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買房定金
陳明月律師2021.12.10828人閱讀
導讀：
買房定金“認購定金難歸還”是中消協列為簽訂商品房買賣合同需警惕的九大陷阱之首。并約定，梁先生若在約定的期限內不簽署《商品房買賣合同》，視為自動放棄認購，定金不于返還。梁先生為此將開發商告上法庭，要求判令開發商退還購房定金3萬元。但如能證明購房者已在規定期限內與發展商進行了談判，系由于不可歸責于雙方的原因而無法達成協議的，可要求退還定金。而目前最容易引發爭議的是立約定金。那么買房定金。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
買房定金“認購定金難歸還”是中消協列為簽訂商品房買賣合同需警惕的九大陷阱之首。并約定，梁先生若在約定的期限內不簽署《商品房買賣合同》，視為自動放棄認購，定金不于返還。梁先生為此將開發商告上法庭，要求判令開發商退還購房定金3萬元。但如能證明購房者已在規定期限內與發展商進行了談判，系由于不可歸責于雙方的原因而無法達成協議的，可要求退還定金。而目前最容易引發爭議的是立約定金。關于買房定金的法律問題，大律網小編為大家整理了債權債務律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
買房定金
“認購定金難歸還”是中消協列為簽訂商品房買賣合同需警惕的九大陷阱之首。圍繞購房定金可不可以退這一個問題，引發了不少購房者與發展商的糾紛。
2002年3月5日，家住國貿大道的梁先生欲買一套房子，與海南S房地產開發公司(簡稱S公司)簽訂了一份實際是認購合同的《定金合同》，雙方約定：梁先生交納定金3萬元，認購“海怡豪圓”商品房一套，總價款53.2803萬元，雙方商定2002年3月5日到3月7日簽定《商品房買賣合同》。并約定，梁先生若在約定的期限內不簽署《商品房買賣合同》，視為自動放棄認購，定金不于返還。然而，在簽訂《商品房買賣合同》的過程中，梁先生對合約中不如意的地方進行修改，因協商未果，合約無法在規定的時間內簽署。梁先生為此將開發商告上法庭，要求判令開發商退還購房定金3萬元。在2004年4月29日的判決中，海口龍華區法院認為購房中的定金是起到一個擔保作用的，但由于彼此在合同條款上有分歧而未能達成協議，那是由于客觀原因導致購買行為不能完成，雙方都沒有過錯，發展商應退還定金。
本案的代理人海南瑞來律師事務所的黃文燦律師告訴記者，如有合法成立的定金合同購房者逾期無正當理由不簽合同開發商有權沒收定金。但如能證明購房者已在規定期限內與發展商進行了談判，系由于不可歸責于雙方的原因而無法達成協議的，可要求退還定金。因此購房者應特別要注意留下協商合同的證據。
黃律師還特別提出，定金有很多種類型，有擔保合同履行的履約定金，有擔保合同訂立的立約定金。而目前最容易引發爭議的是立約定金。開發商往往在消費者沒有充分了解房屋和合同文本的情況下，就誘使消費者與之簽訂認購書、定購書、定金合同?在法律性質上為立約定金合同?并收取相應的金錢。如果開發商這樣做，并以沒收定金相要挾脅迫消費者在格式合同上簽字，將嚴重侵犯了消費者的知情權、自由選擇權，違反了“合同自由”和“公平”的法律原則，剝奪了消費者公平談判的權利。開發商的這種做法，其實質是一種“經濟暴力”，妨礙了社會公正，法律不應支持。
另一律師事務所的何律師則告訴記者，并不是所有的協商合同都有利于購房者，2003年12月，張先生在某樓盤看樓，售樓小姐介紹了一套5樓的單位。講究生活質量的張先生提出要了解房間的采光情況。銷售小姐稱采光肯定沒問題，陽光可以照到中午，并且催促他簽《認購書》。由于看樓時間是下午，張先生無法實地檢測，于是相信了售樓小姐的話，交了1萬元定金。可是，后來張先生再去實地查看，卻發現情況大相徑庭，陽光照射時間大約在不到上午9點就沒有了。張先生認為被售樓人員誤導，購買的房子并不符合自己的要求，和開發商就購房合同協商未果后，要求發展商退還定金，但被拒絕了。
何律師認為，張先生的要求可能不被法院采納。因為他所認購的房子雖然有部分不符合要求，但從主體上看并沒有受到欺騙，所以發展商不承擔主要責任，無需退款。
何律師指出，在以下三種情況下，購房者是可以向開發商拿回定金的：
一、在開發商沒有取得《房地產預售許可證》，即不具備商品房預售法定條件的情況下，其與購房者約定的購房定金是無效的。根據《合同法》無效合同的處理原則，不論雙方是簽訂《認購協議》，也不論雙方是否約定定金退還事項，開發商都應無條件退還定金給購房者。
二、如果開發商沒有取得《房地產預售許可證》，卻故意隱瞞重要事實或提供虛假情況謊稱已取得《房地產預售許可證》，開發商須對此承擔締約過失責任，除退還購房者定金外，還應該賠償購房者利息等資金損失及其他有關財產損失。
三、在開發商具備商品房預售法定條件，取得《房地產預售許可證》的情況下，如果雙方只約定了購房者拒絕訂立《商品房買賣合同?預售?》便無權要求退還所交付定金，購房者則可以該約定有失公平為由，申請法院或仲裁機構變更或撤銷該約定，要求開發商退還所支付現金。
徐州金合律師事務所杜主任認為，消費者買房時須先簽訂認購協議書，并交付一定數額的定金，在我市乃至全國的房地產行業內都是一個慣例。消費者支付購房定金主要有兩種情況：
一是開發商在尚未取得《房地產預售許可證》，即不具備商品房預售法定條件的情況下，有時會以打折、優先選房等優惠吸引有意購買樓盤的消費者交付“臨定”或“誠意金”。這種定金并不具有法律約束力，所以無論何種因素，消費者在不購房的情況下都可以要求開發商退還。
第二種是開發商在取得《房地產預售許可證》后，與消費者簽訂《認購書》并收取定金。這筆定金是以合同形式規定，具有法律效應。
根據規定，如果由于消費者的個人因素而未能訂立合同時，開發商無需退還定金;反之由于開發商因素而造成的，開發商需全額退還。此外，不能歸責于當事人雙方的原因而導致買賣合同未能訂立的，開發商應當將定金返還消費者。同時，如果雙方都有責任，法院目前也視為不可歸責于雙方，開發商也應退還定金。
因此，消費者與開發商糾紛的主要焦點就集中在責任在哪方。爭議最多是第二種情況。消費者在購房過程中，由于種種問題中止購房，向開發商索取定金時，往往受到各種阻擾，因而產生糾紛。購房是非常專業的，一般的消費者都是無法全面掌握其中的情況。所以，消費者也要增強法律意識，要養成請律師買房的消費習慣，避免落入陷阱。
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