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房地產(chǎn)抵押擔(dān)保中有哪些問(wèn)題需要注意
崔玉君律師2022.02.10593人閱讀
導(dǎo)讀：
司法實(shí)踐也發(fā)生過(guò)抵押物權(quán)屬變更導(dǎo)致銀行抵押權(quán)無(wú)效的案件。對(duì)于房地產(chǎn)租賃權(quán)設(shè)定在先、房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況，《擔(dān)保法》第四十八條規(guī)定：抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。那么房地產(chǎn)抵押擔(dān)保中有哪些問(wèn)題需要注意。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí)，希望能幫助大家。
司法實(shí)踐也發(fā)生過(guò)抵押物權(quán)屬變更導(dǎo)致銀行抵押權(quán)無(wú)效的案件。對(duì)于房地產(chǎn)租賃權(quán)設(shè)定在先、房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況，《擔(dān)保法》第四十八條規(guī)定：抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。關(guān)于房地產(chǎn)抵押擔(dān)保中有哪些問(wèn)題需要注意的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了債權(quán)債務(wù)律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。
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一、財(cái)產(chǎn)夫妻共有與不動(dòng)產(chǎn)抵押登記
辦理房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)抵押時(shí)，貸款銀行首先要判斷抵押物權(quán)屬狀況。在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬原則上以登記為準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記簿是權(quán)利人享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的證明。《房屋登記辦法》第十八條規(guī)定，登記部門(mén)要詢問(wèn)申請(qǐng)人擬登記房屋是否為共有并將詢問(wèn)結(jié)果記錄在案。房屋登記以程序?qū)彶闉橹鳎贿M(jìn)行實(shí)質(zhì)性調(diào)查核實(shí)造成不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記與實(shí)際權(quán)屬狀況可能存在誤差。根據(jù)《婚姻法》有關(guān)規(guī)定，除特別約定和婚前個(gè)人財(cái)產(chǎn)外，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)、收益歸夫妻共同所有。這就意味房屋即使登記在一方名下，只要在婚姻關(guān)系期間取得，應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，另一方可以主張登記錯(cuò)誤，或直接通過(guò)法院確權(quán)否定登記效力。司法實(shí)踐也發(fā)生過(guò)抵押物權(quán)屬變更導(dǎo)致銀行抵押權(quán)無(wú)效的案件。
應(yīng)當(dāng)看到房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)是對(duì)債權(quán)人、債務(wù)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)、義務(wù)的履行影響較大的財(cái)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)登記制度目的之一在于公示權(quán)利狀態(tài)、保護(hù)交易安全。因此法定夫妻財(cái)產(chǎn)共有與登記沖突的情況下，應(yīng)當(dāng)適用《物權(quán)法》第106條不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)善意取得，優(yōu)先保護(hù)動(dòng)態(tài)交易安全，不能因不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤否定基于登記產(chǎn)生的抵押權(quán)的有效性。
作為銀行辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押時(shí)，首選應(yīng)落實(shí)擬擔(dān)保的房地產(chǎn)是否為共有財(cái)產(chǎn)，查看抵押人戶口本、婚姻情況證明，核實(shí)抵押物取得時(shí)間，如果抵押房地產(chǎn)為夫妻共有或家庭共有財(cái)產(chǎn)，抵押應(yīng)經(jīng)各共有人書(shū)面同意，如果非共同所有，應(yīng)由抵押人出具書(shū)面說(shuō)明。其次要審查擔(dān)保人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)是否有約定，沒(méi)有約定的，抵押行為是否符合共有財(cái)產(chǎn)處分的法律規(guī)定，并在業(yè)務(wù)操作中應(yīng)注意落實(shí)共有人意思表示程序，形成書(shū)面文件，歸檔備查。
二、抵押權(quán)與租賃權(quán)
房地產(chǎn)的抵押權(quán)與承租權(quán)可能并存于同一房地產(chǎn)之上。當(dāng)?shù)盅喝瞬荒苈男械狡趥鶆?wù)而抵押權(quán)人將抵押房地產(chǎn)拍賣時(shí)，則可能因承租權(quán)導(dǎo)致抵押權(quán)人不能及時(shí)地、充分地實(shí)現(xiàn)其權(quán)利或者影響承租人繼續(xù)租用該房地產(chǎn)的權(quán)利和利益，這就出現(xiàn)了抵押權(quán)與承租權(quán)的沖突。
對(duì)于房地產(chǎn)租賃權(quán)設(shè)定在先、房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在后的情況，《擔(dān)保法》第四十八條規(guī)定：抵押人將已出租的財(cái)產(chǎn)抵押的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)因抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)而由他人取得時(shí)，租賃合同繼續(xù)有效，在租賃期屆滿前，新的產(chǎn)權(quán)人不能解除原租賃合同，不能隨意變動(dòng)租金，即房地產(chǎn)租賃權(quán)設(shè)立在先時(shí)，給予租賃權(quán)以對(duì)抗抵押權(quán)的效力。對(duì)于房地產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)定在先、房地產(chǎn)承租權(quán)設(shè)定在后的情況，《擔(dān)保法司法解釋》第六十六條規(guī)定，抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對(duì)受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對(duì)出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書(shū)面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)”。可見(jiàn)租賃權(quán)設(shè)立的時(shí)間對(duì)抵押權(quán)影響重大。由于抵押人通過(guò)租賃行為對(duì)抵押物行使收益權(quán)，且設(shè)立在先的承租權(quán)限制了抵押物的交易或轉(zhuǎn)讓，這都大大降低了抵押物的擔(dān)保價(jià)值。租賃關(guān)系通過(guò)當(dāng)事人之間自由協(xié)商約定即可設(shè)立，無(wú)需通過(guò)登記，使得登記抵押權(quán)面臨著欺詐風(fēng)險(xiǎn)。
處理抵押權(quán)和租賃權(quán)關(guān)系時(shí)，立法上有兩點(diǎn)尚需完善：
1、應(yīng)對(duì)設(shè)立租賃權(quán)的行為予以規(guī)范，納入權(quán)屬登記的范疇，充分體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)體系的公示性和透明度，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)物權(quán)在不同順位上的平等保護(hù)。
2、抵押權(quán)先于租賃權(quán)時(shí)，賦予房地產(chǎn)抵押權(quán)人請(qǐng)求法院解除房地產(chǎn)租賃合同的權(quán)利，避免在拍賣抵押房地產(chǎn)時(shí)，因房地產(chǎn)上有承租權(quán)的存在而無(wú)人應(yīng)買(mǎi)或降低價(jià)格，損害抵押權(quán)人利益。
防范抵押物租賃風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，銀行應(yīng)注意以下問(wèn)題：
1、做好排除租賃的盡職調(diào)查。在現(xiàn)場(chǎng)察看房屋占有和使用現(xiàn)狀，核實(shí)占有人與所有人是否相符，是否存在事實(shí)上的租賃關(guān)系，對(duì)占有狀況進(jìn)行記錄。
2、與承租人協(xié)商弱化租賃權(quán)對(duì)抵押權(quán)不利影響。如對(duì)租賃期長(zhǎng)于銀行債權(quán)存續(xù)期的予以更改，一次性支付租金的應(yīng)變更為分期給付方式，承租人將尚未支付的租金支付給債權(quán)銀行等。
三、優(yōu)先抵押權(quán)的法定權(quán)利
在特殊情況下，法律為保障國(guó)家或其他主體的利益，設(shè)定了一些法定權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)，主要包括以下三種：
(一)國(guó)家稅收權(quán)。
《稅收征收管理法》第四十五條規(guī)定“納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財(cái)產(chǎn)被留置之前的，稅收應(yīng)當(dāng)先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。”
(二)建筑工程款優(yōu)先受償權(quán)。
《合同法》第286條規(guī)定:“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的,承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的,除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣的以外,承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià),也可以申請(qǐng)人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣的價(jià)款優(yōu)先受償。”2002年《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》進(jìn)一步規(guī)定“建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。”
(三)商品房期待權(quán)。
《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》(法釋[2002]16號(hào))規(guī)定,“消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。”根據(jù)最高人民法院司法解釋，可以推導(dǎo)出預(yù)購(gòu)人只要在支付了全部或者大部分房款之后,其期待權(quán)必然優(yōu)先于抵押權(quán)而實(shí)現(xiàn),而不論兩者的先后順序。
為保障國(guó)家稅收收入、保護(hù)勞動(dòng)者獲取勞動(dòng)報(bào)酬權(quán)利和商品房期待權(quán)，我國(guó)法律規(guī)定國(guó)家稅收權(quán)、建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)以及商品房期待權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生沖突時(shí)優(yōu)先于抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)。上述規(guī)定具有一定的合理性但也存在不足：建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)缺乏公示性，導(dǎo)致第三人無(wú)法了解發(fā)包人是否拖欠工程款，無(wú)法防范發(fā)包人與承包人惡意通謀，故意虛報(bào)工程款，損害一般抵押權(quán)人利益的行為。第三人處于信息不對(duì)稱的不利地位使其隨時(shí)可能蒙受突如其來(lái)的侵害。
從保護(hù)第三人,維護(hù)交易安全、交易秩序的角度而言,對(duì)建筑工程款優(yōu)先受償權(quán)確有引入登記公示方法的必要。如果建筑工程款債權(quán)已經(jīng)預(yù)先登記,抵押權(quán)人仍然同意以建筑物設(shè)立抵押,屬于自愿承擔(dān)因法定優(yōu)先受償而使其抵押權(quán)不能實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。考慮到建筑工程款債權(quán)的不確定性，有學(xué)者建議，登記的工程款應(yīng)是承包人法定抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的最高數(shù)額。如果實(shí)際結(jié)算的工程款高于登記的數(shù)額，則應(yīng)當(dāng)以登記的數(shù)額為準(zhǔn)，如果低于登記的數(shù)額，則應(yīng)當(dāng)以實(shí)際結(jié)算的為準(zhǔn)。
針對(duì)上述三項(xiàng)法定優(yōu)先權(quán)利，銀行辦理房地產(chǎn)抵押時(shí)可以采取以下措施：一是關(guān)注建筑工程款支付情況。設(shè)立在建工程抵押時(shí)，要注意審查、了解《建設(shè)工程合同》約定的工程總價(jià)款、支付條件、支付方式以及是否存在承包商墊資建設(shè)的情況，承包人應(yīng)出具是否拖欠工程款的書(shū)面證明，在確定抵押物價(jià)值時(shí)扣除工程價(jià)款;抵押權(quán)設(shè)立后，發(fā)放貸款應(yīng)用于在建工程建設(shè)(含支付工程款)，注意了解工程進(jìn)度和工程款付款情況。二是核實(shí)借款人納稅情況，設(shè)定抵押前是否拖欠稅款。三是核實(shí)抵押人擬抵押房地產(chǎn)是否已預(yù)售給第三人，在房產(chǎn)登記部門(mén)調(diào)查抵押物預(yù)售登記情況。
一般來(lái)講，我們?nèi)粘Ｉ钪杏龅降姆康禺a(chǎn)抵押擔(dān)保中需要特別關(guān)注的就是以上三個(gè)問(wèn)題，但如果雙方當(dāng)事人在該項(xiàng)抵押擔(dān)保中合同中還需要約定其它擔(dān)保項(xiàng)目，則就需要雙方去進(jìn)行協(xié)商，互相在合同中約定，避免日后產(chǎn)生不必要的糾紛。
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