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侵犯優先購買權買賣合同的效力

劉曉紅律師2021.12.23620人閱讀
導讀:

[裁判要旨]優先購買權的行使期限在性質上應為除斥期間,超過該期間,優先購買權消滅,優先購買權人不得再以行使優先購買權為由來否定出賣人和第三人之間已經成立的買賣合同。如果第三人在侵害優先購買權人的優先權的情況下購買標的物,優先購買權人有權主張該買賣關系無效。同時,優先購買權之訴是一種確認之訴,在法律沒有作出規定前,其應適用訴訟時效的規定。被告則辯稱,兩被告之間系內部資產調整而不是買賣關系,原告無優先購買權;即使原告有優先購買權,因已將該情況書面通知了原告,其長達一年多的時間內并沒有主張優先購買權,應視為放棄權利。那么侵犯優先購買權買賣合同的效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

[裁判要旨]優先購買權的行使期限在性質上應為除斥期間,超過該期間,優先購買權消滅,優先購買權人不得再以行使優先購買權為由來否定出賣人和第三人之間已經成立的買賣合同。如果第三人在侵害優先購買權人的優先權的情況下購買標的物,優先購買權人有權主張該買賣關系無效。同時,優先購買權之訴是一種確認之訴,在法律沒有作出規定前,其應適用訴訟時效的規定。被告則辯稱,兩被告之間系內部資產調整而不是買賣關系,原告無優先購買權;即使原告有優先購買權,因已將該情況書面通知了原告,其長達一年多的時間內并沒有主張優先購買權,應視為放棄權利。關于侵犯優先購買權買賣合同的效力的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

[裁判要旨]

優先購買權的行使期限在性質上應為除斥期間,超過該期間,優先購買權消滅,優先購買權人不得再以行使優先購買權為由來否定出賣人和第三人之間已經成立的買賣合同。但在該期間內,出賣人負有止賣義務。如果第三人在侵害優先購買權人的優先權的情況下購買標的物,優先購買權人有權主張該買賣關系無效。同時,優先購買權之訴是一種確認之訴,在法律沒有作出規定前,其應適用訴訟時效的規定。

[案情]

2001年6月]2日,原告張xx與被告山東省xx貿易公司簽訂房屋租賃合同,約定:被告將座落于泰安市奈河西路的翠竹園酒店租賃給原告經營管理。租賃期間內被告于2004年8月12日通知原告要求其立即交清所欠租金35000元,否則,將依法終止租賃合同,收回房產。2004年10月28日又通知原告稱:因資產調整,原告所租酒店房屋產權變更為被告泰安魯潤股份有限公司,雙方租賃關系按合同規定終止。2004年12月1日,二被告簽訂房屋轉讓合同,約定:被告xx貿易公司將該酒店房產以1860800元的價款轉讓給被告泰安魯潤股份有限公司。合同簽訂后,被告泰安魯潤股份有限公司支付了全部購房款,并于2004年12月24日辦理了房屋所有權證。隨后被告泰安魯潤股份有限公司將該轉讓情況通知了原告。另外,被告xx貿易公司系被告泰安魯潤股份有限公司的股東。

原告張xx于2006年3月訴至法院,請求法院確認兩被告買賣房屋的行為無效,并準許原告按兩被告所確立的房屋買賣條件行使優先購買權。

被告則辯稱,兩被告之間系內部資產調整而不是買賣關系,原告無優先購買權;即使原告有優先購買權,因已將該情況書面通知了原告,其長達一年多的時間內并沒有主張優先購買權,應視為放棄權利。

[審判]

山東省泰安市泰山區人民法院經審理認為,原、被告之間系房屋租賃合同關系,原告作為承租人享有對所承租房產的優先購買權。被告在轉讓該房產前雖通知了原告,但在法定期間內未履行止賣義務,其買賣行為應認定為無效行為。依照合同法第二百三十條、最高人民法院《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》第132條的規定,判決如下:一、被告xx貿易公司與被告泰安魯潤股份有限公司之間關于位于泰安市奈河路119號房產的買賣合同無效。二、駁回原告的其他訴訟請求。

宣判后,雙方均未上訴,一審判決已發生效力。

[評析]

所謂承租人的優先購買權,又稱先買權,是指當出租人轉讓房屋時,承租人在同等條件下,依法享有優先于其他人而購買該房屋的權利。即先買權人在訂立買賣契約時有優先買受的權利,但并非對已成立的法律關系發生變動的權利。這種先買權作為期待權,只有在該項財產出售時,權利人才可享受其權益。先買權人在標的物出賣時,一定期限內不行使的視為放棄。最高人民法院《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》第132條規定:“出租人出賣出租房屋,應提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”合同法第二百三十條規定:“出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。”這就確認了承租人的優先購買權。此種權利是依法產生的,具有一定的專屬性。該期限是法律的強制性規定,應從知悉出賣人和第三人締約之日起計算,這就要求出賣人負有通知的義務,通知的到達是權利人期限計算的起點,是先買權人知悉交易條件、行使先買權的前提。從本案來看,被告xx貿易公司于2004年10月28日向原告送達了出賣房屋的通知,即使當日收到通知,作為享有先買權的原告,其法定期限的計算至少應從2004年10月28日起至2005年1月28日止。在此3個月內被告xx貿易公司負有不得將房屋賣給他人的止賣義務。但二被告之間的房屋轉讓行為恰恰發生在2004年12月1日,即這3個月內。由此可見被告xx貿易公司轉讓房屋的行為違反了最高人民法院《關于貫徹執行民法通則若干問題的意見》第132條的規定,其行為侵害了原告的優先購買權。據此,法院對原告要求確認二被告之間的買賣合同無效的請求予以支持。

優先購買權的行使前提是承租人與其他買受人處于同等條件下。同等條件是對優先購買權人行使先買權的限制,主要指價格條件。在確立優先購買權以后也并沒有剝奪其他人的購買機會,因為其他買受人仍然可以參與購買。如果先買權人不能提供同等條件,則以出價高者得的市場原則決定物的歸屬。本案中,由于被告xx貿易公司是被告泰安魯潤股份有限公司的股東,二被告之間發生買賣行為時確立的價格是考慮到多重因素的,有些因素是原告所不能具備的,加之由于被告xx貿易公司在3個月內未盡到止賣義務,致使原告無法參與競買。基于公平原則,原告不能按二被告之間確定的價格購買,可以按照房屋的市價行使先買權,為此法院對原告要求按照兩被告所確立的房屋價格行使優先購買權的請求,不予支持。

被告xx貿易公司于2004年8月12日發出的通知系向原告催要租金及要求其承擔違約責任的通知,不屬于解除合同的通知。鑒于二被告均系獨立法人單位,二被告之間進行的買賣行為不屬于內部資產調整。因優先購買權之訴是一種確認之訴,在法律沒有作出規定前,應適用訴訟時效的規定。綜上所述,法院對被告的辯稱理由不予采信(山東省泰安市泰山區人民法院·戚桂亮 王曉東)

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  • 拆遷安置房買賣合同效力的認定是雙方一經簽字蓋章即生效。雙方當事人就拆遷安置房買賣合同內容達成一致時合同成立,一般以雙方簽字蓋章之日作為合同生效時間。拆遷安置房買賣合同的生效不以登記為前提,是否在房管部門進行備案登記不影響合同債權的法律效力。拆遷安置房是政府進行城市道路建設和其他公共設施建設項目時,對被拆遷住戶進行安置所建的房屋?!吨腥A人民共和國民法典》第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者當事人另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。第五百零二條 依法成立的合同,自成立時生效,但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。依照法律、行政法規的規定,合同應當辦理批準等手續的,依照其規定。未辦理批準等手續影響合同生效的,不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批準等手續的當事人未履行義務的,對方可以請求其承擔違反該義務的責任。依照法律、行政法規的規定,合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批準等手續的,適用前款規定。
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  • 買賣合同的效力與所有權轉移的規定如下:雙方意思表示真實;雙方具有相應的民事行為能力;不違反法律強制性規定,不違背社會利益;合同標的明確具有可履行性的買賣合同有效。動產適用交付主義,動產所有權自交付之日發生轉移;不動產適用登記主義,不動產自登記之日所有權發生轉移。法律依據:《民法典》第五百九十五條買賣合同是出賣人轉移標的物的所有權于買受人,買受人支付價款的合同。第五百九十六條買賣合同的內容一般包括標的物的名稱、數量、質量、價款、履行期限、履行地點和方式、包裝方式、檢驗標準和方法、結算方式、合同使用的文字及其效力等條款。第五百九十七條因出賣人未取得處分權致使標的物所有權不能轉移的,買受人可以解除合同并請求出賣人承擔違約責任。法律、行政法規禁止或者限制轉讓的標的物,依照其規定。
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  • 不網簽商品房買賣合同的法律效力是:依法成立的合同當事人一經簽字或蓋章即產生法律效力,受法律保護,未辦理網簽、過戶登記等手續不影響商品房買賣合同的效力。法律依據:《城市房地產管理法》第六十條 國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。 《民法典》第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者當事人另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。 第五百零二條 依法成立的合同,自成立時生效,但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。依照法律、行政法規的規定,合同應當辦理批準等手續的,依照其規定。未辦理批準等手續影響合同生效的,不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批準等手續的當事人未履行義務的,對方可以請求其承擔違反該義務的責任。依照法律、行政法規的規定,合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批準等手續的,適用前款規定。
  • 小產權房買賣合同效力的法律依據

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    小產權房買賣合同效力的法律依據

    內容:由于房屋與土地的不可分離的屬性,決定了房屋權屬與土地使用權之間的相關性。雖然,我國法律對農民的房屋所有權予以了充分的保護,但基于對農村土地的特殊社會負擔考慮,現行法律對宅基地的使用權流轉未予以肯定。如果允許其向外進行流轉,便導致流轉標的不適格,造成集體資產的流失,違反了公平的原則,違背農村住宅用地分配制度的本意。法院在審理案件的時候,如果法律對某類糾紛沒有明確規定,應該查找國家政策對此規定。國家政策有規定的,適用國家政策進行裁判。因此,根據“地隨房走”的制度和我國現行法律和有關政策規定,非集體組織成員買賣小產權房合同應當認定無效。那么小產權房買賣合同效力的法律依據。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 沒有網簽的買賣合同是否有效力

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    沒有網簽的買賣合同是否有效力

    內容:買賣雙方當事人持買賣合同等資料辦理交易資金監管手續。網簽服務人員依照二手房買賣信息表信息在線編輯買賣合同內容。網簽合同提交前買賣雙方可以更改合同內容買賣雙方自行成交的由各房產交易辦事大廳網簽窗口負責打印網簽合同文本房地產經紀機構居間、代理二手房買賣的由該經紀機構負責打印網簽合同文本。買賣雙方當事人對二手房買賣合同內容簽字確認自行設置網簽查詢密碼網簽合同經買賣雙方當事人簽字確認后提交。那么沒有網簽的買賣合同是否有效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    王學瑞律師
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  • 買賣合同經過下列時間失去法律效力:1、一般由當事人自行約定;2、若當事人沒有約定的,通常認定永久生效。根據相關法律規定,合同當事人可以約定合同期限,也可以約定合同附條件解除,只要不違反法律規定,該約定就會依法生效。法律依據:《中華人民共和國民法典》第一百五十八條 民事法律行為可以附條件,但是根據其性質不得附條件的除外。附生效條件的民事法律行為,自條件成就時生效。附解除條件的民事法律行為,自條件成就時失效。 第一百五十九條 附條件的民事法律行為,當事人為自己的利益不正當地阻止條件成就的,視為條件已經成就;不正當地促成條件成就的,視為條件不成就。 第一百六十條 民事法律行為可以附期限,但是根據其性質不得附期限的除外。附生效期限的民事法律行為,自期限屆至時生效。附終止期限的民事法律行為,自期限屆滿時失效。
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  • 簽訂車輛買賣合同效力如何

    周春花律師

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    周春花

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  • 孔孟廷律師

    主任律師
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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 依法簽訂的車輛買賣合同一般而言是具有法律效力的。具備完全民事行為能力的當事人應當依照自己的意思訂立車輛買賣合同。依法成立的合同,自成立時生效,對當事人具有法律約束力。法律依據:《中華人民共和國民法典》第五百零二條 依法成立的合同,自成立時生效,但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。 依照法律、行政法規的規定,合同應當辦理批準等手續的,依照其規定。未辦理批準等手續影響合同生效的,不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批準等手續的當事人未履行義務的,對方可以請求其承擔違反該義務的責任。 依照法律、行政法規的規定,合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批準等手續的,適用前款規定。
  • 未辦理過戶登記,房屋買賣合同效力

    張旭律師

    北京市元甲律師事務所

    張旭

    未辦理過戶登記,房屋買賣合同效力

    內容:如果賣方將房地產和土地分別賣于不同的買方,或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權,買方可以提出這種買賣合同無效。產權主體有問題,合同無效。部分共有人未取得其它共有人同意,擅自出賣共有房屋的,其買賣行為也無效。侵犯優先購買權,合同無效。房屋所有人出賣出租房時,須提前3個月通知承租人,在同等條件下,承租有優先購買權。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租優先購買權的,共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。單位違反規定購房,合同無效。買賣合同生效后,雙方均不得因價格高低無故反悔,應按合同議定的價款、期限和方式交付。那么未辦理過戶登記,房屋買賣合同效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    張旭律師
    2022.01.01304人收看
  • 張蕓律師

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    擅長:婚姻家庭

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  • 由于開發商不具備商品房開發資質,并未取得商品預售許可證明,所以開發商所建房屋既不屬于商品房范圍,也不得提前預售,因此雙方訂立的商品房預售合同應當認定為無效?!冻鞘蟹康禺a開發經營管理條例》 第二十三條 房地產開發企業預售商品房,應當符合下列條件:(一)已交付全部土地使用權出讓金,取得土地使用權證書二)持有建設工程規劃許可證和施工許可證三)按提供的預售商品房計算,投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上,并已確定施工進度和竣工交付日期四)已辦理預售登記,取得商品房預售許可證明。
  • 夫妻一方私自賣地賣房,買賣合同有沒有效力呢

    趙金保律師

    北京市元甲律師事務所

    趙金保

    夫妻一方私自賣地賣房,買賣合同有沒有效力呢

    內容:案情介紹原告莫某某與被告施某某于1983年5月28日登記結婚。原告認為上述兩塊回建地是原告與被告施忠婚后取得的夫妻共同共有財產。被告施某某未經原告同意私自處分重大夫妻共同共有財產的行為是無權處理行為。因此原告向人民法院提起訴訟并請依法判決確認兩被告于2011年6月23日簽訂國有土地轉讓協議無效。因此被告張某某認為本案不屬于人民法院受理民事訴訟的范圍的主張并沒有法律依據。本案中被告施某某與被告張某某明知轉讓的土地尚未取得土地使用權證書仍然簽訂土地使用權轉讓合中。那么夫妻一方私自賣地賣房,買賣合同有沒有效力呢。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    2022.01.31432人收看
  • 李維律師

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    擅長:物業費糾紛、供暖費用糾紛

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  • 不當得利買賣合同效力如何

    郭銘芝律師

    北京天用律師事務所

    郭銘芝

    不當得利買賣合同效力如何

    內容:如果惡意取是的,買賣合同無效,惡意取是人要返還利益。代他人收取房租或有對方授權,但是最后拒不返還據為己有的行為就是沒有合法根據的。構成不當得利之得利恰恰說明了,要構成不當得利必須有一方獲取利益,具體來說,這種利益應局限于財產利益,而非精神利益。相對應地,一方得利,另一方受損,否則不當得利就沒有非法的原因。如果不具備因果關系,此方受損并非由于彼方的得利,則不構成民法意義上的不當得利。那么不當得利買賣合同效力如何。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    郭銘芝律師
    2022.02.06780人收看
  • 王熙律師

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    擅長:債權債務、建設工程、民間借貸

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  • 股權轉讓合同是否買賣合同效力

    邢穎律師

    北京天用律師事務所

    邢穎

    股權轉讓合同是否買賣合同效力

    內容:股東應就其股權轉讓事項書面通知其他股東征求同意其他股東自接到書面通知之日起滿三十日未答復的視為同意轉讓。經股東同意轉讓的股權在同等條件下其他股東有優先購買權。兩個以上股東主張行使優先購買權的協商確定各自的購買比例協商不成的按照轉讓時各自的出資比例行使優先購買權。這是根據股權轉讓在公司法上有無規定而作的劃分。特殊轉讓指公司法沒規定的轉讓如股權的出質和因離婚、繼承和執行等而導致的股權轉讓。法定轉讓是依法發生的轉讓如股份的繼承等。那么股權轉讓合同是否買賣合同效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    2022.03.02394人收看
  • 林艷英律師

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛、合同糾紛

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  • 簽訂二手房買賣合同是否有效

    楊一凡律師

    北京天用律師事務所

    楊一凡

    簽訂二手房買賣合同是否有效

    內容:故只要房屋沒有正式辦理登記過戶手續,即使賣方已收取了房價款,交將房屋交付買方使用,當事人仍可提出合同無效的主張。(四)侵犯優先購買權,合同無效。房屋所有人出賣出租房屋時,須提前3個月通知承租人,在同等條件下,承租人有優先購買權。單位違反規定,購買私房的,該買賣關系無效。買賣合同生效后,雙方均不得因價格高低無故反悔,應按合同議定的價款、期限和方式交付。

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    2022.03.31922人收看
  • 張旭律師

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    擅長:房產糾紛、建設工程

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  • 民法典中買賣合同作擔保效力如何定

    段建國律師

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    段建國

    民法典中買賣合同作擔保效力如何定

    內容:前款規定的債權人為留置權人,占有的動產為留置財產。事實和理由部分將訴求中的基本事實陳述清楚就可以了,語言盡量簡潔,概括性地將賣賣合同糾紛發生的情況以及要求被告承擔違約責任法律依據闡明。證據在立案的時候提交復印件即可,證據原件在開庭審理的時候提交,供法庭質證。那么民法典中買賣合同作擔保效力如何定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    2022.02.08827人收看
  • 張嘉娛律師

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    擅長:建設工程、合同糾紛、債權債務

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  • 夫妻單方擅自處分共同財產,買賣合同法律效力如何

    崔玉君律師

    北京天用律師事務所

    崔玉君

    夫妻單方擅自處分共同財產,買賣合同法律效力如何

    內容:2014年2月起,謝某的妻子孫某多次找到章某,稱該商鋪為其與謝某的雙方共有財產,自己并不同意出售該套商鋪,要求解除謝某與章某的商鋪轉讓合同。夫妻對共同所有的財產,有平等的處理權。夫妻一方對夫妻存續期間的財產的處分,需征得配偶的同意。那么夫妻單方擅自處分共同財產,買賣合同法律效力如何。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    崔玉君律師
    2022.02.11143人收看
  • 馮清琴律師

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劉曉紅律師

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