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想不想提高物業(yè)費收繳率？想不想全額收取物業(yè)費？物業(yè)公司如何實現(xiàn)高效管理？12月20日14:30《物業(yè)費高效收繳》講座暨北京物業(yè)公司大數(shù)據(jù)報告發(fā)布會，2小時教你實現(xiàn)輕松管理、物業(yè)費高效收繳！已幫助400+物業(yè)公司成功收繳物業(yè)費近2億元！

工程合同無效，約定的管理費如何處理？收取管理費的方式及風(fēng)險點有哪些？項目存在掛靠，怎么解決管理費問題？10年法院審判工作實踐經(jīng)驗，談判、調(diào)解、保全、債權(quán)轉(zhuǎn)讓、訴訟，多種定制解決方案，幫您快速要回工程款。

元甲普法：空置房要交物業(yè)費嗎?答案來了! 空置房到底要不要交物業(yè)費?答案是：要交!因為物業(yè)服務(wù)具有公眾性空置房業(yè)主也享受到了物業(yè)服務(wù)。 此前，湖南省高級人民法院審理了一起物業(yè)合同糾紛案件房屋空置拒不繳納物業(yè)費的當(dāng)事業(yè)主楊某敗訴被判交納拖欠的物業(yè)費! 業(yè)主房屋空置5年不交物業(yè)費 物業(yè)公司起訴! 2015年5月，楊某在湖南省平江縣某小區(qū)購買了一套住宅并辦理了收房手續(xù)。同年，楊某與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)協(xié)議。 此后，由于楊某一直未交納物業(yè)費，物業(yè)公司多次致電和書面催交，但楊某以未真正入住為由拒不交納物業(yè)費。 2020年9月，物業(yè)公司將楊某起訴至湖南省平江縣人民法院，要求楊某支付物業(yè)費，并承擔(dān)近千元的違約金。 楊某辯稱，其房屋在交付后一直處于閑置狀態(tài)，既未對房屋進(jìn)行裝修，也未居住或使用，根本未享受過物業(yè)公司提供的任何服務(wù)，所以不應(yīng)支付物業(yè)費和違約金。 而物業(yè)公司堅稱，雖然楊某的房屋處于閑置狀態(tài)，但物業(yè)公司仍為其房屋的安全、公共設(shè)施的維護(hù)、小區(qū)的整體綠化和保潔提供了服務(wù)，故楊某理應(yīng)交納物業(yè)費，并承擔(dān)違約金。 法院判決 業(yè)主應(yīng)按合同支付物業(yè)費 法院經(jīng)審理后認(rèn)為，楊某作為業(yè)主，物業(yè)公司依據(jù)雙方簽訂的合同，為楊某提供物業(yè)服務(wù)，因此，當(dāng)事人之間系物業(yè)服務(wù)合同糾紛，楊某應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同及相關(guān)規(guī)定向原告交納物業(yè)費。 楊某辯稱辦理入住手續(xù)后未實際居住，未享受過物業(yè)公司提供的任何服務(wù)，所以不應(yīng)支付物業(yè)費和違約金的主張，不予采納。 依據(jù)《合同法》第六十條(現(xiàn)《民法典》第五百零九條)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條，判決楊某支付2015年至2019年12月31日期間的物業(yè)費。(全國人大常委會法工委：地方立法空置房物業(yè)費打折，與上位法不一致，應(yīng)予以糾正) 審理法官怎么說? “交納物業(yè)費是業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的一項基本合同義務(wù)。” 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定： 經(jīng)書面催交，業(yè)主無正當(dāng)理由拒絕交納或者在催告的合理期限內(nèi)仍未交納物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)企業(yè)請求業(yè)主支付物業(yè)費的，人民法院應(yīng)予支持。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持。 溫馨提示 物業(yè)服務(wù)具有公眾性，它的價值在于在滿足公共性服務(wù)的同時，達(dá)到對整個居住環(huán)境品質(zhì)的提升，最終體現(xiàn)對業(yè)主個體的服務(wù)價值。 物業(yè)費的構(gòu)成包括保潔費、保安費、綠化費等，大部分是為全體業(yè)主公共部分的管理、共用設(shè)備設(shè)施維護(hù)的費用，并非針對專門某個業(yè)主的服務(wù)。 雖然房屋空置，但小區(qū)衛(wèi)生仍需天天清潔打掃，公共秩序必須時時巡查維護(hù)，所有設(shè)施設(shè)備如電梯、消防等費用也要正常支出。 根據(jù)《民法典》第九百四十四條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。 《民法典》第五百零九條規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

2022年7月23日，在北京市昌平區(qū)某小區(qū)院內(nèi)，50多歲的趙女士和兒子、兒媳、孫子一家人晚飯后悠閑散步。 趙女士在踩到一個看起來外觀完好的井蓋時，不料井蓋竟然發(fā)生了180度翻轉(zhuǎn)，致使趙女士墜入7米深的污水井中。 趙女士家人立即向消防隊求助，將趙女士從深井中解救出來并送往醫(yī)院搶救。經(jīng)診斷，墜落深井造成趙女士胸椎骨折、腰椎骨折、脛骨平臺骨折、踝關(guān)節(jié)骨折等全身多處損傷。 出院之后，趙女士及家屬多次找物業(yè)公司溝通賠償款的事情，但是物業(yè)公司認(rèn)為“趙女士要的賠償款過高，而且物業(yè)公司已經(jīng)墊付了醫(yī)療費28萬元”，不同意對趙女士進(jìn)行合理賠償。 委托專業(yè)人員才能安心休養(yǎng) 趙女士的家人對于物業(yè)公司拒絕賠償?shù)膽B(tài)度非常氣憤，但是也無計可施。一家人為了賠償?shù)氖虑榧钡媒诡^爛額，導(dǎo)致趙女士無法安心養(yǎng)傷，子女也無法安心工作。 經(jīng)過一家人商量后，一致決定委托律師來辦理，這樣既能更快速地要回賠償款，傷者及家人也能節(jié)約時間，各自安好。 經(jīng)過充分的咨詢溝通，在2022年9月2日，趙女士正式委托北京市元甲律所幫助自己拿到應(yīng)得的賠償。 元甲律所專案組研究案情，積極指導(dǎo)趙女士準(zhǔn)備錄音、現(xiàn)場照片、醫(yī)療費用票據(jù)等各類證據(jù)材料，將物業(yè)公司訴至法院主張合理賠償。 03物業(yè)公司擔(dān)責(zé) 獲得滿意賠償 為了避免物業(yè)公司對趙女士傷殘情況不認(rèn)可，元甲律師為趙女士申請了訴中傷殘鑒定和三期鑒定。 經(jīng)鑒定趙女士的傷情構(gòu)成一處九級傷殘，一處十級傷殘，傷殘賠償指數(shù)25%;建議誤工期為210日、護(hù)理期為120日、營養(yǎng)期為120日。 庭審過程中，物業(yè)公司為了逃避自身責(zé)任，辯稱“趙女士作為具有完全民事行為能力的成年人，應(yīng)當(dāng)對損害后果承擔(dān)部分責(zé)任”。 因此，本案最大的爭議焦點為責(zé)任的承擔(dān)問題。 針對責(zé)任問題，元甲律師專業(yè)解析，并具體分析事故發(fā)生過程： 事故發(fā)生時，雖然未天黑，但涉案井蓋位于小區(qū)居民日常通行的道路上，外觀完好，看不出任何異樣，也沒有放置任何的警示標(biāo)識，任何人經(jīng)過井蓋都無法知悉井蓋損害的情況，無法對此作出判斷并采取措施，故趙女士作為小區(qū)居民不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任。 而物業(yè)公司作為小區(qū)的管理者，未進(jìn)行安全排查，在明知井蓋位于主干道常年被貨車碾壓損壞的情況下不作為，導(dǎo)致趙女士受到如此嚴(yán)重的傷害，理當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。 法官十分認(rèn)可元甲律師的庭審意見，一審法院判決物業(yè)公司承擔(dān)全部責(zé)任，趙女士不承擔(dān)責(zé)任，由物業(yè)公司除已墊付的醫(yī)療費28萬元，另外賠償趙女士52萬余元。 趙女士以及家人對賠償金額表示非常滿意!歷經(jīng)一年的時間，元甲專案組溫暖陪伴當(dāng)事人及家人度過了每一個艱難的時刻，常常幫助、總是安慰，終于圓滿解決了他們的難題! 律師點評 只有委托專業(yè)律師，對案件進(jìn)行專業(yè)的分析，才能制定對當(dāng)事人最有利的策略，最大限度為當(dāng)事人爭取利益。

代駕司機駕車撞人，誰來擔(dān)責(zé)? 2020年11月的一天晚上，馬某赴宴飲酒后欲回家，因是開車來的，其便登陸某科技公司運營的出行小程序中的“代駕”板塊發(fā)出訂單，過了不久由某人力公司管理的代駕員趙某接單并趕來，按照訂單路線送馬某回家。 不料，車輛剛行駛到通州區(qū)某路段時，正遇胡某和朋友共三人橫過道路，趙某剎車不及將胡某和朋友撞倒，造成車輛損壞，胡某等三人均受傷。 事故經(jīng)交管部門認(rèn)定，趙某為全部責(zé)任，胡某等三人均為無責(zé)任。胡某傷情經(jīng)過鑒定為輕度智能障礙，日常生活有關(guān)的活動能力極重度受限符合七級傷殘;右上肢肌力IV級符合八級傷殘;開顱術(shù)后符合十級傷殘(綜合賠償指數(shù)50%)。 事發(fā)后胡某找到車輛使用人馬某、代駕員趙某、出行小程序的運營方某科技公司、代駕平臺的服務(wù)提供方亦即趙某的雇傭單位某人力公司、車輛三者險的保險公司協(xié)商賠償問題，但未達(dá)成一致意見，后胡某向法院提起訴訟，要求某科技公司、某人力公司、趙某、馬某、某保險公司共同賠償各項損失1187976.1元。 庭審中，某科技公司辯稱自己僅是代駕交易平臺的經(jīng)營者，為用戶和服務(wù)方提供信息服務(wù)，勞務(wù)公司為代駕服務(wù)提供方，根據(jù)相關(guān)規(guī)定對網(wǎng)絡(luò)商品交易及有關(guān)服務(wù)的經(jīng)營者和第三方交易平臺經(jīng)營者作出了明確的區(qū)分和規(guī)定。因此，某人力公司是網(wǎng)絡(luò)商品交易及有關(guān)服務(wù)的經(jīng)營者，答辯人僅為第三方交易平臺經(jīng)營者，并非適格被告，亦非侵權(quán)人，不承擔(dān)責(zé)任。 某保險公司辯稱愿意在保險限額內(nèi)賠償，但是本次事故傷者較多，共用保險限額。某人力公司辯稱先由保險公司理賠，司機趙某系職務(wù)行為，針對超出保險范圍外，應(yīng)由司機趙某承擔(dān)的賠償責(zé)任答辯人愿意承擔(dān)。趙某、馬某表示由法院依法處理。 法院審理 本案審理過程中，雙方對由保險公司在機動車強制險和商業(yè)三者險限額內(nèi)賠償金額并無異議，但是對于誰是超出保險理賠限額之外的賠償責(zé)任主體、作為第三方交易平臺的經(jīng)營者某科技公司是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任存在爭議。 本案中某人力公司一方面作為平臺內(nèi)代駕服務(wù)的提供方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)服務(wù)提供者的民事責(zé)任，另一方面作為代駕司機趙某的雇傭單位，亦應(yīng)當(dāng)承擔(dān)雇主責(zé)任。而關(guān)于某科技公司的責(zé)任認(rèn)定，其作為某出行交易平臺中為用戶和服務(wù)方提供代駕信息服務(wù)的主體，主要起到交易撮合、信息發(fā)布等服務(wù)，具有對平臺內(nèi)經(jīng)營者資質(zhì)進(jìn)行審核的義務(wù)，在知道或者應(yīng)當(dāng)知道提供的代駕服務(wù)不符合保障人身、財產(chǎn)安全要求的情況下需要與某人力公司承擔(dān)連帶責(zé)任。 但是在本案中，代駕司機趙某所持駕駛證合法有效，且未有法律強制性規(guī)定的不宜駕駛情況，代駕司機于事故發(fā)生之前亦處于平穩(wěn)駕駛環(huán)境，故無證據(jù)證明某科技公司未盡到審核義務(wù)，某科技公司也無法預(yù)知事故的發(fā)生，故某科技公司在本案中不承擔(dān)法律責(zé)任。 綜上，原告因本次事故造成的合理損失，應(yīng)由趙某的用人單位也即平臺內(nèi)代駕服務(wù)提供方被告某人力公司賠償。故某人力公司及肇事車輛保險公司應(yīng)當(dāng)對原告的合理損失承擔(dān)賠償責(zé)任。 最終，通州法院判決原告保險限額之外的合理損失費用由某人力公司承擔(dān)，駁回原告的其他訴訟請求。判決做出后，原被告雙方均未提起上訴。本案現(xiàn)已生效。

車輛被撞，法院支持折舊費嗎? 2023年3月，吳某駕駛一輕型欄板貨車因操作不當(dāng)碰撞到由張某駕駛的一輕型箱式貨車，造成兩車不同程度受損的道路交通事故。 經(jīng)當(dāng)?shù)亟煌ň齑箨犝J(rèn)定，吳某承擔(dān)此次事故的全部責(zé)任。張某在其車輛維修完成后提起訴訟，以其車輛受損導(dǎo)致嚴(yán)重貶值，且今后在使用車輛過程中的保養(yǎng)和修車將產(chǎn)生重大損失等為由，要求賠償其折舊費30000元等費用。 裁判結(jié)果 一審法院認(rèn)為： 因車輛折舊費非道路交通事故造成的財產(chǎn)損失賠償范圍，對該訴訟請求一審法院不予支持。 二審法院認(rèn)為： 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理道路交通事故損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》第十五條：“因道路交通事故造成下列財產(chǎn)損失，當(dāng)事人請求侵權(quán)人賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持： (一)維修被損壞車輛所支出的費用、車輛所載物品的損失、車輛施救費用; (二)因車輛滅失或者無法修復(fù)，為購買交通事故發(fā)生時與被損壞車輛價值相當(dāng)?shù)能囕v重置費用; (三)依法從事貨物運輸、旅客運輸?shù)冉?jīng)營性活動的車輛，因無法從事相應(yīng)經(jīng)營活動所產(chǎn)生的合理停運損失; (四)非經(jīng)營性車輛因無法繼續(xù)使用，所產(chǎn)生的通常替代性交通工具的合理費用。”之規(guī)定，本案中，張某訴請的車輛折舊費不屬于法律規(guī)定的交通事故財產(chǎn)損失賠償范圍，且該車輛使用多年，張某亦未提交證據(jù)證實其主張的折舊費30000元系如何計算認(rèn)定的。因該項請求無事實和法律依據(jù)，二審法院不予支持。 法官說法 根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理道路交通事故損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》相關(guān)規(guī)定，車輛折舊費(即貶值損失)不屬于交通事故財產(chǎn)損失賠償范圍;根據(jù)最高人民法院網(wǎng)“關(guān)于交通事故車輛貶值損失賠償問題的建議”的答復(fù)，最高人民法院認(rèn)為： (1)雖然理論上不少觀點認(rèn)為貶值損失具有可賠償性，但仍存有較多爭議，比如因維修導(dǎo)致零部件以舊換新是否存在溢價，從而產(chǎn)生損益相抵的問題等; (2)貶值損失的可賠償性要兼顧一國的道路交通實際狀況。在事故率比較高、人們道路交通安全意識尚需提高的我國，賠償貶值損失會加重道路交通參與人的負(fù)擔(dān)，不利于社會經(jīng)濟發(fā)展; (3)我國目前鑒定市場尚不規(guī)范，鑒定機構(gòu)在逐利目的驅(qū)動下，對貶值損失的確定具有較大的任意性。由于貶值損失數(shù)額確定的不科學(xué)，導(dǎo)致可能出現(xiàn)案件實質(zhì)上的不公正，加重侵權(quán)人的負(fù)擔(dān); (4)客觀上講，貶值損失幾乎在每輛發(fā)生事故的機動車上都會存在，規(guī)定貶值損失可能導(dǎo)致本不會成訴的交通事故案件大量涌入法院，不利于減少糾紛。 因此，在司法實踐中人民法院對車輛折舊費的認(rèn)定持謹(jǐn)慎態(tài)度，原則上不予支持，僅在少數(shù)特殊、極端情形下，可以考慮予以適當(dāng)賠償，但必須慎重考量，嚴(yán)格把握，以實現(xiàn)真正意義上的公平公正。