廣東省佛山市中級人民法院民事判決書上訴人佛山市禪城區石灣糖煙酒公司因租賃合同糾紛一案，不服廣東省佛山市南海區人民法院南民三初字第352號民事判決，向本院提起上訴。原告請求解除雙方的租賃合同關系，不予支持。關于租賃合同之企業篇的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

廣東省佛山市中級人民法院

民事判決書

上訴人佛山市禪城區石灣糖煙酒公司因租賃合同糾紛一案，不服廣東省佛山市南海區人民法院(2005)南民三初字第352號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭進行了審理，現己審理終結。

原審判決查明：原告佛山市禪城區石灣糖煙酒公司是全民所有制企業，被告丁鏡全是原告的原單位職工。當被告還是原告單位的職工時，原告將自己出資興建的南海石?清暉村三巷7號302房(及相應的單車房)以佛山市公有住房標準出租給被告居住。1999年，原告實行企業轉制，被告成為下崗失業人員，但雙方對上述房屋的租賃關系仍然保持不變，房屋每月租金為315.36元，由被告按季度向原告交付租金。2003年7月，原告沒有按石?水電有限公司的要求報裝水表，導致被告自行墊付了1573.09元。為此，被告從2003年7月起拒付租金至今。2003年7月1日至2005年4月30日，被告共欠租6937.92 元。

被告是佛山市國嘉酒業有限公司的其中一名股東，該公司于1998年10月7日成立，2001年1月1日進行了變更登記。

根據佛山市公安局禪城分局的人口信息查詢資料反映，被告住址是佛山市禪城區同濟路4號102房，被告是該房戶主劉森嬌的女婿。

原告佛山市禪城區石灣糖煙酒公司訴至法院，請求判令：1、被告支付拖欠的租金6937.92元和利息294.31元(利息暫計至2005年4月30日); 2、原、被告間的租賃合同關系解除，被告限期搬出租住的房屋及歸還租用的單車房;3、被告承擔本案訴訟費。被告丁鏡全提出反訴，請求判令原告向被告清償墊付的水表安裝費用1573.09元及利息148.9元(利息暫計至2005年6月9日，要求計至清償之日)。

原審判決認為：被告作為原告的下崗職工，依法享有“國有企業下崗、失業人員已租住公有住房的，房屋產權單位應允許他們繼續租用”的權利。被告從2003年 7月起拖欠原告租金，故原告請求被告支付拖欠的租金，合法有理，予以支持。就原告請求解除雙方租賃關系的問題，雖然被告欠租時間較長，但被告欠租行為與原告未盡報裝水表義務有一定關系，且根據原告提供的人口信息查詢資料反映，被告登記的住址房屋并不是屬于被告或其妻子的，而是屬于被告岳母的，該證據不能證明被告擁有自己的房屋，因此，原告應允許被告繼續租用訟爭的房屋。原告請求解除雙方的租賃合同關系，不予支持。就原告認為被告在未離開原告單位時已是佛山市國嘉酒業有限公司的大股東的問題，因該公司于2001年1月1日進行了變更登記，法院無法核實在1999年原告轉制前被告的相關情況，且被告是原告單位的下崗職工已有證據證明，也得到原告的確認，故被告依法享有房改政策所規定“下崗、失業人員分流安置和再就業后，房屋產權單位也應允許他們繼續租用原公有住房”的權利。故原告認為被告已開辦公司而不符合租住公有住房條件的意見，不予采納。原告作為出租房屋的所有權人，負有保證出租房屋通水通電的基本義務，安裝水表的費用應由其承擔?，F被告為其墊付了水表安裝費1573.09元，原告應予歸還。被告反訴請求原告清償墊付的水表安裝費1573.09元，予以支持。對于原告認為被告一直沒有拿收據回公司報銷，該責任由被告承擔的辯解，不合常理，不予采信。至于原、被告各自所請求的利息，因雙方均有一定的過錯及違約行為，故均不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第二百二十條、第二百二十一條、第二百二十六條、《廣東省公有房產管理條例》第十六條的規定，判決：一、被告丁鏡全應于判決發生法律效力之日起十日內支付租金6937.92元予原告佛山市禪城區石灣糖煙酒公司。二、原告佛山市禪城區石灣糖煙酒公司應于判決發生法律效力之日起十日內清償被告丁鏡全墊付的水表安裝費用1573.09元。三、駁回原告佛山市禪城區石灣糖煙酒公司的其它訴訟請求。四、駁回被告丁鏡全的其他反訴請求。案件受理費299元，由原告負擔11元，被告負擔288元;本案反訴受理費79元，由原告負擔73元，被告負擔6元。

宣判后，原審原告、反訴被告佛山市禪城區石灣糖煙酒公司不服原審判決，向本院提起上訴稱：一審法院認定事實部分不清，適用法律不準。

1、關于原告請求解除雙方租賃合同關系，法院以“因該公司于2001年1月1日進行了變更登記，本院無法核實在1999年原告轉制前，被告的相關情況”為由不予支持，認定事實不清。被上訴人經營的佛山市國嘉酒業有限公司在1998年10月7日成立，被上訴人是出資三股東中最大股東，出資19萬元占公司總投資比例38%，該公司在2001年1月1日對公司經營范圍進行變更，是經營范圍的增加變更，不是股東的變更。該公司的股東仍是原來的股東，只是經營范圍、項目增加而已。上訴人在1999年轉制和被上訴人解除勞動合同時，無法知道被上訴人在1998年10月7日已成立國嘉酒業有限公司，并且是出資最多的股東，出資19萬占公司38%的股份。就事而論，被上訴人在未離開國有佛山市禪城區石灣糖煙酒公司之前，已是國嘉酒業有限公司的大老板，轉制時根本不應列入下崗職工之列。而被上訴人能夠列入下崗職工并領取失業救濟金那是特定時期的產物。被上訴人丁鏡全在成立國嘉酒業有限公司時，登記住所地為佛山市東園9號 104房，說明被上訴人丁鏡全已確認在佛山市東園9號104房居住。結合其它證據可知，從1994年底開始被上訴人已在佛山市樂園9號104房居住，沒有在本案所涉訟的房里居住。另據2005年9月6日調查結果，被上訴人丁鏡全擁有一臺小車，車號為E91401(2004年8月12日初次登記)和一輛摩托車，車號為EX8880(2000年4月29日初次登記)，該兩臺車是被上訴人個人所有的財產。以上可知，被上訴人丁鏡全有私家車，有自己的住房，而且是佛山市國嘉酒業有限公司的大股東，占有38%的公司股權;其持有的失業證所反映的內容不是真實情況。[page]

2、一審判決適用法律不準。被上訴人從2003年7月開始，惡意拖欠租金，擅自將公有住房轉租他人居住，經多次催收不交租金，并不返還租賃房屋。依據《廣東省公有住房管理條例》第二十五條第一款規定：使用單位或個人私自將公房轉租……房管部門有權將房收回;第二款規定：……有意連續拖欠房租半年以上者，房管部門或產權單位除追收欠租外，有權將房屋收回。結合前面所述的事實，被上訴人已不能適用下崗、失業人員的有關政策，不適合再租用公有住房。

據此請求：對原審判決第三項予以改判，判決上訴人和被上訴人的租賃合同關系解除，并判令被上訴人限期搬出租住的房屋及歸還租用的單車房;一、二審訴訟費用由被上訴人承擔。

二審期間上訴人佛山市禪城區石灣糖煙酒公司提供以下證據：

1、兩個錄音材料和錄音材料筆錄，證明上訴人多次向丁鏡全追收租金;租金一直按季度交，數額不變，上訴人清楚告知丁鏡全要交的租金數額，但丁鏡全一直欠交，最后只好用掛號信函通知，但由于丁鏡全長期不在涉訟房屋居住，信件無人簽收被退回;丁鏡全惡意拖欠租金近兩年。2、勞動合同書、企業登記查詢資料、企業變更登記資料、車輛登記資料，證明丁鏡全有財產和能力支付租金而拒不支付;其持有的下崗證所反映的情況不真實。3、會議紀要一份，證明丁鏡全長期拖欠租金;關于涉訟公有房屋買賣的會議通知丁鏡全，丁鏡全沒有參加。

被上訴人丁鏡全質證認為，證據1形成于一審案件受理前，根據證據規則，不能作為新證據。即使能夠采信，也正好證明被上訴人沒有惡意拖欠租金，租金的拖欠事出有因。在第二次法庭調查時，被上訴人認可關于水表費和租金問題，雙方有過協商，證據1有記載。證據2不能證明上訴人要證明的事實。登記資料是早就存在的證據，在一審時沒有提交，不能作為新證據。丁鏡全投資國嘉酒業有限公司并不代表其有支付能力。從公司登記的資料可知，公司成立于1998年10月7日，丁鏡全的下崗證明是在1998年9月30日開出的，是上訴人將失業證的日期改為12月30日。小車是貨車，是掛在丁鏡全名下的，但為公司所有。對證據3的真實性無異議，對于證據的關聯性有異議，該證據不能證明上訴人多次向丁鏡全催收租金，也不能證明已把開會日期通知丁鏡全。

被上訴人丁鏡全答辯稱：一、上訴人認為答辯人不應當屬于失業人員的觀點是錯誤的。1、答辯人持有政府主管部門頒發的失業證、佛山市職工失業救濟申請表。 2、佛山市國嘉酒業有限公司是原石灣區糖煙酒公司批發部按政府集體轉制下崗的職工自救組成的公司，答辯人僅僅是股東，并非經理或董事長，投資是借來的，并非自有資金。答辯人擁有一臺小車和一臺摩托車，該小車是公司運貨的貨車，摩托車是2000年登記的。另外，下崗后可以再就業，不能因為再就業就否認下崗的事實。二、根據佛山市人民政府佛府辦[1998]085號文件規定，答辯人有權繼續租用公有住房，上訴人有義務保證答辯人這一權利的實現。三、答辯人并沒有惡意拖欠租金，也沒有轉租給他人，訟爭房屋一直由答辯人居住。上訴人沒有給答辯人報銷水表安裝費，造成租金拖延的責任完全在于上訴人。綜上所述，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

二審期間被上訴人丁鏡全提供以下證據：

1、佛山市深化住房制度改革方案實施說明一份、《關于1998房改年度公有住房出售價格問題的通知》一份，證明丁鏡全符合房改條件，1998年房改年度公有住房出售價格遠遠低于1300元/平方米，但上訴人堅持以此價格房改。2、向酒類專賣局和市稅務局的報告，證明國嘉酒業有限公司是下崗職工自救組成的企業，丁鏡全是下崗職工符合事實。3、解除勞動合同證明書和下崗證，證明丁鏡全于1998年9月30日下崗，1998年12月30日才辦好下崗證。4、廣東省六建集團有限公司出具的證明，證明丁鏡全為了照顧其父母，曾于2000年4月22日前居住在東園9號104房，之后就一直居住在訟爭房屋內，丁鏡全沒有屬于自己的住房。5、水費收據，證明丁鏡全目前居住在訟爭房屋內。6、(2000)佛石法民初字第317號、(2000)佛中法房終字第267號民事判決書各一份，證明與本案相同的案件已經經過法院處理，兩級法院均駁回了上訴人解除租賃合同的訴訟請求，情況與本案類似。

上訴人佛山市禪城區石灣糖煙酒公司質證認為，對證據1的真實性沒有異議，與本案沒有關聯性。證據2在一審沒有提交，根據證據規則，沒有證據效力。證據3，章是上訴人的章，但修改的部分不是上訴人寫的。證據4正好說明丁鏡全沒有在訟爭公房內居住，丁鏡全之前在東園居住，之后搬到同濟路居住。證據5與丁鏡全是否在訟爭房屋內居住沒有關系。對證據6的真實性沒有異議，但與本案案情不同，本案不適用，而且我國也不是實行判例法的國家。

經審查，本院除對原審判決認定的事實予以確認外，另查明：2004年年底，上訴人通知被上訴人裝水表的費用由上訴人負責，要求被上訴人拿單據回去報銷。

本院認為：佛山市人民政府佛府辦[1998]085號文件第二條“下崗失業人員已經租住公有住房的，房屋產權單位應當允許他們繼續租用，租金標準統一按市政府規定的房改政策執行。下崗、失業人員分流安置和再就業后，房屋產權單位也應按上述規定執行。”是針對企業下崗、失業人員執行房改政策所作的規定，帶有福利的性質，與《廣東省公有房產管理條例》第十一條“住宅分配的對象，主要是無房戶、危房戶、擁擠戶以及按政策應優先照顧的住戶，各單位對住宅分配要實行民主分房，接受群眾監督。”的立法目的是一致的，都是為了保障無房戶、危房戶、擁擠戶以及下崗、失業人員等的居住權。上訴人已按市政府文件規定，解決了被上訴人的公有房屋租住問題;被上訴人作為下崗職工，也已享受了相應的福利待遇。被上訴人作為承租人，負有按時交納租金的義務，上訴人要求被上訴人支付拖欠的租金，于法有據，應予支持。

上訴人主張解除與被上訴人之間的租賃合同，依據不足，本院不予支持。首先，被上訴人拖欠租金與上訴人未盡報裝水表義務有一定關系。上訴人作為出租人，同時又是訟爭公房的產權人，負有保障出租房屋通電通水、保持租賃物符合約定用途的基本義務，水表安裝費用應由其承擔。上訴人雖于2004年年底通知被上訴人裝水表的費用由上訴人負責，要求被上訴人拿單據回去報銷，但之前未及時支付水表安裝費用，有不當之處。其次，被上訴人作為下崗職工，經過自己的努力積累了一定的物質財富，但上訴人并未有充分證據證明被上訴人擁有自己的房屋或者被上訴人將訟爭公房進行轉租，因此，根據佛山市人民政府佛府辦[1998]085號文件以及《廣東省公有房產管理條例》的相關規定，雖然被上訴人嚴重違約的事實清楚，但是被上訴人的居住權還是應當得以保障，上訴人應允許被上訴人繼續租用訟爭的房屋。[page]

綜上，原審判決認定事實清楚，適用法律正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(一)項的規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審案件受理費378元，由上訴人佛山市禪城區石灣糖煙酒公司負擔。

本判決為終審判決。