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商品房怎樣算正式交房
姚平律師2021.12.061097人閱讀
導讀：
交房必須達到法定的以及約定的交付使用條件交房，并不能簡單地從字面理解出賣人在約定的時間將房屋轉移于買受人占有,在非商品房買賣情況下，由于非商品房通常不是新建房屋，往往具備了一般的交付使用條件，所以其交付使用條件的具備，主要看當事人是否對房屋的交付使用條件有特殊的約定,對于房屋的交付，最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十一條規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外,交付條件就是交房要達到的手續性條件，目前一般有兩項必備條件：第一是您所購買的商品房必須具備竣工驗收備案文件，所謂的竣工驗收也叫綜合驗收，就是對于整棟樓的包括主體工程結構、消防、人防、抗震、防雷、綠化等等單項驗收完成以后，對照規劃所做的綜合性驗收文件。
一、商品房怎樣算正式交房？
正式交房：一般的開發商交房指的是按照《商品房買賣合同》約定的交房時間、交付條件和交付標準給與業主進行交付使用的過程。當然交房只是最終的目的，表示我們花了那么多錢買的房子終于可以拿到鑰匙了，拿鑰匙也就是交房。
所謂的正式交房的必備條件是什么
一般情況下我們所購買的商品房必須達到《商品房買賣合同》中約定的交付標準達標、交付條件達成后才能正式交房。
交付標準就是我們所購買的房屋的交付硬性條件，比如說門窗是什么樣的，地面是毛地還是鋪裝地板呢？墻面是混凝土抹平呢還是乳膠漆墻面？電梯是什么品牌？水管是什么品牌什么規格等等。
這些其實我們一般的驗房過程都是不注意的，不過這些也都是不用太擔心的，因為有交付條件中的竣工驗收為我們保駕護航的。
另外還有五通的問題，水電氣網暖是否通達，水是否是市政正式供電？水是否是市政正式供水？天然氣有沒有接通？網絡是否可以開通？暖氣設備是否通達等。
交付條件就是交房要達到的手續性條件，目前一般有兩項必備條件：
第一是您所購買的商品房必須具備竣工驗收備案文件，所謂的竣工驗收也叫綜合驗收，就是對于整棟樓的包括主體工程結構、消防、人防、抗震、防雷、綠化等等單項驗收完成以后，對照規劃所做的綜合性驗收文件。
第二就是商品房實測報告，實測報告就是我們所購買的房屋的實際建成建筑面積，也就是我們將來辦證的面積了，這個面積和我們之前購買的面積可能有出入，一般不超過3%也都算是正常的。
所以說，只有房屋達到了最基本的交付條件以后，才能夠正式交房。
二、怎樣才算完成商品房交付？
對于房屋的交付，最高人民法院《商品房買賣合同糾紛解釋》第十一條規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外?！惫试瓌t上，交房僅僅意味著對房屋的移轉占有。
由于不動產所有權的移轉以產權過戶登記為要件，與動產所有權的移轉以標的物交付行為的完成即意味著標的物所有權的移轉完全不同。
因此，房屋的交付只是房屋買賣合同履行行為的一部分，完整的履行行為應當包括出賣人交付房屋于買受人并使其取得該物所有權的行為。
房屋交付與房屋所有權移轉是兩種不同性質的履行行為，應當予以區分。當然，按照上條規定，如果當事人在合同中明確約定“房屋交付使用”不僅是轉移占有房屋，而且同時要移轉房屋所有權的，就應當按照約定來確定當事人雙方的權利義務內容。
在此約定下，出賣人不僅應當在合同約定的期限內將房屋移轉給買受人占用，而且還應當將房屋的所有權移轉于買受人，否則應承擔違約責任。
如果當事人僅約定了“房屋交付使用”的時間，而未明確約定其中包括房屋所有權轉移的，出賣人只要在約定的期限內將房屋移轉給買受人占用，即“交鑰匙”，就應認定出賣人按期履行了“房屋交付使用”的義務。
交房必須達到法定的以及約定的交付使用條件交房，并不能簡單地從字面理解出賣人在約定的時間將房屋轉移于買受人占有。交房必須達到交付使用條件。
交付使用條件，指的是房屋具備了按照房屋的性質、用途使用的完整功能。在非商品房買賣情況下，由于非商品房通常不是新建房屋，往往具備了一般的交付使用條件，所以其交付使用條件的具備，主要看當事人是否對房屋的交付使用條件有特殊的約定。
在商品房買賣情況下，由于商品房通常系新建，新建房屋要具備按照房屋的性質、用途使用的完整的功能常常需要一個過程，因此，應主要考察房屋是否具備了完整的使用功能。
一般來說，新建商品房具備完整使用功能需要兩個要件：房屋已經完工。主體結構已封頂、完工，房屋的外裝修已完成；房屋的基本配套設施，如水、電、暖氣、電梯等已經可以使用。
出賣人就出售房屋已取得政府有關部門的竣工驗收手續，并能在交付時向買受人提供《住宅質量保證書》以及《住宅使用說明書》。原則上，出賣人不能在約定時間交付房屋便構成延期交房。
三、商品房交房標準是什么？
1、住宅小區等群體房地產開發項目竣工，應當依照對下列要求進行均驗收合格，才可交房：
2、城市規劃設計條件的落實情況；
3、城市規劃要求配套的基礎設施和公共設施的建設情況；
4、單項工程的工程質量驗收情況；
5、拆遷安置方案的落實情況；
6、物業管理的落實情況。
《城市房地產開發經營管理條例》第十七條規定，房地產開發項目竣工，依照《建設工程質量管理條例》的規定驗收合格后，方可交付使用。
在我們交房的過程中的一般步驟是怎樣的？
這個我在前面的文章里面已經提到過，而且非常的詳細了，這里就簡單大概說一下，還有不懂的朋友可以參考我前面的回答。
第一步、開發商通知業主入伙，交房時間交房地點及交房時所需資料，也有的開發商做的比較正式的直接快遞一份《入伙通知書》以書面形式進行通知。大家別理解錯誤了，這里說的“入伙”是一個營銷專用名詞，屬于營銷口上的人說的行業用語，其實可以理解為指的收房。
第二步、客戶按照通知的時間前往通知地點，辦理入伙。
第三步、在售樓處人員的帶領下，核對房款、代收費用等的繳納情況。
第四步、前往物業進行物業登記。
第五步、驗房。其實這個過程是最為重要的一個過程，最好能請一個專業人士陪同驗房。
第六步、交房。如果驗房成功，房子沒有什么質量問題，就可以辦理交接了，填寫完物業登記的表格、交完各項費用以后，就可以拿到鑰匙了。如果驗房過程中發現水電或者房屋質量有什么問題需要維修的，可以再驗房單上填寫，讓開發商工程人員給與一個時限答復，限時維修好，接下來就可以等待維修完畢后在進行交付。
第七步、辦理裝修或者辦理空置。這一步往往被大家遺忘了，一定要注意，這里面可以省錢的。如果要立即裝修的，就要辦理裝修許可，如果不急于入住，那么最好現在就辦理一個空置，因為空置房的物業費是有優惠的。
交房時，該注意些什么？
那么在交房時，我們應該注意的點還是比較多的。
第一、核對《商品房買賣合同》中約定交房時間。一般的《商品房買賣合同》中的時間約定都會是某某年某某月某某日前，請大家注意，這里的“前”字。有了這個字，也就是說開發商可以在這之前隨時通知你來收房都是符合要求的。比如你的合同約定是2020年1月3號前交房，那么開發商在2019年12月1日通知你交房也是符合合同約定的。但是如果是延后了，那么這個時候，就參考延期交房的違約賠償了。
第二、查看開發商的交付條件是否達到。是否具備竣工驗收備案文件，如果沒有，就說明該房屋未達到交付條件，你可以拒絕收房。當然如果連竣工驗收備案文件都沒有，那么實測報告業也是拿不到的。但是不管哪一個，兩項缺其一都不行，缺了的話我們可以拒絕交房，我們購房者是不違約的，因為這個屬于開發商違約了。
第三、重視驗房的過程。驗房的過程很重要很重要很重要。我們花了幾十萬甚至幾百萬買的房子，其質量究竟如何？設施設備是否達到了居住的條件？門窗、水管、墻面有無損傷等，總之這一項內容繁多，一般的購房者也不太懂，所以建議最好請專業人士幫忙驗房，目前市場上有專業的驗房師，也可以找一些做裝修的建材的朋友幫忙進行驗房。如果驗收不合格，沒有按照合同約定的內容走，那么我們是可以拒絕收房的，要求其履行合同內容后再進行交房。
第四、交房、驗房和收房是幾個不同過程不可混為一談。交房是開發商交付，驗房時我們對房屋質量等各方面的驗收，收房是指在驗房通過的前提下進行房屋接收。所以交房的主體是開發商，驗房時雙方共同參與，收房的主體才是購房者。所以說驗房不通過的話，我們可以不收房，也就意味著開發商未交房。
第五、拒絕亂收費。在我們交房的過程中最容易遇到的就是亂收費問題。按照目前的政策，我們購買的商品房應該屬于“一價清”政策范疇，也就是說我們的房款已經包含了所購買商品房的所有成本性支出，所以不得在進行設施設備方面的收費，比如最常見的就是電視初裝費和天然氣入戶費等，這些都是國家明令禁止收取的，一定要搞清楚。另外物業繳費也是一樣，有些開發商要預收取一年的物業管理費，這顯然是不合理，時間過長。
第六、準備好一些必交的費用，大修基金和契稅、面積差價是必須繳納的，預交物業費也是必須要要有的。我們剛才說了拒絕亂收費，但是合理的費用還是要交的，比如大修基金是交給房管部門指定賬戶進行代管的，這個費用也是以后開發商撤離以后我們房屋的公共維修保證基金，也可以說是我們房子的養老金，一般收費在房屋總價款的3%左右或者按照建筑面積每平米多少錢，這個是各地的規定不一樣的；契稅也是必須繳納的，當然這個我們可以讓開發商代收統一繳納也可以直接自己去稅務局繳納，這個收費的政策目前是有優惠減免的，具體為：所購置房屋為首套房的，面積在90平米以下的房屋總價款的1%，90平米以上的1.5%；所購置房屋為二套房的，面積在90平米以下的房屋總價款的1%，90平米以上的2%。面積差這個就是我們方才說的實測面積與預售面積的差值，一般按照房單價乘以面積差，多退少補。
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