2010年6月17日系爭房屋的上海市房地產權證被登記在B一人名下。2010年9月21日B、C簽訂上海市房地產買賣合同，約定由C購買系爭房屋，轉讓價款為550,000元。各方觀點A訴稱，2006年2月6日A與B登記結婚，婚后于2006年5月18日共同購買了系爭房屋。2010年8月9日A向法院提出要求與B離婚的訴訟，2010年10月11日該院判決不予離婚，雙方沒有上訴。上述房屋系A和B的婚后共同財產，B未經A同意擅自轉讓房屋的行為是無效的。關于系爭房屋是否為A與B的婚后共同財產?C向B買得系爭房屋是否為善意第三人的法律問題，大律網小編為大家整理了婚姻家庭律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

爭議焦點：系爭房屋是否為A與B的婚后共同財產?C向B買得系爭房屋是否為善意第三人?

案件名稱：其他所有權糾紛

審理法院：上海市浦東新區人民法院(2011)浦民一(民)初字第1730號

法院觀點：C在購買系爭房屋時并非善意第三人，B擅自轉讓系爭房屋的行為系無權處分，主觀意圖上B、C具有刻意隱瞞A的故意，客觀行為上達到了為B在離婚訴訟中私下轉移財產的目的，損害了A的利益，故B、C之間簽訂的房地產買賣合同應屬無效。B、C應將系爭房屋產權登記恢復為B所有。

案情簡介

原告A。

被告B。

被告C。

A與B系夫妻關系，雙方于2006年2月6日登記結婚。2006年5月7日，由B購買上海市浦東新區房屋(以下簡稱系爭房屋)，總房款為246,000元，中介費及交易過程中稅費為7,000元。2010年6月17日系爭房屋的上海市房地產權證被登記在B一人名下。2010年8月9日A向法院提出要求與B離婚的訴訟，2010年10月11日法院判決不予離婚，雙方均未上訴。2010年9月21日B、C簽訂上海市房地產買賣合同，約定由C購買系爭房屋，轉讓價款為550,000元。系爭房屋產權于2010年10月15日過戶至C名下。A得知后，與B協商未果，以致引發訴訟。

各方觀點

A訴稱，2006年2月6日A與B登記結婚，婚后于2006年5月18日共同購買了系爭房屋。買房合同上寫的買受人是B，2006年5月20日房屋產權過戶至B的名下，當時房款定金10,000元是A出的，后來A又出了100,000元，總房款為236,000元，剩余的錢都是B所出。當時沒有貸款，房款是一次性付的。2010年8月9日A向法院提出要求與B離婚的訴訟，2010年10月11日該院判決不予離婚，雙方沒有上訴。A發現在離婚訴訟中B將系爭房屋賣給C，雙方于2010年9月21日簽訂房地產買賣合同，2010年10月15日系爭房屋產權過戶至C名下。上述房屋系A和B的婚后共同財產，B未經A同意擅自轉讓房屋的行為是無效的。故A訴至法院，請求確認B、C于2010年9月21日簽訂的上海市房地產買賣合同無效。

B辯稱，雙方登記結婚、起訴離婚以及被法院判決不準離婚的情況是屬實的。第一次購買房屋的合同簽訂時間是2006年5月7日，系爭房屋過戶到B名下的時間是2006年5月20日，房款是2006年5月20日一次性付清的，總房款為246,000元，交易稅費和中介費是7,000元，全部費用都是B的父母出的，A沒有出錢。2010年9月21日B與C簽訂房屋買賣合同，把系爭房屋賣給C，合同約定總房款是550,000元，雙方另有書面協議房款約定為600,000元。B曾經于2006年5月18日向C借款100,000元，說好半年歸還，但沒有還，雙方約定在總房款600,000元中折抵上述借款的利息50,000元，剩余的房款550,000元中的100,000元作為上述借款的本金，C實際向B支付房款450,000元，2010年9月21日C在房地產交易中心將450,000現金給B。系爭房屋產權于2010年10月15日過戶至C名下。系爭房屋賣給C時A與B確實沒有離婚。不認同A的訴訟請求，要求駁回。

C辯稱，同意B所說的。B和C是遠親關系。100,000元是B的父母向C借的，2006年5月18日B的父母到C家里來，C把現金100,000元交給B的母親，當時說借錢是為了買房子，B母親出具一張借條給C，借款人是B母親。當時約定到2006年底歸還，但后來一直沒有還清。不同意A的訴訟請求。

法院觀點

法院認為，A與B的婚姻關系尚未解除，雙方仍系夫妻關系，本案的爭議焦點在于：一、系爭房屋是否為A與B的婚后共同財產?二、C向B買得系爭房屋是否為善意第三人?

一、系爭房屋是否為A與B的婚后共同財產?2006年5月7日B購買系爭房屋系在其與A登記結婚之后。根據相關司法解釋，當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。B主張用于購買系爭房屋的錢款均系由其父母出資故系爭房屋應屬其個人財產，但在購買系爭房屋當時其父母并未曾明確表示贈與其一人，故不論購房資金的來源如何，系爭房屋均應屬A與B的婚后共同財產。

二、C向B買得系爭房屋是否為善意第三人?根據物權法的規定，不動產的善意取得應當符合三個條件：1、受讓人受讓該不動產時是善意的;2、以合理的價格轉讓;3、轉讓的不動產依照法律規定應當登記的已經登記。首先，C與B系遠親關系，平時與B、B的父母都往來密切，C完全知曉系爭房屋是B與A結婚后購買的房屋，并知道A住在系爭房屋中，但在B提出向其出售該房屋時C卻未曾向A詢問對于出售房屋的意見。2010年8月9日A提出離婚起訴后，C曾到系爭房屋中去過，在A在場的情況下C也未詢問A對于出售房屋的意見。當時A、B正處于離婚訴訟中，作為一個審慎的購房人理應取得夫妻雙方的同意以保障自己的財產權，而C在購買系爭房屋之后也未將購房事實告知A，整個過程一直刻意隱瞞A。C購得房屋之后也從未主張過對系爭房屋的交付，B、C稱其之間簽訂過租賃協議約定將系爭房屋返租給B，因B長期被派遣在國外工作故承租該房屋是為給A繼續居住，但是B、C卻未將轉讓房屋的行為告知A，亦未將返租行為告知居住在系爭房屋中的A，這與常理不符。在A毫不知情的情況下B、C私下操作了轉讓房屋的行為，顯然系B因離婚訴訟而私下與C串通轉移婚后共同財產的行為。據此，法院難以認定C在購房時具有善良、謹慎且盡到合理判斷義務的善意。其次，關于合理的轉讓價格。對于B、C之間支付房款的地點，C首次稱是在房地產交易中心，后又稱在其自己家中;對于C用于購買系爭房屋的資金來源，C首次陳述系其父親所留遺產，后又稱是其向他人所借，C的陳述前后矛盾，法院難以采信。B、C之間是否交付了轉讓房屋的合理價格處于事實真偽不明狀態，故法院難以認定C已經支付了合理價款。據此，C在購買系爭房屋時并非善意第三人，B擅自轉讓系爭房屋的行為系無權處分，主觀意圖上B、C具有刻意隱瞞A的故意，客觀行為上達到了為B在離婚訴訟中私下轉移財產的目的，損害了A的利益，根據法律規定，惡意串通損害國家、集體或者第三人利益的合同無效，故B、C之間簽訂的房地產買賣合同應屬無效。B、C應將系爭房屋產權登記恢復至B、C簽訂房地產買賣合同之前的狀態，即將系爭房屋產權變更登記為B所有。

律師點評

首先，關于本案系爭房屋是否為A與B的婚后共同財產?法院認定的依據是《婚姻法司法解釋(二)》第二十二條的規定：“當事人結婚后，父母為雙方購置房屋出資的，該出資應當認定為對夫妻雙方的贈與，但父母明確表示贈與一方的除外。”系爭房屋系購買于A、B登記結婚之后，根據該司法解釋，B父母的出資是對A、B雙方的贈與，因此系爭房屋均應屬A與B的婚后共同財產。

其次，C與B系遠親關系，平日往來密切，完全知曉系爭房屋是B與A結婚后購買的，并知道A住在系爭房屋中，但在B提出向其出售該房屋時C卻未曾向A詢問對于出售房屋的意見，甚至對A刻意隱瞞購房一事。基于上述事實可以認定兩點：一、系爭房屋屬于夫妻共同財產;二、C對于系爭房屋非善意取得。也就是說本案當事人B在A不知情的情況下，擅自轉讓系爭房產。

我國《婚姻法》規定夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權，這種平等的處理權是指夫妻雙方因日常生活需要處理夫妻共同財產的，任何一方均有權決定;非因生活需要對共同財產做出重要處理決定的，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見;他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人。生活中，我們不能要求夫妻之間對于一些雞毛蒜皮的小事都取得雙方同意，但對于出賣重大生活資料這樣的事，一方不與另一方商議，可構成對另一方財產處理權的侵害。處置房產對于家庭來說當屬于非日常生活范疇，B應該事先和A協商處理;且A和B正處于離婚訴訟期間，在等待法院分割共同財產期間，B將夫妻共同所有的房屋擅自轉讓給遠親C，存在惡意轉移財產的嫌疑，按照我國《民法通則》、《合同法》的相關規定：惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的民事行為無效;因此法院應當認定B與C簽訂的《房屋買賣合同》無效，判定其將房屋權利回歸原有狀態。

一般來講，若登記產權人將夫妻共有房屋出售給了不知情的第三人，該第三人可依據不動產的善意取得制度取得物權，此時，登記產權人配偶可主張分割房屋出售款。若登記產權人將夫妻共有房屋出售給了非善意第三人，則有權追回。我國《物權法》第一百零六條規定，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回;除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：(一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;(二)以合理的價格轉讓;(三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

另外，《婚姻法》第四十七條規定，離婚時，一方隱藏、轉移、變賣、毀損夫妻共同財產，或偽造債務企圖侵占另一方財產的，分割夫妻共同財產時，對隱藏、轉移、變賣、毀損夫妻共同財產或偽造債務的一方，可以少分或不分。離婚后，另一方發現有上述行為的，可以向人民法院提起訴訟，請求再次分割夫妻共同財產。