房產(chǎn)中介避稅高招其實暗藏風險新政給賣房人“增負”稅費≈房款×10 05年6月1日對不少賣房人來說絕對是有著分水嶺意義的一個日子。以上案例中沒有涉及到土地增值稅，專業(yè)人士測算，涉及到土地增值稅的房屋出售，其所繳稅額可能達到房款的10%以上。”面對這樣的兩難境地，房產(chǎn)中介們開始打起了“合理避稅”的主意。為了幫助記者把房子賣個好價錢，中介公司在“避稅”環(huán)節(jié)上出了四招。“可以先通過合同或公證的形式進行買賣，但先不到房地產(chǎn)交易中心辦理交易登記，待房產(chǎn)所有權(quán)滿兩年后，再辦理過戶手續(xù)，僅花少量的公證費，就可避免繳納房產(chǎn)交易價格5%的營業(yè)稅和相關(guān)城市建設(shè)稅及教育附加費。關(guān)于房產(chǎn)中介避稅高招其實暗藏風險的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

房產(chǎn)中介避稅高招其實暗藏風險

新政給賣房人“增負”稅費≈房款×10%

2005年6月1日對不少賣房人來說絕對是有著分水嶺意義的一個日子。新政規(guī)定：6月1日以后，個人購買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其售房收入全額征收營業(yè)稅;另外，在“先稅后證”的壓力下，銷售5年以內(nèi)的房屋也難逃個人所得稅這一關(guān)。這樣，6月1日之前和之后成交的2年以內(nèi)的普通住宅所繳稅額能相差幾萬元。

以亞運村一套110平方米的兩居室商品房為例，該房原購價為5200元/平方米，以6000元/平方米的市場價格出售此套房屋，按照新的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅收政策，這套房子需要繳納以下稅費：

1、印花稅=110平方米×6000元/平方米×0.5‰=330元

2、營業(yè)稅=110平方米×6000元/平方米×5%=33000元

3、個人所得稅={售房價-原購房價-合理費用(當初業(yè)主購房時所產(chǎn)生的稅費，即：契稅+印花稅)｝×20%=15826.8元其中，售房價：110平方米×6000元/平方米=660000元

原購房價：110平方米×5200元/平方米=572000元

契稅：572000×1.5%=8580元印花稅：572000×0.5‰=286元可見，新政實施后，賣房人要繳納的稅額總共是49156.8元，占到總售房款的7%;而新政實施前，賣房人只需繳納286元的印花稅。(具體對照見下“新政前后賣房人所繳稅費對照表”)

以上案例中沒有涉及到土地增值稅，專業(yè)人士測算，涉及到土地增值稅的房屋出售，其所繳稅額可能達到房款的10%以上。

記者暗訪——

為吸引客戶中介玩起避稅游戲

沉重的稅負使很多賣房人和買房人忘而卻步，多家中介公司均表示，6月份的經(jīng)營情況還不及三四月時的一半。一家中介公司甚至表示：“我們這已經(jīng)10天沒來一個買主了。”

一位房產(chǎn)經(jīng)紀人訴苦：“現(xiàn)在生意實在不好做。把賣房人的稅負加到房價里，房價太高買方不愿買;而讓賣房人負擔這筆稅，賣方無利可圖又不愿賣。”面對這樣的兩難境地，房產(chǎn)中介們開始打起了“合理避稅”的主意。記者以一位賣房人的身份暗訪了幾家房產(chǎn)中介公司，發(fā)現(xiàn)他們避稅的高招還真不少。

記者向中介表示，想賣的房子是2001年以6000元/平方米的價格購買的一套90平方米的兩居室住宅，但目前還未辦理房產(chǎn)證，地段在亞運村，東西朝向。為了幫助記者把房子賣個好價錢，中介公司在“避稅”環(huán)節(jié)上出了四招。

招數(shù)一：以租待售。“你的房子雖然是2001年買的，但繳稅是按照房產(chǎn)證的時間計算，所以你的房產(chǎn)證辦下來也要繳納營業(yè)稅和個人所得稅。如果賣房不是很著急的話，可以先租出去，以租待售，這樣等到房產(chǎn)證2年期滿就不用繳營業(yè)稅了。”

招數(shù)二：不過戶先公證。“可以先通過合同或公證的形式進行買賣，但先不到房地產(chǎn)交易中心辦理交易登記，待房產(chǎn)所有權(quán)滿兩年后，再辦理過戶手續(xù)，僅花少量的公證費，就可避免繳納房產(chǎn)交易價格5%的營業(yè)稅和相關(guān)城市建設(shè)稅及教育附加費。”

招數(shù)三：把交易價格“做低”。“雖然營業(yè)稅和個人所得稅現(xiàn)在逃不掉，但我們可以把合同上的交易價格做低一些，這樣繳稅的稅基就小，納稅額也會減少。當然，價格也不能太低，否則地稅局會找麻煩，一般是稍高于建委公布的各類級別土地上普通住宅平均交易價格。比如你的房子按照規(guī)定平均交易價格應該是4000元/平方米，買賣合同上就可以定價4100元/平方米，而實際上你可以賣到5000元/平方米。”

招數(shù)四：找物業(yè)改底單。“你可以找物業(yè)公司的人，直接把賣房合同的底單改掉，在房產(chǎn)證上直接寫買主的名字，這樣就可以不用繳營業(yè)稅和個人所得稅了。”

法學專家提醒——

切勿“貪小利失大計”小心“避稅”背后的陷阱

中介公司的“避稅”高招聽上去有理“有利”，可誰知道其背后卻也暗藏著巨大的風險，稍不留神，二手房買賣雙方就可能落個“占小便宜吃大虧”的下場。針對中介公司提出的以上四種避稅方法，中國政法大學李曙光教授為房屋交易雙方提示了其中的四大風險。

風險一：以租待售——房價變化一方吃虧。目前以租待售是2年期內(nèi)售房者最普遍采用的避稅方式，雖然這可以充分利用售房者的房屋資源，避免空置損失，但一旦房價在租期大漲，房主因此毀約不再出售房屋，租了幾個月的買主的利益將受到損失，反之亦然。

風險二：不過戶先公證——公證效力受質(zhì)疑。只公證不過戶對買房人來說存在巨大風險，因為在我國的房地產(chǎn)法律、法規(guī)中，買賣雙方一旦發(fā)生糾紛，房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的第一證據(jù)，而購房合同屬于次要證據(jù)。一旦賣房人將房屋抵押或者轉(zhuǎn)售，買方人的利益將無法保證。另外，公證機構(gòu)應該根據(jù)房產(chǎn)證的所有權(quán)而不是根據(jù)買賣合同來做公證，如果雙方發(fā)生糾紛走訴訟程序，其公證效力也將受到質(zhì)疑。

風險三：把交易價格“做低”——對買房人再次交易不利。高價買賣低價報稅屬于虛假交易，雖然買賣雙方都可以從中占點小便宜，但一旦買房人再次將房子轉(zhuǎn)讓時，將面臨著兩個問題：一是由于買入價低，房屋出售時估值也會相應降低;二是由于買入價低，再次賣出和買入價之間的差額就會比較大，再次繳稅時也會相應多繳。

風險四：找物業(yè)改底單——合同效力將失去。改了底單就等于改了原來的購房合同，重新簽了一個新合同。原來合同的有效性將失去，而新合同也成了瑕疵合同，一旦發(fā)生糾紛，買賣雙方都將面臨權(quán)益無法保證的問題。

稅務(wù)專家建議——

稅務(wù)籌劃根本是合法抓住優(yōu)惠也可避稅

稅務(wù)研究專家指出，稅務(wù)籌劃是指納稅人為了實現(xiàn)利益最大化，在不違反法律、法規(guī)的前提下，對尚未發(fā)生或已發(fā)生的應稅行為進行各種巧妙安排。“稅務(wù)籌劃的根本屬性是合法性，決不能做法律禁止的事，但要大膽做法律沒禁止的事。”

我國的房產(chǎn)稅收政策中也有針對不同納稅人的優(yōu)惠政策，納稅人應該懂得如何利用這些優(yōu)惠政策進行合理避稅。例如市地稅局對在6月1日前簽訂的房屋買賣合同、購買面積超過140平方米二手房的個人(含外籍及港澳臺籍個人)繳稅期限作出明確規(guī)定，8月31日后辦理契稅申報手續(xù)的，將按新稅率繳納購房契稅，付出加倍的稅款。在這個新規(guī)定下，納稅人的避稅方法有兩種：[page]

合理避稅方法一

高價房要延遲繳稅

對個人在6月1日前簽訂的房屋買賣合同，購買了單價超過9432元/平方米、面積在140平方米以下、符合新普通住房標準二手房的，可以等到8月31日后再按房價的1.5%繳納契稅，而在8月31日前就要按3%的稅率繳納了。

合理避稅方法二

超大房須按期繳稅

對個人在6月1日前簽訂的房屋買賣合同，購買了單價低于9432元/平方米、面積卻在140平方米以上二手房的，就要抓緊在8月31日前按房價的1.5%繳納契稅，拖到8月31日后就要按3%的稅率繳納契稅了。

商報鏈接

買賣房屋有哪些稅收優(yōu)惠政策

(一)營業(yè)稅

1、2005年6月1日后，個人將購買超過2年(含2年)的普通住房對外銷售，免征營業(yè)稅、城建稅、教育費附加。

2、2005年6月1日后，個人將購買超過2年(含2年)的非普通住房對外銷售，按其銷售價格減除原購進價格后的余額征收營業(yè)稅(含城建稅、教育費附加)，但需提供購買房屋時取得的稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證。

(二)土地增值稅

1、對居民個人擁有的普通住宅，轉(zhuǎn)讓時暫免征收土地增值稅。

2、對居民個人擁有的非普通住宅，凡居住滿5年或者五年以上的，免予征收土地增值稅;居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅;居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅。

(三)個人所得稅

1、對個人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。

2、為了鼓勵個人換購住房，對出售自有住房前后1年內(nèi)按市場價格購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應繳納個人所得稅，視其購房的價值可全部或部分予以免稅。對此優(yōu)惠政策，為提高工作效率，朝陽地稅局一般采取先征后退的原則，即：售房者在代開發(fā)票的同時，先按規(guī)定繳納個人所得稅，如果符合享受優(yōu)惠政策條件的，可向其代開發(fā)票的稅務(wù)所提出申請，并攜帶有關(guān)材料，即時辦理免稅及退稅手續(xù)。