房地產(chǎn)抵押中需要注意的幾個(gè)問題解析

導(dǎo)讀:
調(diào)查發(fā)現(xiàn),部分當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)抵押存在疑慮?,F(xiàn)在催天下小編就不動(dòng)產(chǎn)抵押中需要注意的幾個(gè)問題進(jìn)行解析。法律只規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)抵押需辦理抵押登記,但并未要求抵押權(quán)人或抵押人必須辦理不動(dòng)產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。因此,在抵押合同不違反國家法律強(qiáng)制性規(guī)定、不存在無效情形且屬于當(dāng)事人真實(shí)意思表示的前提下,抵押權(quán)人在房屋管理部門辦理了不動(dòng)產(chǎn)抵押登記就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立的依據(jù)。債權(quán)人雖不能在沒有辦理抵押登記的情況下取得不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán),但并不意味著抵押人就此免除了擔(dān)保責(zé)任。對(duì)于共同共有的不動(dòng)產(chǎn)抵押,債權(quán)人應(yīng)當(dāng)在辦理抵押前查明擬被抵押的不動(dòng)產(chǎn)是否存在其他共同權(quán)利人。那么房地產(chǎn)抵押中需要注意的幾個(gè)問題解析。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí),希望能幫助大家。
調(diào)查發(fā)現(xiàn),部分當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)抵押存在疑慮。現(xiàn)在催天下小編就不動(dòng)產(chǎn)抵押中需要注意的幾個(gè)問題進(jìn)行解析。法律只規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)抵押需辦理抵押登記,但并未要求抵押權(quán)人或抵押人必須辦理不動(dòng)產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。因此,在抵押合同不違反國家法律強(qiáng)制性規(guī)定、不存在無效情形且屬于當(dāng)事人真實(shí)意思表示的前提下,抵押權(quán)人在房屋管理部門辦理了不動(dòng)產(chǎn)抵押登記就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立的依據(jù)。債權(quán)人雖不能在沒有辦理抵押登記的情況下取得不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán),但并不意味著抵押人就此免除了擔(dān)保責(zé)任。對(duì)于共同共有的不動(dòng)產(chǎn)抵押,債權(quán)人應(yīng)當(dāng)在辦理抵押前查明擬被抵押的不動(dòng)產(chǎn)是否存在其他共同權(quán)利人。關(guān)于房地產(chǎn)抵押中需要注意的幾個(gè)問題解析的法律問題,大律網(wǎng)小編為大家整理了債權(quán)債務(wù)律師相關(guān)的法律知識(shí),希望能幫助大家。
在所提供的擔(dān)保中,房地產(chǎn)抵押擔(dān)保因其價(jià)值高、價(jià)格穩(wěn)定、轉(zhuǎn)讓困難等特點(diǎn),已成為債權(quán)人普遍采用、易于接受的方式。調(diào)查發(fā)現(xiàn),部分當(dāng)事人對(duì)房地產(chǎn)抵押存在疑慮。現(xiàn)在催天下小編就不動(dòng)產(chǎn)抵押中需要注意的幾個(gè)問題進(jìn)行解析。
1、當(dāng)事人在房管局辦理了抵押登記,但沒有辦理他項(xiàng)權(quán)證,抵押權(quán)是否已經(jīng)設(shè)立?
根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)抵押,抵押權(quán)自辦理抵押登記時(shí)設(shè)立。法律只規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)抵押需辦理抵押登記,但并未要求抵押權(quán)人或抵押人必須辦理不動(dòng)產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證。
因此,在抵押合同不違反國家法律強(qiáng)制性規(guī)定、不存在無效情形且屬于當(dāng)事人真實(shí)意思表示的前提下,抵押權(quán)人在房屋管理部門辦理了不動(dòng)產(chǎn)抵押登記就應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)設(shè)立的依據(jù)。即使沒有辦理他項(xiàng)權(quán)證,也不影響不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的效力,不妨礙抵押權(quán)的設(shè)立。
另外,不動(dòng)產(chǎn)抵押登記既是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的限制,也是授予抵押權(quán)人優(yōu)先受償權(quán)的必要條件,抵押權(quán)人辦理抵押登記之后,即使抵押人或第三人再次辦理了他項(xiàng)權(quán)證,也不能通過他項(xiàng)權(quán)證主張享有優(yōu)于抵押權(quán)人的不動(dòng)產(chǎn)抵押優(yōu)先權(quán)。
2、簽訂不動(dòng)產(chǎn)抵押合同后,因未辦理抵押登記導(dǎo)致抵押權(quán)未設(shè)立,擔(dān)保人是否免除擔(dān)保責(zé)任?
依據(jù)法律對(duì)抵押擔(dān)保債權(quán)效力與物權(quán)效力相分離的規(guī)定及立法精神,抵押合同只要系當(dāng)事人真實(shí)的意思表示、符合法律規(guī)定的形式并且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定,則合同有效。不動(dòng)產(chǎn)抵押權(quán)的設(shè)立以抵押登記作為生效要件,因此在沒有辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記的情況下,抵押權(quán)不能設(shè)立,債權(quán)人亦不能就抵押的不動(dòng)產(chǎn)主張優(yōu)先權(quán)。
債權(quán)人雖不能在沒有辦理抵押登記的情況下取得不動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán),但并不意味著抵押人就此免除了擔(dān)保責(zé)任。如果未能辦理不動(dòng)產(chǎn)抵押登記系擔(dān)保人的原因所致,擔(dān)保人仍須向債權(quán)人承擔(dān)違約責(zé)任,擔(dān)保人應(yīng)在其抵押物價(jià)值范圍內(nèi)對(duì)債務(wù)人不能清償部分承擔(dān)償還責(zé)任。
3、未經(jīng)抵押權(quán)人同意,抵押人以抵押物的剩余價(jià)值為他人辦理二次抵押,不動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先權(quán)應(yīng)當(dāng)如何分配?
4、抵押人能否以不能分割的共有不動(dòng)產(chǎn)對(duì)債務(wù)人提供抵押擔(dān)保?
有明確權(quán)屬證明的不動(dòng)產(chǎn)即為法定的所有人的固定資產(chǎn),財(cái)產(chǎn)所有人依法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)享有收益、處分的權(quán)利。其中,按份共有的不動(dòng)產(chǎn),不動(dòng)產(chǎn)所有人只能在己方財(cái)產(chǎn)份額內(nèi)處分不動(dòng)產(chǎn)或者為其他債務(wù)人提供抵押擔(dān)保,不動(dòng)產(chǎn)所有人在己方財(cái)產(chǎn)份額內(nèi)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)設(shè)立抵押不會(huì)對(duì)財(cái)產(chǎn)共有人產(chǎn)生不利影響,也不會(huì)剝奪財(cái)產(chǎn)共有人優(yōu)先購買權(quán),所以無須取得財(cái)產(chǎn)共有人同意。
但應(yīng)當(dāng)明確的是,不動(dòng)產(chǎn)所有人處分不動(dòng)產(chǎn)不能損害財(cái)產(chǎn)共有人的權(quán)利。對(duì)于共同共有的不動(dòng)產(chǎn)抵押,債權(quán)人應(yīng)當(dāng)在辦理抵押前查明擬被抵押的不動(dòng)產(chǎn)是否存在其他共同權(quán)利人。如被抵押的不動(dòng)產(chǎn)系債務(wù)人與第三人共同共有,催天下小編建議在簽訂抵押合同時(shí)應(yīng)當(dāng)征詢財(cái)產(chǎn)共有人的同意并要求其在抵押人處簽字,以便取得不動(dòng)產(chǎn)完整的抵押權(quán)。如果不能取得抵押財(cái)產(chǎn)共同共有人的書面同意,則應(yīng)當(dāng)要求抵押人另行補(bǔ)充提供抵押擔(dān)保。
5、取得權(quán)證的小產(chǎn)權(quán)房能否作為抵押物辦理抵押登記?
農(nóng)民宅基地建設(shè)用房和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織統(tǒng)一建設(shè)開發(fā)的小產(chǎn)權(quán)房均不能在市場(chǎng)自由流通,此為我國法律的強(qiáng)制性規(guī)定。小產(chǎn)權(quán)房僅能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓流通,不能自由流通,不具有普通的價(jià)值屬性,因此不能辦理抵押登記,小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行抵押的行為因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定而無效,任何行政管理機(jī)關(guān)為個(gè)人辦理宅基地或者農(nóng)村建設(shè)用房的抵押登記均屬違法并且無效。




