有不少朋友都會遇到房屋漏水的問題，例如說住了幾年的房子，如果突然發現自己家里的屋頂發生滲水、漏水等情況。那么這種情況下，應該找樓上的住戶，還是找物業或者開發商解決呢？

一、房屋漏水的常見情況

1、外墻、屋頂漏水

一般是因開發商在修建房屋時埋下的隱患，導致建筑物存在質量問題。

2、室內漏水

（1）房屋年限較久、防水材料老舊造成的漏水；

（2）樓上的住戶在進行房屋裝修、使用過程中，因裝修破壞或操作不當致漏水；

（3）因防水工程施工不到位引起漏水。

二、房屋漏水的案例

案例一：

過了保修期仍漏水——質量問題開發商擔責

劉先生與某開發商簽訂了《北京市商品房預售合同》購買了某房屋，收房時發現房屋次臥存在漏水問題，之后房屋漏水問題也一直存在。劉先生多次找開發商報修，開發商也曾進行維修，但漏水問題始終存在。劉先生向法院提出訴訟，要求開發商對其房屋內的次臥墻體漏水、窗戶滲漏進行修復；開發商賠償其因房屋漏水問題造成的損失30萬元。

庭審中，開發商稱，涉案房屋一直在出租，說明劉先生主張的漏水問題并不影響房屋的正常居住使用。收房驗收表中只記載了次臥有水印，沒有確認漏水原因。涉案房屋收房已經超過5年，即使現在出現漏水問題，也已超過保修期，請求法院駁回劉先生的全部訴訟請求。

分析：鑒定中心經過委托去現場勘驗后發現，劉先生家中的漏水是由房屋質量不達標造成的，盡管已經過了5年保修期，開發商仍要擔責。根據鑒定意見，法院認定開發商就涉案房屋出現漏水問題存在過錯，應按照鑒定機構出具的鑒定意見對涉案房屋漏水部位進行修復。

案例二

樓上住戶使用不當致使室內漏水——樓下漏水樓上擔責

2014年，白先生發現家中廚房煙道及周邊頂板出現漏水現象，且漏水情況多出現在樓上洗衣服時。經與樓上業主溝通后，白先生了解到，樓上的住戶曾于2012年對房屋進行了裝修，在衛生間與廚房夾道處安裝了洗臉池，在廚房靠近夾道處安裝了洗衣機，穿透煙道處安裝了洗衣機上下水管道。

為弄清滲漏原因，雙方共同請物業人員排查，物業人員排查后認為樓上地面防水有問題。隨后，樓上業主采取了一些補救措施。然而，一段時間后，白先生的家中又出現了漏水。白先生要求樓上繼續修復并賠償其家中裝修損失，但樓上業主稱已前后修了三次，樓下漏水與自家并無關系。雙方由此鬧上了法庭。

分析：鑒定中心經過委托去現場勘驗后發現，盡管樓上業主將洗手池和洗衣機的原排水管截斷不再使用并重新做了防水，但新排水管排出的水還是會從原排水管回流至夾道處，并進而滲漏到樓下。此系樓上業主在對房屋進行裝修時破壞了原防水層又未做好二次防水，因而引發的滲漏，與房屋本身質量無關。

《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定，因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水等，裝修人應當負責修復和賠償。法院最終判定，白先生家中的漏水應由樓上業主擔責。

三、房屋漏水問題的法條規定

1、關于保修期，所要了解的

房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保險期限、保修責任等內容作出約定。

保修期從交付之日起計算。在正常使用下屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，最低保修期限為5年。

2、關于業主的建筑物區分所有權，所要知曉的

業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。案件中外墻面屬于共有部分，對于外墻面的維修，可動用維修資金。

3、關于維修資金的使用程序，所要遵守的

過去《物權法》第七十六條第二款規定，公共維修基金的使用表決時，須業主人數占總人數三分之二以上同意，且專有部分占建筑物總面積達到三分之二以上的業主同意。

《民法典》降低了這個比例。新的規定要求出席業主大會的人數達到雙三分之二，即人數占比過三分之二，專有部分面積占比過三分之二。表決的時候，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意即可。

4、關于業主的權利義務，所要清楚的

業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。雖然系爭房屋漏水系外墻面老化所致，但在維修時需要其他業主配合的話，其他業主是有義務配合的。

五、房屋滲漏的五種情況

1、開發商建房時由于設計失誤、選材不當、施工不規范等導致房屋本身存在質量問題而引發的滲漏；

2、業主自身使用不當或隨意改造等，造成自家或鄰居家漏水；

3、裝修公司進行裝修時破壞了原防水層又未做好二次防水，因而引發的滲漏；

4、物業對共用設施設備管理不善造成的漏水；

5、房屋年代久遠，防水材料老化失效。

六、不同的情況，漏水責任由誰承擔？

通常情況下，對于因開發商建造的房屋質量不達標而造成的漏水，根據《建筑工程質量管理條例》的規定，屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，質保期為5年，從工程竣工驗收合格之日起計算。如果開發商不履行維修義務，業主可以找第三人進行維修，由此產生的維修費用和給業主造成的損失應由開發商承擔。另外，若因為開發商的原因導致滲漏問題一直沒修好而過了5年保修期，開發商仍要擔責。

對于施工時破壞了原防水層而造成的滲漏，《住宅室內裝飾裝修管理辦法》規定，因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水等，裝修人應當負責修復和賠償；屬于裝飾裝修企業責任的，裝修人可以向裝飾裝修企業追償。

對于因物業疏于管理所造成的滲漏，比如積雪未及時清除導致積水滲透至頂樓住戶家；對屋頂的水箱管理不善導致頂樓住戶家漏水；物業允許廣告公司在屋頂私設廣告牌而破壞了防水層，造成頂層住戶家漏水；或出現問題后物業沒有及時處理導致損失擴大等，物業公司也要承擔失察或維修不及時的責任。

至于業主自身使用不當或隨意改造房屋結構等造成的滲漏，漏水責任由自己承擔。