房地產抵押中需要注意的幾個問題解析

導讀:
調查發現,部分當事人對房地產抵押存在疑慮。現在催天下小編就不動產抵押中需要注意的幾個問題進行解析。法律只規定了不動產抵押需辦理抵押登記,但并未要求抵押權人或抵押人必須辦理不動產他項權證。因此,在抵押合同不違反國家法律強制性規定、不存在無效情形且屬于當事人真實意思表示的前提下,抵押權人在房屋管理部門辦理了不動產抵押登記就應當被認定為不動產抵押權設立的依據。債權人雖不能在沒有辦理抵押登記的情況下取得不動產的抵押權,但并不意味著抵押人就此免除了擔保責任。對于共同共有的不動產抵押,債權人應當在辦理抵押前查明擬被抵押的不動產是否存在其他共同權利人。那么房地產抵押中需要注意的幾個問題解析。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
調查發現,部分當事人對房地產抵押存在疑慮。現在催天下小編就不動產抵押中需要注意的幾個問題進行解析。法律只規定了不動產抵押需辦理抵押登記,但并未要求抵押權人或抵押人必須辦理不動產他項權證。因此,在抵押合同不違反國家法律強制性規定、不存在無效情形且屬于當事人真實意思表示的前提下,抵押權人在房屋管理部門辦理了不動產抵押登記就應當被認定為不動產抵押權設立的依據。債權人雖不能在沒有辦理抵押登記的情況下取得不動產的抵押權,但并不意味著抵押人就此免除了擔保責任。對于共同共有的不動產抵押,債權人應當在辦理抵押前查明擬被抵押的不動產是否存在其他共同權利人。關于房地產抵押中需要注意的幾個問題解析的法律問題,大律網小編為大家整理了債權債務律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
在所提供的擔保中,房地產抵押擔保因其價值高、價格穩定、轉讓困難等特點,已成為債權人普遍采用、易于接受的方式。調查發現,部分當事人對房地產抵押存在疑慮。現在催天下小編就不動產抵押中需要注意的幾個問題進行解析。
1、當事人在房管局辦理了抵押登記,但沒有辦理他項權證,抵押權是否已經設立?
根據《物權法》第一百八十七條規定,不動產抵押,抵押權自辦理抵押登記時設立。法律只規定了不動產抵押需辦理抵押登記,但并未要求抵押權人或抵押人必須辦理不動產他項權證。
因此,在抵押合同不違反國家法律強制性規定、不存在無效情形且屬于當事人真實意思表示的前提下,抵押權人在房屋管理部門辦理了不動產抵押登記就應當被認定為不動產抵押權設立的依據。即使沒有辦理他項權證,也不影響不動產抵押登記的效力,不妨礙抵押權的設立。
另外,不動產抵押登記既是對不動產所有權的限制,也是授予抵押權人優先受償權的必要條件,抵押權人辦理抵押登記之后,即使抵押人或第三人再次辦理了他項權證,也不能通過他項權證主張享有優于抵押權人的不動產抵押優先權。
2、簽訂不動產抵押合同后,因未辦理抵押登記導致抵押權未設立,擔保人是否免除擔保責任?
依據法律對抵押擔保債權效力與物權效力相分離的規定及立法精神,抵押合同只要系當事人真實的意思表示、符合法律規定的形式并且不違反法律強制性規定,則合同有效。不動產抵押權的設立以抵押登記作為生效要件,因此在沒有辦理不動產抵押登記的情況下,抵押權不能設立,債權人亦不能就抵押的不動產主張優先權。
債權人雖不能在沒有辦理抵押登記的情況下取得不動產的抵押權,但并不意味著抵押人就此免除了擔保責任。如果未能辦理不動產抵押登記系擔保人的原因所致,擔保人仍須向債權人承擔違約責任,擔保人應在其抵押物價值范圍內對債務人不能清償部分承擔償還責任。
3、未經抵押權人同意,抵押人以抵押物的剩余價值為他人辦理二次抵押,不動產優先權應當如何分配?
4、抵押人能否以不能分割的共有不動產對債務人提供抵押擔保?
有明確權屬證明的不動產即為法定的所有人的固定資產,財產所有人依法對不動產享有收益、處分的權利。其中,按份共有的不動產,不動產所有人只能在己方財產份額內處分不動產或者為其他債務人提供抵押擔保,不動產所有人在己方財產份額內對不動產設立抵押不會對財產共有人產生不利影響,也不會剝奪財產共有人優先購買權,所以無須取得財產共有人同意。
但應當明確的是,不動產所有人處分不動產不能損害財產共有人的權利。對于共同共有的不動產抵押,債權人應當在辦理抵押前查明擬被抵押的不動產是否存在其他共同權利人。如被抵押的不動產系債務人與第三人共同共有,催天下小編建議在簽訂抵押合同時應當征詢財產共有人的同意并要求其在抵押人處簽字,以便取得不動產完整的抵押權。如果不能取得抵押財產共同共有人的書面同意,則應當要求抵押人另行補充提供抵押擔保。
5、取得權證的小產權房能否作為抵押物辦理抵押登記?
農民宅基地建設用房和農村集體經濟組織統一建設開發的小產權房均不能在市場自由流通,此為我國法律的強制性規定。小產權房僅能在本集體經濟組織內部轉讓流通,不能自由流通,不具有普通的價值屬性,因此不能辦理抵押登記,小產權房進行抵押的行為因違反法律強制性規定而無效,任何行政管理機關為個人辦理宅基地或者農村建設用房的抵押登記均屬違法并且無效。




