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衡量房產抵押貸款價格的4個要點
張蕓律師2022.02.09660人閱讀
導讀：
房地產抵押是指抵押人的合法房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。科學地確定房地產抵押價格，應當考慮以下四個方面的因素：1、房地產抵押價格應當是未來貸款到期償還時的變現價格，必須考慮貸款存續期間房地產市場的風險對抵押物的影響。抵押合同另有約定的按照約定。遵照這一法規，以劃撥方式取得土地使用權的房地產，其抵押價格還應再扣除應繳政府的土地使用權出讓金。那么衡量房產抵押貸款價格的4個要點。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
房地產抵押是指抵押人的合法房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。科學地確定房地產抵押價格，應當考慮以下四個方面的因素：1、房地產抵押價格應當是未來貸款到期償還時的變現價格，必須考慮貸款存續期間房地產市場的風險對抵押物的影響。抵押合同另有約定的按照約定。遵照這一法規，以劃撥方式取得土地使用權的房地產，其抵押價格還應再扣除應繳政府的土地使用權出讓金。關于衡量房產抵押貸款價格的4個要點的法律問題，大律網小編為大家整理了債權債務律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
房地產抵押是指抵押人的合法房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務的，抵押權人有權依法取得抵押房地產的拍賣價款，并享有優先受償權，對此下面催天下小編為大家具體闡述。
對抵押房地產進行客觀、公正而準確的評估，可以回避和降低房地產抵押貸款風險，保障房地產市場的資金正常、有序、安全地融通。科學地確定房地產抵押價格，應當考慮以下四個方面的因素：
1、房地產抵押價格應當是未來貸款到期償還時的變現價格，必須考慮貸款存續期間房地產市場的風險對抵押物的影響。
2、影響房地產價格的因素除了社會經濟發展狀況、房地產制度、政策以及城市規劃等宏觀因素外，還包括房地產的區位、利用方式、預期收益、建筑物質量等微觀因素。在對這些因素進行分析和測算的時候，應當遵循保守性原則。例如，在住宅區附近建設工廠或不利于居住的其他設施時，會降低抵押房地產的預期價值。
3、金融機構在貸款合同到期后如無法收回資金，就會盡快將抵押房地產強制性拍賣或出售變現。
但是，抵押物所能實現的價格一般都低于正常的市場價格水平，這是因為：
首先，在實踐中處置抵押標的物絕大部分都是通過拍賣的方式來實現的，拍賣不能討價還價。而房地產恰恰具有價值量大的特點，使一部分有購買意向的人由于顧慮投資風險而放棄了購買的機會。同時，根據我國法律規定，土地使用者取得土地后，不投資建設不得抵押土地；一經建設后，房和地要共同抵押。
如果購買者希望改變原有的用途，就涉及到土地用途變更登記和補交出讓金差額的問題。所以某一類型的房地產只適合于一部分特定的購買者，需求量小，房地產價格自然偏低。
其次，不僅大宗的房地產因為價值量大而變現困難，整體房地產分割抵押后的變現能力也相對較低。比如一宗土地上的建筑物連同占用的土地分割抵押給幾個銀行，局部分割和整體處理必然互相制約，大大降低了抵押物的變現能力。
最后，用途差異性也在一定程度上影響房地產的變現能力，通常商業和居住用途的房地產較工業用房地產在拍賣時更易接近當時正常的市場價格水平。
4、根據《擔保法》第四十六條規定，抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。抵押合同另有約定的按照約定。
由于存在利息、違約金、損害賠償金、實現抵押權的費用等因素的不確定性造成的信貸風險，抵押價格應當是房地產變現價格扣除拍賣或出售后賣方需向國家繳納的稅費、貸款利息、違約金、損害賠償金和房地產變現所需的訴訟費、評估費、拍賣費等費用后的余額。需要特別注意的是，我國雖然已經實行了多年的土地有償使用制度，但仍有許多土地還是以行政劃撥方式取得的。
《城市房地產管理法》第五十條規定：設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。遵照這一法規，以劃撥方式取得土地使用權的房地產，其抵押價格還應再扣除應繳政府的土地使用權出讓金。
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