王熙律師
    2021.12.28698人收看
  • 邢穎律師

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    擅長:合同糾紛、建設工程、民間借貸、交通事故

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  • 房屋租賃糾紛屬于什么糾紛

    姚平律師

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    姚平

    房屋租賃糾紛屬于什么糾紛

    內容:若當事人在房屋租賃合同中約定訴訟方式解決的或者在糾紛發生后沒有達成仲裁協議的,可以直接向人民法院提起民事訴訟,(3)提起訴訟,不愿意調解或不服調解,又沒有達成仲裁協議的,當事人可以將房屋租賃糾紛依法向人民法院提起訴訟,當發生租房糾紛時,應該首先考慮以協商的形式解決糾紛,仲裁是公民、法人或其他組織之間發生合同糾紛或其他財產權益糾紛時向仲裁委員會申請解決糾紛的一種法定方式,3、通過申請仲裁解決租房糾紛,房屋租賃糾紛的處理途徑主要有三種:(1)申請調解,申請居委會或者村委會設立的人民調解委員會調解糾紛。

    姚平律師
    2021.12.08630人收看
  • 龍珊律師

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    擅長:交通事故

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  • 房屋租賃糾紛次承租人要求賠償是否屬于反訴?

    孔孟廷律師

    北京市元甲律師事務所

    孔孟廷

    房屋租賃糾紛次承租人要求賠償是否屬于反訴?

    內容:次承租人作為案件的第三人,一般情況下屬于無獨立請求權的第三人,不具有訴訟被告的地位,因此,無論其提出什么主張,都不能構成反訴。但出于解決糾紛的考慮,如果次承租人提出此類主張的,可以在其另行提起訴訟后,將該訴訟與原租賃合同解除糾紛合并審理。起訴后,業主向次承租人告知了以上情況,表示次承租人須與業主簽定新合同重新確定租金標準。最后能買單的訴狀是:被告為承租人,第三人為所有次承租人,訴訟請求是請求法院判令被告及所有第三人將房屋歸還原告使用。那么房屋租賃糾紛次承租人要求賠償是否屬于反訴?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    孔孟廷律師
    2021.12.27220人收看
  • 陳明月律師

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    擅長:交通事故

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  • 房屋租賃糾紛哪里投訴最有用

    陳宗瓊律師

    陳宗瓊

    房屋租賃糾紛哪里投訴最有用

    內容:房屋租賃糾紛屬于縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門負責。協商不成的情況下,可以收集證據去法院起訴,由法院依法判決。那么房屋租賃糾紛哪里投訴最有用。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 元甲交通律師律師

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  • 房屋租賃糾紛處理的方式

    翁玉素律師

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    翁玉素

    房屋租賃糾紛處理的方式

    內容:房屋租賃糾紛是一種較為普遍的民事糾紛,它是指關于房屋和土地的權益爭議。這里的“合同糾紛和其他財產權益糾紛”,包括公民個人之間的房屋租賃糾紛等。房屋租賃糾紛發生后,公民可以根據條款或仲裁提請仲裁機構居中判明事實,分清責任,依法做出仲裁裁決,解決房糾紛。有些租賃糾紛不愿意調解或不服調解,又沒有達成仲裁協議的,當事人可以將房屋租賃糾紛依法向人民法院提起訴訟。房屋租賃市場是房地產市場的一個組成部分,租賃市場會隨著經濟的發展而進一步擴大。那么房屋租賃糾紛處理的方式。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    翁玉素律師
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  • 陳宗瓊律師

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    王學瑞律師

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    房屋租賃糾紛屬于民事糾紛還是行政糾紛

    內容:劉某收到處罰決定書后,未申請復議或提起訴訟,又未自覺履行,房產管理局遂向法院提起強制執行申請。作為房地產行政管理職能部門,房產管理局在查明劉某強占公有房 屋事實,履行告知義務程序的基礎上,適用該行政規章作出的行政處罰于法有據。劉某與房產公司簽訂租賃合同是平等主體之間的民事法律行為,由此產生的租賃糾紛不 屬于行政法調整的范疇,而應當適用《合同法》的相關規定進行處理。其與劉某簽訂租賃合同,收取租金是一種民事活動,雙方產生民事法律關系。那么房屋租賃糾紛屬于民事糾紛還是行政糾紛。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    擅長:房產糾紛、建設工程

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  • 房屋租賃合同糾紛具體起訴流程

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    黃東潔

    房屋租賃合同糾紛具體起訴流程

    內容:訴訟請求主要寫明請求解決爭議的權益和爭議的事務,寫明請求人民法院依法解決原告一方要求的有關民事權益爭議的具體事項。按實際情況,租房合同屬于合同糾紛,當事人協商無效的,可以向人民法院起訴,請求人民法院按請求作出相關的判決。第三十四條合同或者其他財產權益糾紛的當事人可以書面協議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地等與爭議有實際聯系的地點的人民法院管轄,但不得違反本法對級別管轄和專屬管轄的規定。③解除租賃合同。對已失去繼續履行合同基礎的租賃關系,或由雙方協商解除合同,或由一方起訴而終止。那么房屋租賃合同糾紛具體起訴流程。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    黃東潔律師
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  • 吳夢云律師

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    擅長:合同糾紛、債權債務、建設工程

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  • 房屋買賣合同糾紛(房屋買賣合同糾紛起訴狀)

    郭銘芝律師

    北京天用律師事務所

    郭銘芝

    房屋買賣合同糾紛(房屋買賣合同糾紛起訴狀)

    內容:《中華人民共和國人民調解法》第二條本法所稱人民調解,是指人民調解委員會通過說服、疏導等方法,促使當事人在平等協商基礎上自愿達成調解協議,解決民間糾紛的活動,2、法律依據:《中華人民共和國民法典》第二百三十三條物權受到侵害的,權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決,房屋買賣合同糾紛應該怎么處理房屋買賣合同糾紛屬于一般的民事糾紛,可以通過訴訟和非訴的方式解決,當事人可以通過和解或者調解解決合同爭議,《民法典》第二百三十三條物權受到侵害的,權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。

    郭銘芝律師
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  • 許瑞林律師

    主任律師
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    擅長:交通事故

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  • 房屋拆遷糾紛——拆遷糾紛中民事訴訟與行政訴訟的關系

    張旭律師

    北京市元甲律師事務所

    張旭

    房屋拆遷糾紛——拆遷糾紛中民事訴訟與行政訴訟的關系

    內容:但是其前提在于拆遷人拆遷行為的合法性。也就是說,一旦在行政訴訟中拆遷人拆遷許可被撤銷,那么,作為拆遷合同主體之一的拆遷人的地位不復存在,拆遷合同將因為主體不適格而被確認無效。因此,在拆遷合同糾紛民事案件的審理過程中,被拆遷人以有關拆遷的具體行政行為不合法等提起行政訴訟,并請求對民事訴訟中止審理的情形,屬于《民事訴訟法》第一百三十六條第五項規定的“本案必須以另一案的審理結果為依據,而另一案尚未審結的”情形,對民事訴訟部分的審理予以中止。那么房屋拆遷糾紛——拆遷糾紛中民事訴訟與行政訴訟的關系。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    張旭律師
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  • 劉曉紅律師

    主任律師
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    擅長:交通事故、合同糾紛、債權債務

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  • 房屋租賃糾紛裝修費用處理原則

    楊一凡律師

    北京天用律師事務所

    楊一凡

    房屋租賃糾紛裝修費用處理原則

    內容:由此,不可拆除之裝潢當屬不動產與動產的附合形式。但在我國的民法中沒有添附的規定,在新的《物權法》中亦未作規定。根據物權法定原則,物權的取得應來自于法律的直接規定,我國法律中既然沒有添附的規定,就不宜直接適用添附理論來明確裝潢物的歸屬問題。而第86條不僅是約定優先,且僅限于財產所有人同意的情形。筆者認為,根據第86條的規定,經出租人同意的裝潢在租賃期間,其所有權仍應屬于承租人。在租賃期滿后,可拆卸部分,由承租人拆卸,不可拆卸部分,有約定的依約定,無約定的才涉及是否折價補償的問題。那么房屋租賃糾紛裝修費用處理原則。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    楊一凡律師
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  • 于海明律師

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    擅長:婚姻家庭

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李孟陽律師

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