房子租期沒(méi)到房東可以賣房嗎

租約沒(méi)到期房東可以賣房。

房東賣房應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知租客行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，租客不予購(gòu)買或在通知15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的房東可以出賣給第三人，租客可以繼續(xù)履行房屋租賃合同。

房子租期沒(méi)到房東可以賣房嗎法律依據(jù)

《民法典》第七百二十五條

租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力。

第七百二十六條

出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的，視為承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

第七百二十七條

出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

租約沒(méi)到期房東可以賣房。房東賣房應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知租客行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，租客不予購(gòu)買或在通知15日內(nèi)未明確表示購(gòu)買的房東可以出賣給第三人，租客可以繼續(xù)履行房屋租賃合同。

《合同法》“買賣不破租賃”

買賣不破租賃 根據(jù)我國(guó)《合同法》第２２９條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力”，意思就是，房客租房在先，房東賣房在后，房子新主人不能在租賃期間把房客趕走，得要等合同的租賃期屆滿后。 可能有朋友要問(wèn)，那房租怎么給？答案是，給房子新主人。

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十條規(guī)定：租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)，承租人請(qǐng)求房屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的，人民法院應(yīng)予支持。 所以，房子的新主人其實(shí)就是新房東，新房東要繼續(xù)履行合同。

可破租賃的情形

“買賣不破租賃”雖然是我國(guó)《合同法》的規(guī)則，但是在適用上并非毫無(wú)限制，在下列情形中，租賃是“可破”的。

１、動(dòng)產(chǎn)租賃通常不適用“買賣不破租賃”。

“買賣不破租賃”規(guī)則是在民法為了實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)平等，保護(hù)社會(huì)弱者的背景下產(chǎn)生的：立法者認(rèn)為一般情況下房屋的承租人在經(jīng)濟(jì)上處于弱勢(shì)，其不可欠缺的居住利益不僅涉及財(cái)產(chǎn)權(quán)，更涉及其生存權(quán)，所以才偏離民法上的債權(quán)相對(duì)性和物權(quán)絕對(duì)性原理作出此例外規(guī)定，而動(dòng)產(chǎn)租賃不具有這種請(qǐng)況，在司法實(shí)踐中也通常不會(huì)把這個(gè)例外規(guī)定應(yīng)用于動(dòng)產(chǎn)租賃。

２、“先押后租，租賃可破“。

根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第六十六條規(guī)定：“抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任；如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。” 舉個(gè)例子，甲按揭買了一套房子，在還沒(méi)還完銀行房貸時(shí)把房子租給乙，后甲連續(xù)六個(gè)月未能支付銀行按揭貸款，銀行通過(guò)法律途徑把房子拍賣掉，并從拍賣所得價(jià)款中優(yōu)先受償。丙購(gòu)得該房子，丙能不能讓乙搬走呢（租賃期內(nèi)）？答案是可以的。 這個(gè)例子告訴我們，租已抵押出去的房子是有風(fēng)險(xiǎn)的。

３、不動(dòng)產(chǎn)（如房子）在出租前就被法院查封了的，不可適用“買賣不破租賃”。

４、在破產(chǎn)案件中，基于對(duì)企業(yè)職工權(quán)益保障等考量，一般不適用“買賣不破租賃”。

５、所有權(quán)變動(dòng)時(shí)承租人并沒(méi)有實(shí)際占有使用該租賃房屋，也可能不適用“買賣不破租賃”。

在司法實(shí)踐中，有些判決會(huì)認(rèn)為所有權(quán)人和承租人簽訂租賃合同雖然在所有人和買受人簽訂買賣合同之前，但承租人并沒(méi)有實(shí)際占用使用租賃房屋，所有權(quán)人也沒(méi)有將房屋已經(jīng)出租的事實(shí)告訴買受人，可以認(rèn)為訴爭(zhēng)房屋不是在租賃期間發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)，而是在租賃期之前發(fā)生的所有權(quán)變動(dòng)，故而當(dāng)然不適用“買賣不破租賃規(guī)則”。