離婚案件中房產分割的多種情形及法律適用

來源：律總管 2022.06.20 13人閱讀

導讀：上海市第二中級人民法院(以下簡稱“上海二中院”)“改發案件類案裁判要點”是對特定類型改發案件中常見問題及裁判規則的歸納提煉。本期的“涉房屋分割的離婚糾紛類改發案件裁判要點”,將上海二中院近年審結的離婚糾紛類改發案件中常見的對以夫妻一方婚前財產為主在婚后購買的房屋如何分割、夫妻婚后共同出資且登記在夫妻一方與未成年子女名下的房屋如何分割等問題做出梳理和回應。

上海市第二中級人民法院(以下簡稱“上海二中院”)“改發案件類案裁判要點”是對特定類型改發案件中常見問題及裁判規則的歸納提煉。本期的“涉房屋分割的離婚糾紛類改發案件裁判要點”,將上海二中院近年審結的離婚糾紛類改發案件中常見的對以夫妻一方婚前財產為主在婚后購買的房屋如何分割、夫妻婚后共同出資且登記在夫妻一方與未成年子女名下的房屋如何分割等問題做出梳理和回應。

涉房屋分割的離婚糾紛類改發案件裁判要點

問題之一

夫妻一方婚前購買的產權房僅登記在其一人名下，首付款由其父母出資且貸款由其與父母共同承擔，結婚后以夫妻共同財產還貸，夫妻另一方離婚時主張處理該房產的，是否因財產涉及他人而予以另案處理?

裁判要點

夫妻一方婚前購買的產權房僅登記在其一人名下，無論其父母是否出資并參與共同還貸，是否具有與其共有房屋的意思或約定，都只屬于該夫妻一方與其父母之間的權利義務關系，除該夫妻一方明確認可外，不對夫妻另一方產生法律約束力。夫妻另一方基于其以夫妻共同財產參與還貸而在離婚案件中要求處理該房產的，應依據《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民法典〉婚姻家庭編的解釋(一)》(以下簡稱《婚姻家庭編司法解釋一》)第78條的規定予以支持，不得以該房屋涉及夫妻一方父母的權利而不予處理。

法條參考

《最高人民法院關于適用<中華人民共和國民法典>婚姻家庭編的解釋(一)》

第七十八條夫妻一方婚前簽訂不動產買賣合同，以個人財產支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財產還貸，不動產登記于首付款支付方名下的，離婚時該不動產由雙方協議處理。

依前款規定不能達成協議的，人民法院可以判決該不動產歸登記一方，尚未歸還的貸款為不動產登記一方的個人債務。雙方婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時應根據民法典第一千零八十七條第一款規定的原則，由不動產登記一方對另一方進行補償。

問題之二

夫妻雙方及一方父母共同登記為房屋產權人，離婚時在離婚協議中約定夫妻一方(父母非產權人一方)在收到對方支付的房屋折價款后從登記權利人中“除名”，這種約定是否有效以及離婚后可否以折價款過低、約定屬于贈與為由請求撤銷?

裁判觀點

夫妻與一方父母共有的房屋，離婚時原則上應由所有產權人共同協商該房屋的分割。但若夫妻達成離婚協議，約定一方放棄自身產權、另一方支付一定折價款的，則因該協議并未涉及其他產權人的權利義務，對夫妻二人均具有法律約束力。雙方登記離婚后，該協議生效，雙方均應履行協議。因離婚協議兼具財產性和人身性，與贈與行為強調的無償性、無因性明顯不同，即便夫妻雙方就一方放棄產權獲得的折價款約定較低，夫妻一方主張行使任意撤銷權，或以協議顯失公平為由主張撤銷離婚協議的，也不應予以支持。

問題之三

夫妻可能系為規避房產限購政策而離婚，所購買的房屋登記于夫妻一方名下，該房屋是否屬于其個人財產?

裁判要點

對于產權房是否屬于夫妻共同財產，把握的一般原則是：非婚狀態下購買的房屋為個人財產，婚內購買的房屋為夫妻共同財產。考慮到從簽訂買賣合同到產權登記往往有時間差，而產權登記只是買賣合同履行的結果。因此，一般以簽訂買賣合同的時間來判斷房屋是否屬于婚內購買。但上述一般規則并不排除夫妻可在非婚狀態時即以共同購買的合意共同出資購買房屋，此時該房屋宜參照夫妻共同財產予以處理。

在發生夫妻可能系為規避房產限購政策而離婚購房的情形時，可綜合考量簽訂房屋買賣合同時間、離婚時是否分割夫妻共同財產、是否復婚等事實來判斷房屋究竟屬于一方個人財產還是夫妻共同財產。若查明出資來源于夫妻關系存續期間共同財產的，至少應對該出資金額予以分割。

問題之四

夫妻一方婚前貸款購買產權房并登記在自己一人名下，婚后以夫妻共同財產還貸的，離婚時該房屋如何處理?

裁判觀點

對于夫妻一方婚前貸款購買產權房并登記在自己一人名下的情形，在適用《婚姻家庭編司法解釋一》第78條時，應注意甄別房屋登記權利人是否“以個人財產支付首付款”。

情形1：若產權登記一方完全以個人財產支付首付款，則完全符合上述司法解釋的規定，離婚時雙方協議不成的，通常由產權登記一方就婚后共同還貸款項及其對應的財產增值部分對另一方進行補償，該財產增值部分以房屋現價值相對于夫妻結婚時點的增值(離婚時市值-結婚時市值)為計算基礎。

情形2：若夫妻非登記一方有證據證明自己婚前即以個人財產參與首付款出資，則產權登記一方就非登記一方的首付出資、婚后共同還貸款項及二者對應的財產增值部分均應進行補償。其中，非登記一方婚前出資對應的增值部分以房屋現價值相對于購房時點的增值(離婚時市值-購房時市值)為計算基數。此時，若非登記一方同時有證據證明其婚前出資是基于雙方均認可房屋系為結婚、長期共同生活使用目的而購置，則該房屋雖登記于一方名下，但分割時宜將房屋視為二人共有而予以處理，可以參考出資比例，適當考慮雙方是否長期共同生活、婚姻關系存續時間長短等因素。

問題之五

婚前男女雙方以結婚為目的，由一方出首付款、另一方貸款共同購買產權房登記于二人名下的，離婚時該房屋如何處理?

裁判觀點

男女雙方婚前以結婚為目的共同出資購買產權房，如未約定按份共有則可認定系共同共有，參照共同共有財產分割的一般原則，兼顧照顧子女、女方和無過錯方權益的原則予以確定。對于一方出首付、另一方貸款的情形，若判決確認房屋歸出首付款一方所有并由其負擔離婚后貸款的償還，則須特別考慮婚姻期間的長短對實際歸還貸款金額的影響——若婚姻存續期間較短，則僅貸款出資的夫妻另一方實際對房屋的出資貢獻非常有限，應在均分基礎上適當調低該方的產權份額比例，盡量避免利益失衡的情形，如，取得產權的一方實際所支出的首付款、給另一方的折價款加上尚欠的貸款本金總和過高于房屋現價值，可能欠妥。

例如，400萬(男方300萬首付+女方100萬貸款)房屋現值為500萬(尚余80萬貸款)，男女雙方可分割的房屋價值420萬元，若給女方30%，男方實際就為房屋花費300萬首付、126萬給女方折價款及未來還需承擔80萬貸款，總計506萬已高于房價;若無其他因素，分配給女方更高比例則欠缺妥當性。

問題之六

離婚協議中對房產出資、還貸金額的歸屬進行約定，是否可以認定雙方就該房屋分割達成一致意見?

裁判觀點

婚姻關系存續期間夫妻貸款所購產權房屬雙方共同財產，雙方在離婚協議中僅約定各方出資、還貸金額的歸屬，并繼續保持對房屋共同共有狀況，而并未確定離婚后房屋歸屬或具體分割方案的，不能認定雙方已就該房屋分割達成一致意見。登記離婚后，一方起訴分割該房屋的，可參照上述協議確定房屋出資情況并結合夫妻共同財產分割的一般規則予以處理。

問題之七

夫妻婚后貸款所購且產權登記不涉及他人的產權房如何分割?如何確定可供分割的財產價值?

裁判觀點

人民法院對屬于夫妻共同財產的房屋，可根據雙方出資貢獻等情況，結合照顧女方、子女、無過錯方等原則，判決該房屋歸屬于夫妻一方所有，由該方向另一方支付房屋折價款。在計算房屋折價款時，以房屋現存的可供分割的財產價值(V)而非房屋市值(A)為計算基數。具體可通過雙方協商或委托評估等方式確定房屋市值(A)，另須查明尚欠的貸款本金(B)，以房屋市值扣除尚欠的貸款本金確定可供分割的財產價值(V=A-B)，尚欠的貸款利息不應扣除。

法條參考

《中華人民共和國民法典》

第一千零八十七條　離婚時，夫妻的共同財產由雙方協議處理;協議不成的，由人民法院根據財產的具體情況，按照照顧子女、女方和無過錯方權益的原則判決。

對夫或者妻在家庭土地承包經營中享有的權益等，應當依法予以保護。

問題之八

夫妻一方婚前與其父母共同購買房屋登記為該夫妻一方與其父母中一人共同共有，或者與其父母共同共有，房屋按揭貸款在該夫妻一方名下;離婚時，因婚姻期間該夫妻一方所還貸款實際由夫妻共同財產承擔，那么，應如何確定夫妻另一方應獲得的補償款?

裁判觀點

參照《婚姻家庭編司法解釋一》第78條規定的精神，夫妻一方婚前所購房屋無論登記權利人是否僅限于其一人，只要婚后以夫妻共同財產進行還貸，則均應由其對夫妻另一方參與共同還貸的款項及其對應的財產增值部分進行補償。但是，確定上述共同還貸款項所對應的增值部分時，應區別于夫妻一方婚前購房僅登記于該方一人名下的情形。

具體可分步計算：

(一)綜合房屋產權人數、相互間的身份關系(父母子女關系)、出資貢獻等因素確定登記產權的夫妻一方能夠享有房屋增值利益的比例a;

(二)確定夫妻可共同享有的房屋增值利益=a×婚內總房屋增值(不考慮其他因素情況下可簡化為離婚時和結婚時房屋市值的差額);

(三)確定婚內夫妻所還貸款本息相對于登記產權一方對房屋所有出資貢獻的比例b;

【b=婚內還貸本息/(所有已還貸本息+尚欠貸款本金)，此時由于登記產權夫妻一方主要以承擔貸款方式對房屋出資，故其對房屋的所有貢獻理應包括婚前已歸還貸款本息、婚內所還貸款本息及尚欠貸款本金部分】;

(四)確定可作為夫妻共同財產予以分割的價值即另一方補償款的計算基礎v(v=婚內還貸本息+b×a×婚內總房屋增值)，不考慮其他因素情況下另一方應獲得上述財產價值的一半。

問題之九

夫妻一方在婚后將自己婚前個人房產出售，以售房所得款為主要出資購買了另一套房屋，現訴請分割該套房屋，如何把握分割規則?

裁判觀點

夫妻婚后所購產權房除雙方有約定外，應依據《民法典》第1062條、第1063條，結合房屋登記和出資情況，確定該房屋是否屬于夫妻共同財產。除夫妻一方婚前個人房產完全足以購買新房產且新房產仍登記于該夫妻一方一人名下等少數情況外，夫妻婚后所購房屋無論登記于夫妻一方還是雙方名下，一般均屬于夫妻共同財產。夫妻共同房產的分割，應參照共同共有財產分割的一般原則，按照照顧子女、女方和無過錯權益的原則予以確定。即便該房產的出資主要來源于夫妻一方出售婚前個人房產所得款，因夫妻間并非按各自出資來享有對新購房屋的權利，故不宜將該婚前個人房產出售款及其增值部分特定化地作為該夫妻一方的財產份額，而是應將該方出資貢獻較大作為與照顧子女、照顧女方等并列的考量因素，以酌情調整夫妻雙方就該房產所應分得的份額比例。

例如，出售個人房產a得款500萬，購置600萬新房屋，現新房屋增值至1000萬。分割新房屋時，不能當然將其中500萬作為一方個人財產，僅將另500萬作為夫妻共同財產分割;更不能將500萬及其對應的增值份額即500+500/600×(1000-600)作為夫妻一方個人財產，剩余部分作為夫妻共同財產分割。

法條參考

《中華人民共和國民法典》

第一千零六十二條　夫妻在婚姻關系存續期間所得的下列財產，為夫妻的共同財產，歸夫妻共同所有：

(一)工資、獎金、勞務報酬;

(二)生產、經營、投資的收益;

(三)知識產權的收益;

(四)繼承或者受贈的財產，但是本法第一千零六十三條第三項規定的除外;

(五)其他應當歸共同所有的財產。

夫妻對共同財產，有平等的處理權。

第一千零六十三條　下列財產為夫妻一方的個人財產：

(一)一方的婚前財產;

(二)一方因受到人身損害獲得的賠償或者補償;