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房款裝修費分開算 地產商避稅給買房人“埋雷”
姚平律師2022.01.06389人閱讀
導讀：
房款、裝修費分開算，賣房的少交稅，買房的再轉讓多交稅買一套精裝修的房子需要分別支付房款和裝修費用，您遇到過這樣的事嗎？普瑞中天稅務師事務所所長孫文武告訴筆者，在“分開算”之后，房地產公司少交的稅款比購房人多得多。房地產公司在售房時要向國家交納三種稅，分別是營業稅、企業所得稅和土地增值稅。把房款和裝修費用“分開算”，開發商看中的是土地增值稅。合理費用包括納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用，但商品房及其他住房裝修費的最高扣除限額為房屋原值的10%。此外，雖然“分開算”的確能省些契稅，但是買房人的首付負擔卻同時大大增加了。那么房款裝修費分開算。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
房款、裝修費分開算，賣房的少交稅，買房的再轉讓多交稅買一套精裝修的房子需要分別支付房款和裝修費用，您遇到過這樣的事嗎？普瑞中天稅務師事務所所長孫文武告訴筆者，在“分開算”之后，房地產公司少交的稅款比購房人多得多。房地產公司在售房時要向國家交納三種稅，分別是營業稅、企業所得稅和土地增值稅。把房款和裝修費用“分開算”，開發商看中的是土地增值稅。合理費用包括納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用，但商品房及其他住房裝修費的最高扣除限額為房屋原值的10%。此外，雖然“分開算”的確能省些契稅，但是買房人的首付負擔卻同時大大增加了。關于房款裝修費分開算的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
房款、裝修費分開算，賣房的少交稅，買房的再轉讓多交稅
買一套精裝修的房子需要分別支付房款和裝修費用，您遇到過這樣的事嗎？筆者在瞰都•領仕館就遇到了這樣的“怪事”。
瞰都•領仕館位于東四環東風橋北，地理位置不錯，價格自然也不菲，每平方米22000元到24000元。不過，房子是精裝修帶家具、家電的，用售樓員的話說是：“拎包即住！”
和裝修一樣“貼心”的，還有付款方式。“為了節省您買房交稅的費用，我們采取‘分開算’的付款方式。”售樓員給筆者算了一筆賬，“比如這套79.76平方米的樣板間，房子總價為183.2884萬元，其中裝修費用我們按每平方米2500元算，是19.94萬元，我們把裝修費單算，房價就變成了163.3484萬元。”
精裝的房子，裝修費干嘛還要分開算呢？“給您省稅呀。”售樓員拿出了計算器，“您買房要交契稅，是您總房款的1%，減去裝修款后，您的房屋總價是160多萬元，比180多萬的房款少交近兩千元的契稅。”
房地產公司不嫌麻煩把房款拆著算只是為給購房人省錢嗎？普瑞中天稅務師事務所所長孫文武告訴筆者，在“分開算”之后，房地產公司少交的稅款比購房人多得多。房地產公司在售房時要向國家交納三種稅，分別是營業稅、企業所得稅和土地增值稅。把房款和裝修費用“分開算”，開發商看中的是土地增值稅。
土地增值稅的稅率分別是30%、40%、50%和60%，實行的是四級超率累進稅率，即以納稅對象數額的相對率為累進依據，按超累方式計算應納稅額的稅率。也就是說，土地增值稅與房屋總價是成正比的關系，房屋總價越低土地增值稅稅率也越低，反之越高。如果把所售房屋的價格以另附裝修費的方式降下來，所交土地增值稅率也就隨之下降了，那么房產商所節省的稅費也就大為下降了。
“分開算”避稅不違法，但是房地產公司是把“肉”吃嘴里了，可購房人喝的“湯”可不一定能最終下肚，除非這房子永遠不再轉手。稅收政策規定，對轉讓住房收入計算個人所得稅應納稅所得額時，納稅人可憑原購房合同、發票等有效憑證，經稅務機關審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過程中繳納的稅金及有關合理費用。合理費用包括納稅人按照規定實際支付的住房裝修費用，但商品房及其他住房裝修費的最高扣除限額為房屋原值的10%。按照上面提到的例子，如果個人銷售住房不符合免稅條件，裝修費不能全額扣除，還要多交7000多元個人所得稅。
此外，雖然“分開算”的確能省些契稅，但是買房人的首付負擔卻同時大大增加了。“裝修費必須在買房時一次付清。”售樓員把省契稅的“前提”特意強調給筆者。這樣算來，買房人的首付款要平白無故地增加19.94萬元，相當于房地產公司變相把首付比例提高了10%以上。
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