夫妻一方簽訂的買賣協(xié)議是否有效

導(dǎo)讀:
張某和李某系夫妻關(guān)系,由于雙方感情不和,于2007年開始分居。兩人在婚后購買三室一廳的房屋一套,房屋產(chǎn)權(quán)證書上顯示所有權(quán)人為張某,共有人為李某。在訴訟中李某向法院申請作為第三人參加訴訟,并稱張某出賣房屋未經(jīng)其允許,請求法院確認(rèn)該房屋買賣協(xié)議無效。張某和王某簽訂房屋買賣協(xié)議為雙方真實意思表示,王某在購買時有理由相信系張某和李某的共同意思表示,王某為善意第三人,且王某交付房款,故李某不得以不知情為由對抗王某的善意取得,該房屋買賣協(xié)議有效。筆者同意第二種觀點,該房屋買賣協(xié)議無效。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的,任何一方均有權(quán)決定。那么夫妻一方簽訂的買賣協(xié)議是否有效。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識,希望能幫助大家。
張某和李某系夫妻關(guān)系,由于雙方感情不和,于2007年開始分居。兩人在婚后購買三室一廳的房屋一套,房屋產(chǎn)權(quán)證書上顯示所有權(quán)人為張某,共有人為李某。在訴訟中李某向法院申請作為第三人參加訴訟,并稱張某出賣房屋未經(jīng)其允許,請求法院確認(rèn)該房屋買賣協(xié)議無效。張某和王某簽訂房屋買賣協(xié)議為雙方真實意思表示,王某在購買時有理由相信系張某和李某的共同意思表示,王某為善意第三人,且王某交付房款,故李某不得以不知情為由對抗王某的善意取得,該房屋買賣協(xié)議有效。筆者同意第二種觀點,該房屋買賣協(xié)議無效。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的,任何一方均有權(quán)決定。關(guān)于夫妻一方簽訂的買賣協(xié)議是否有效的法律問題,大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識,希望能幫助大家。
【案情】
張某和李某系夫妻關(guān)系,由于雙方感情不和,于2007年開始分居。兩人在婚后購買三室一廳的房屋一套,房屋產(chǎn)權(quán)證書上顯示所有權(quán)人為張某,共有人為李某。2008年5月份,張某和王某簽訂房屋買賣協(xié)議,約定張某將該房屋以53萬的價格出賣給王某。協(xié)議簽訂后,王某于6月8日交付房款,后張某一直未將該房屋交付,王某便訴至法院,要求王某交付該房屋。在訴訟中李某向法院申請作為第三人參加訴訟,并稱張某出賣房屋未經(jīng)其允許,請求法院確認(rèn)該房屋買賣協(xié)議無效。
【分歧】
與夫妻一方簽訂的房屋買賣協(xié)議是否有效?
第一種觀點認(rèn)為,該房屋買賣協(xié)議有效。張某和王某簽訂房屋買賣協(xié)議為雙方真實意思表示,王某在購買時有理由相信系張某和李某的共同意思表示,王某為善意第三人,且王某交付房款,故李某不得以不知情為由對抗王某的善意取得,該房屋買賣協(xié)議有效。
第二種觀點認(rèn)為,該房屋買賣協(xié)議無效。張某獨自出賣房屋并非為日常生活需要,且善意取得的標(biāo)的物不適用不動產(chǎn)。
【管析】
筆者同意第二種觀點,該房屋買賣協(xié)議無效。
1、我國《婚姻法解釋(一)》第十七條規(guī)定:“夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn),有平等的處理權(quán)"的規(guī)定,應(yīng)當(dāng)理解為:
(一)夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的,任何一方均有權(quán)決定。
(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)做重要處理決定,夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商,取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。”張某獨自出賣房屋并非為日常生活需要,而是為了占有夫妻共同財產(chǎn),王某有義務(wù)查明李某對于買房的真實態(tài)度,故不能認(rèn)定其有理由相信張某出賣房屋的行為系夫妻共同意思表示。
2、善意取得的標(biāo)的物不適用不動產(chǎn),只適用動產(chǎn)。善意取得制度以犧牲原所有人的利益為代價保護(hù)善意第三人的利益,其構(gòu)成要件也較嚴(yán)格,標(biāo)的物須為動產(chǎn),不動產(chǎn)不能成為善意取得的標(biāo)的。動產(chǎn)物權(quán)的存在以占有為公示方法,以其占有的變動為變更的公示方法,而不動產(chǎn)物權(quán)的存在以登記和登記的變更為公示方法。所以,對于不動產(chǎn)來說,由于物權(quán)變動的特殊性,只要第三人足夠的注意,就不難發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)物權(quán)的真正產(chǎn)權(quán)歸屬,一般不會發(fā)生誤信。本案中王某不構(gòu)成善意第三人,應(yīng)當(dāng)支持房屋共有人李某的訴訟請求。
作者:九江縣人民法院 陶子潤




