一房地產居間合同的定義及相關問題(一)房地產居間合同的定義根據民法典第九百六十一條規定“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務委托人支付報酬的合同。關于房地產居間合同的定義及相關問題有哪些的法律問題，大律網小編為大家整理了婚姻家庭律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

一房地產居間合同的定義及相關問題

(一)房地產居間合同的定義

根據民法典第九百六十一條規定“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務委托人支付報酬的合同。”相應地亦可將房地產居間合同定義為“房地產居間合同是房地產居間人為委托人在房地產轉讓抵押租賃等活動中提供訂立合同的信息咨詢或提供代理或策劃的服務委托人支付報酬的合同又稱為”房地產中介服務合同“。廣義上說房地產中介服務包括房地產咨詢房地產價格評估房地產經紀等活動狹義上說房地產中介服務多指房地產經紀即房地產咨詢提供房地產信息及代理房屋買賣租賃這三類活動。本文所述之房地產居間合同正是以狹義說為主進行論述的。

(二)相關問題

1居間合同的分類

根據民法典424條規定的居間合同定義居間行為是分為報告居間和媒介居間兩種形式存在的。所謂報告居間是指居間人受委托人的委托為其尋找合乎要求的第三人從而為合同的訂立創造機會所謂媒介居間是指介紹雙方當事人即委托人和第三人訂立合同即居間人作為中間人來往于委托人與第三人之間促使雙方訂立合同。實踐中普遍存在的除了上述兩種形式外還有一種是報告與媒介居間兩者相結合的形式可統稱為媒介居間。報告是媒介的必要前提媒介是報告的承接結果。

民法典僅是以定義的方式列明兩種形式并未能明文指出居間合同的分類這就使得居間合同的法律適用方面存在一定的障礙。比如說報告居間屬代理性質的行為居間人應嚴格受委托人的委托內容約束并應極盡忠誠義務為委托人尋求機會訂立合同。在合同達成時居間人應當只能向委托人要求支付報酬而媒介居間從嚴格意義上來說并非屬代理性質的行為居間人僅扮演“中間人”角色獨立于委托人與第三人以外促成交易雙方訂立合同時居間人可依照民法典第九百六十三條規定向合同當事人要求支付報酬。居間人的法律地位有相應的變化令其在不同類型的居間合同中享有不同程度的權利義務。在房地產中介領域媒介居間形式占了絕大多數牽線撮合并完成交易手續最為普遍房地產經紀人可向買賣雙方收取報酬。

2居間合同形式引發的居間人與合同當事人權利義務明確化問題

根據上述房地產居間合同的定義房地產居間合同的主體包括居間人及委托人似乎只有兩方。但事實上所謂居間肯定也就是在兩者之間而且民法典第九百六十三條規定“因居間人提供訂立合同的媒介服務而促成合同成立的由該合同的當事人平均負擔居間人的報酬。”由此可見房地產居間合同的主體應有三方或者說委托人起碼有兩人以上。而在現實的操作之中比如房地產二手買賣合同通常都是由賣方先與中介公司簽訂放盤合同然后再由中介公司與買方簽訂購房合同兩份合同是分開的每份合同的委托方只有一位即買方或者賣方。另有一種是買賣雙方與中介公司共同簽訂的合同即將居間與買賣關系融為一體。設想民法典如能區分居間人及委托人的雙方合同以及居間人委托人第三人的三方合同的法律適用情況將會使中介的糾紛處理情況得到有效改善。

以房地產居間合同為例中介公司與買方簽訂的購房合同實際上應為居間合同真正的出售人是業主而非居間人。但許多時候買方卻一昧地認為自己的所有權利義務指向對象必定是居間人而非業主無論在交易中出現任何問題均向居間人追訴。另一方面業主也是如此認為也向居間人追訴。這是一種嚴重混淆法律關系的做法但卻非常普遍導致了許多糾紛令房地產中介公司無所適從。筆者并不贊成中介公司與買方簽訂購房合同的做法中介公司應當與買賣雙方分別簽訂居間權利義務明確的居間合同而不是買賣合同然后再由買賣雙方簽訂買賣合同。如此操作方能將中介公司的經營風險減至最低并扭轉買賣雙方的錯誤認識從而正確認識居間人的法律地位。另一種方式是簽訂三方合同它令三方的關系變得公開化透明化完整化能夠最大限度地避免出現買賣雙方信息不對稱的情況同時也可以令中介公司“吃差價”的行為無所遁形。更重要的是向買賣雙方明確“居間服務”獨立的意義。由此民法典應當對居間人促成合同成立后合同當事人之間互負權利義務的意旨居間人的責任范圍等一一作相應規定而不是簡單而籠統地一筆帶過。

3單邊委托關系與雙方委托關系的適用

從民法典定義上看居間合同所調整是單邊委托關系而單邊委托關系的適用與實踐中的委托關系并不一致。可在立法時考慮設立與香港類似的雙向選擇的委托關系。下面以香港為例作相應比較。

由于香港的房地產業已發展得相當成熟中介市場也非常活躍人們常說現在的香港房地產市場就是明天國內房地產市場的前景香港作為典范可謂實至名歸。筆者從香港地產代理局的官方網站上查詢了解到香港的地產經紀人有不同于國內房地產經紀人的重要區別香港的地產代理分為單邊代理雙邊代理有可能代表雙方的代理這三種類型。單邊代理指經紀人只能憑一方委托人的指示行事而無權向合同對方當事人收取報酬而雙邊代理則指代理既為賣方亦為物業的買方行事但“代理須在切實可行的范圍內盡快以書面形式向賣方披露代理將向買方收取的傭金數額或費率”第三種有可能代表雙方的代理指代理人只為賣方辦事但其后亦可能為物業的買方辦事則“代理須在建立雙邊代理關系后在切實可行的范圍內盡快以書面形式向買方披露該代理關系以及代理將向買方收取的傭金數額或費率”①。雙邊代理和有可能代表雙方代理關系均屬雙向收取居間報酬的形式。

從上述內容可以看出雙邊代理在國內也應是可行的且我國的法律法規并未禁止經紀人不能同時代理買賣雙方。事實上在國內的房地產市場上每一間房地產經紀公司及每一個經紀人都在同時代表買賣雙方進行交易并向雙方收取一定的傭金買賣雙方均知悉并無異議個中的運作過程也并無不妥之處。在廣大民眾的意識中業主作為委托人將物業交予經紀人代為出售而另一方面買方則委托經紀人代為物色合適的物業這已成為一種商業慣例雙方均認可經紀人的勞動價值并愿意向經紀人支付報酬。這是雙邊委托關系的突出體現。筆者認為居間合同不應局限于單邊委托而應學習借鑒香港靈活多樣的做法它所提供的三種形式賦予買賣雙方更多的選擇權同時其嚴格執行披露制度也更加令買賣雙方感到信任增添對經紀人的信心。這對規范房地產經紀市場及維護交易的穩定性都很有益處。

二我國現行房地產居間合同的現狀

(一)現狀

我國現行房地產居間合同是伴隨著中介市場發展而發展的與國外一些發達國家的房地產市場相比還屬于早期的摸索階段。房地產經紀人的居間活動可以比較好地促進房地產交易的達成加快房地產的流通速度有利于房地產資源的分配和利用。同時巨大的利潤空間使得大量的經營者進入這一領域由此也引起了眾多的糾紛。一些房地產經紀人機構及工作人員為追求短期利潤不惜拋開道德誠信故意欺詐做出一些違法行為。而對于房地產中介服務行業我國目前僅有中華人民共和國城市房地產管理法經紀人管理辦法城市房地產中介服務管理規定關于房地產中介服務收費的通知等法律法規及規章在此基礎上各地的工商房管等部門也相繼出臺了一些“通知”“辦法”“條例”之類的地方性法規。但這些法規的廣度深度以及對違規行為的震懾力度尚不能滿足中介市場發展的需要不能有效地規范和發展市場行為還需進一步加以完善。

(二)漏洞無統一規范的格式合同不利于規范市場運作

上述關于房地產中介服務的各類法規中無一明確提及房地產居間合同形式和向社會提供一些規范的合同格式。這對市場規范操作產生很大弊端。

現實生活中基于人們需求的多樣性房地產居間合同一般沒有固定的格式委托人與居間人之間達成的也經常是口頭合同。至于口頭合同要想令其成為一個能夠有效履行的合同具有相當大的難度畢竟并不是每一個人都是講究信用的且我國尚未像某些外國一樣設立個人信用檔案人們履行合同的信用度可想而知。

以書面合同而言現在市場上運行的各種各樣文本的房地產居間合同大部分為居間人所提供的格式合同或買/賣一方提供的格式合同而這些內容各異的合同僅有一個共通點就是保障提供格式人的利益最大化而并不能公平體現買賣各方的利益平衡。以廣州市為例關于房地產二手買賣的格式合同僅有一個就是由廣州市房管局于九十年代初印制的僅有七八條內容的合同其中對買賣雙方的權利義務規定的非常簡