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二手房買(mǎi)賣(mài)合同潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)

于海明律師2021.12.26111人閱讀
導(dǎo)讀:

當(dāng)該房屋是“共同所有”時(shí),買(mǎi)方一定要調(diào)查清楚該房屋的全體共有權(quán)人是否都同意出售此房屋。再加上賣(mài)方在出售該房屋時(shí),原承租人還享有在同等條件下的“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”,這樣對(duì)買(mǎi)房者不利。那么二手房買(mǎi)賣(mài)合同潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí),希望能幫助大家。

當(dāng)該房屋是“共同所有”時(shí),買(mǎi)方一定要調(diào)查清楚該房屋的全體共有權(quán)人是否都同意出售此房屋。再加上賣(mài)方在出售該房屋時(shí),原承租人還享有在同等條件下的“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”,這樣對(duì)買(mǎi)房者不利。關(guān)于二手房買(mǎi)賣(mài)合同潛在的法律風(fēng)險(xiǎn)的法律問(wèn)題,大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí),希望能幫助大家。

1、賣(mài)房者是否有權(quán)處置財(cái)產(chǎn)

購(gòu)買(mǎi)二手房簽合同時(shí),要仔細(xì)核對(duì)上述信息可以盡量避免無(wú)處分權(quán)人擅自出售父母的房屋、兄弟姐妹的房屋、朋友的房屋等情形的發(fā)生。

支招:核對(duì)《房屋所有權(quán)證》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“房證”)上的房屋所有權(quán)人姓名與賣(mài)方的身份證信息是否一致,核對(duì)“房證”與“契稅完稅憑證”記載信息是否相一致。

2、避免房產(chǎn)屬于共有情況

如果在事先未查明房屋“共有情況”就簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同,很可能發(fā)生夫妻一方未經(jīng)對(duì)方同意而擅自出售房屋的情況,而這種處分行為由于侵犯了夫妻另一方的財(cái)產(chǎn)共有權(quán),極有可能被認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,從而引發(fā)不必要的爭(zhēng)端。

支招:核實(shí)房產(chǎn)證上共有情況是“單獨(dú)所有”還是“共同所有”。小編提醒,一些時(shí)間比較久的“老房證”上并未記載房屋產(chǎn)權(quán)的共有情況,需要自己去核實(shí)。當(dāng)該房屋是“共同所有”時(shí),買(mǎi)方一定要調(diào)查清楚該房屋的全體共有權(quán)人是否都同意出售此房屋。

3、檢查房子是否被司法機(jī)關(guān)查封

房子被司法機(jī)關(guān)查封常見(jiàn)的情形是這個(gè)房子的貸款還沒(méi)有還清,沒(méi)有還清貸款的房子,是沒(méi)辦法進(jìn)行過(guò)戶(hù)的,因此查明該房屋是否存在按揭貸款尚未還清或者抵押給第三人的情形,是否存在被司法機(jī)關(guān)查封等限制過(guò)戶(hù)的情形。

支招:一方面,買(mǎi)賣(mài)雙方最好協(xié)商持房產(chǎn)證原件一起到房管局查詢(xún)房屋權(quán)屬登記信息,即是查檔,親自確認(rèn)該房屋不存在影響房屋過(guò)戶(hù)的情形,順便還可以確認(rèn)一下房產(chǎn)證的真?zhèn)巍A硪环矫妫绻麩o(wú)法確認(rèn)該房屋是否能解貸過(guò)戶(hù),不要輕信賣(mài)方的承諾而交付房款。

4、檢查房子是否正在出租

由于我國(guó)合同法主張買(mǎi)賣(mài)不破租賃的原則,因此正在出租的房子戶(hù)影響到買(mǎi)賣(mài)交易,簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō),房屋的所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移后,原承租人仍可繼續(xù)在租賃期限內(nèi)使用該房屋,而買(mǎi)方無(wú)權(quán)要求承租人搬出去”。再加上賣(mài)方在出售該房屋時(shí),原承租人還享有在同等條件下的“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”,這樣對(duì)買(mǎi)房者不利。

支招:買(mǎi)方有必要事先查明該房屋的租賃情況,再?zèng)Q定是否購(gòu)買(mǎi),如果打算購(gòu)買(mǎi)已經(jīng)租賃出去的房子,最好讓房主提供一份該房屋承租人的“聲明”主要內(nèi)容表明:承租人承諾在同等條件下放棄行使“優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)”。

(責(zé)任編輯:六六)

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