小產(chǎn)權房的概念及效力

導讀:
據(jù)業(yè)內(nèi)人士講,近幾年,在城市房價的刺激下,“小產(chǎn)權房”已逐漸成為商品房、廉租房、經(jīng)濟適用房和單位集資建房外的另一種城市房屋供應類型。對于建在耕地上的小產(chǎn)權房,因其違反《土地管理法》,此種買賣合同應認定為無效。一概的否認小產(chǎn)權房買賣合同的效力既違背法理,也違背平等原則。那么小產(chǎn)權房的概念及效力。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士講,近幾年,在城市房價的刺激下,“小產(chǎn)權房”已逐漸成為商品房、廉租房、經(jīng)濟適用房和單位集資建房外的另一種城市房屋供應類型。對于建在耕地上的小產(chǎn)權房,因其違反《土地管理法》,此種買賣合同應認定為無效。一概的否認小產(chǎn)權房買賣合同的效力既違背法理,也違背平等原則。關于小產(chǎn)權房的概念及效力的法律問題,大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
一、小產(chǎn)權房的概念
所謂“小產(chǎn)權”是相對于擁有國有土地使用權的“大產(chǎn)權”而言的,指的是在城市郊區(qū)或農(nóng)村,由集體經(jīng)濟組織在本集體土地上集中建設農(nóng)民住宅樓,除用來安置本集體經(jīng)濟組織成員外,還以較低的價格向本集體經(jīng)濟組織以外成員銷售,購房者在辦理了僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章、沒有國家房管部門的蓋章的房屋權屬證書后,即對該房屋享有了“小產(chǎn)權”。小產(chǎn)權房的出現(xiàn)已有十余年歷史,最初是一些農(nóng)民將自建房出租或少量出售,以此維持生計,但近幾年這種情況發(fā)生了變化,如今在全國的“城中村”里,小產(chǎn)權房已遍地開花。據(jù)業(yè)內(nèi)人士講,近幾年,在城市房價的刺激下,“小產(chǎn)權房”已逐漸成為商品房、廉租房、經(jīng)濟適用房和單位集資建房外的另一種城市房屋供應類型。
二、小產(chǎn)權房買賣合同的效力
《土地管理法》第63條規(guī)定:“農(nóng)民集體所有的土地使用權不得出讓,轉讓或者出租用于非農(nóng)建設。”該規(guī)定的目的是防止地方政府追求經(jīng)濟繁榮,而對土地進行無度開發(fā),破壞耕地資源,最終危及糧食供應安全。對于建在耕地上的小產(chǎn)權房,因其違反《土地管理法》,此種買賣合同應認定為無效。
而宅基地本身已是建設用地,宅基地的轉讓并未改變土地用途。《土地管理法》第62條第4款規(guī)定:“農(nóng)村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。”該條規(guī)定只限制“一戶一宅”,但對出賣、出租行為本身并未限制。根據(jù)《合同法》和最高人民法院司法解釋,確認合同無效,應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)。而我國現(xiàn)有的法律文件中,明確禁止農(nóng)民向城市居民出售住宅的,只有一些國務院部門或工作機構發(fā)出的通知、意見。這些通知、意見從立法層面講屬于政策性規(guī)定,是不能作為認定合同無效的依據(jù)。根據(jù)所有權理論,所有權包括占有、使用、收益、處分的權能,農(nóng)民出售自己合法所有的房屋是所有權人依法行使權利的行為;根據(jù)契約自由原則,能夠反映雙方當事人的真實意思,又不違背法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同應認定為有效。一概的否認小產(chǎn)權房買賣合同的效力既違背法理,也違背平等原則。




