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簽訂居間協(xié)議慎防附買賣協(xié)議
黃東潔律師2021.12.25627人閱讀
導(dǎo)讀：
陳先生通過上海某大型房產(chǎn)中介公司簽訂了一份 《居間協(xié)議》以及附件 《房屋買賣協(xié)議》，約定10天內(nèi)簽訂 《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，后因故陳先生與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商解除居間協(xié)議，雙方最終沒有簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。顯然，從這個(gè)規(guī)定可以看出來，光簽《居間協(xié)議》的法律后果與簽 《居間協(xié)議》加附件 《房屋買賣協(xié)議》的后果是完全不一樣的。另外，在司法實(shí)踐中，部分法院將 《居間協(xié)議》附加 《房屋買賣協(xié)議》認(rèn)定為買賣關(guān)系成立。那么簽訂居間協(xié)議慎防附買賣協(xié)議。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí)，希望能幫助大家。
陳先生通過上海某大型房產(chǎn)中介公司簽訂了一份 《居間協(xié)議》以及附件 《房屋買賣協(xié)議》，約定10天內(nèi)簽訂 《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，后因故陳先生與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商解除居間協(xié)議，雙方最終沒有簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。顯然，從這個(gè)規(guī)定可以看出來，光簽《居間協(xié)議》的法律后果與簽 《居間協(xié)議》加附件 《房屋買賣協(xié)議》的后果是完全不一樣的。另外，在司法實(shí)踐中，部分法院將 《居間協(xié)議》附加 《房屋買賣協(xié)議》認(rèn)定為買賣關(guān)系成立。關(guān)于簽訂居間協(xié)議慎防附買賣協(xié)議的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。
陳先生通過上海某大型房產(chǎn)中介公司簽訂了一份 《居間協(xié)議》以及附件 《房屋買賣協(xié)議》，約定10天內(nèi)簽訂 《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，后因故陳先生與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商解除居間協(xié)議，雙方最終沒有簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》。
幾天后，他接到了法院傳票,得知自己被中介公司告上法庭，要求全額支付傭金3.5萬元。陳先生是不是應(yīng)該支付這筆傭金?
律師觀點(diǎn):
焦春偉律師 (上海市君悅律師事務(wù)所)：陳先生遇到的問題其實(shí)也困擾了很多人，他們都簽訂過類似的 《居間協(xié)議》和附件 《房屋買賣協(xié)議》。因此，要把問題解答清楚，還必須從這個(gè)協(xié)議本身著手。
正常情況下，買賣雙方通過中介公司進(jìn)行二手房交易應(yīng)該在中介公司的居間介紹下簽訂 《居間協(xié)議》，這本無可厚非，但是現(xiàn)在的情況是，很多中介公司將原來簽訂的 《居間協(xié)議》一分為二，即 《居間協(xié)議》和附件 《房屋買賣協(xié)議》。這一分，從法律上來說有很大的不同。如果僅僅是一份 《居間協(xié)議》，那說明雙方實(shí)際上只是達(dá)成了簽訂正式房屋買賣合同的預(yù)約，說簡(jiǎn)單一點(diǎn)，相當(dāng)于一份 “定金合同”，出售方簽約后不賣了，雙倍返還定金;買受方不買了，定金被沒收，這都是雙方可以接受的，也是交易規(guī)則。
但是一旦簽訂了 《居間協(xié)議》和 《房屋買賣協(xié)議》，就不一樣了。那就不僅僅是一份預(yù)約了，而是一份實(shí)實(shí)在在的買賣合同了，雙方之間建立的不再是一種訂房關(guān)系，而是建立了買賣關(guān)系。如果再違約，就不是損失定金的問題。例如守約方有權(quán)要求違約方繼續(xù)履行，或者要求違約方按照約定承擔(dān)違約金;甚至中介公司可以以促成交易為由，要求支付傭金。
上述分析，可能依然有人對(duì)此有懷疑，認(rèn)為畢竟上下家之間是沒有簽訂網(wǎng)絡(luò)版本的 《上海市房地產(chǎn)買賣合同》，怎么可以視為促成交易呢?實(shí)際上從法律上來講，并非只有簽訂了 《上海市房地產(chǎn)買賣合同》才算建立了房屋買賣關(guān)系。上海市高級(jí)人民法院 《關(guān)于審理 “二手房”買賣案件若干問題的解答》第5條規(guī)定： “買賣雙方就房屋買賣事宜達(dá)成一致意見后，為辦理過戶手續(xù)之需要,大多約定雙方再需簽訂 《上海市房地產(chǎn)買賣合同》示范文本。對(duì)此，買賣合同是否成立、有效應(yīng)根據(jù)雙方的合意情況，予以區(qū)別對(duì)待。如雙方明確以簽訂《上海市房地產(chǎn)買賣合同》為買賣合同成立、生效要件的，從其約定;如雙方并未作出上述約定，而雙方已經(jīng)簽訂的協(xié)議書具備了房屋買賣合同的主要內(nèi)容，應(yīng)視為買賣合同成立，并認(rèn)定合同有效”。顯然，從這個(gè)規(guī)定可以看出來，光簽《居間協(xié)議》的法律后果與簽 《居間協(xié)議》加附件 《房屋買賣協(xié)議》的后果是完全不一樣的。[page]
本案中，陳先生辯稱該協(xié)議簽訂的時(shí)候是中介公司準(zhǔn)備好的，自己第一次買房根本搞不清楚 《居間協(xié)議》與 《居間協(xié)議》加附件 《房屋買賣協(xié)議》的區(qū)別，對(duì)此筆者提醒，希望廣大買房者在了解上述情況后，慎重簽約。
另外，在司法實(shí)踐中，部分法院將 《居間協(xié)議》附加 《房屋買賣協(xié)議》認(rèn)定為買賣關(guān)系成立。因此，如果房屋買賣雙方僅僅是想建立一個(gè)定房關(guān)系的話，在簽約時(shí)，可以要求中介公司將附件 《房屋買賣合同》劃掉，以保護(hù)自己的權(quán)益。
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