咸安市民張先生兩年前在我市某銀行辦理了20萬元的房屋按揭貸款。工行咸寧分行信貸部的工作人員說，之前該行開展過轉按揭業務，由于需求量較少，目前已取消了該項業務。建設銀行咸寧分行工作人員張瑩表示，由于目前市場上二手房交易比較少，轉按揭的業務量少，銀行在業務操作過程中不收取費用，卻需要耗費相應的人力、物力、財力，成本與收益不匹配，銀行缺乏動力。沈勇祥表示，辦理轉按揭需要找到一家有信譽、資金充足的擔保中介公司。“試水”我市多家房屋中介及一些銀行人士表示，隨著咸寧二手房市場逐漸成熟，轉按揭的需求會越來越多。關于咸寧如何辦理二手房轉按揭？的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

咸安市民張先生兩年前在我市某銀行辦理了20萬元的房屋按揭貸款。最近因為工作原因要搬到外地，張先生急需處理手中這套房子。按理來說，張先生必須把按揭貸款一次性還清后才能進入二手房置換市場進行交易，否則抵押在銀行的憑證就拿不出來。

可是讓張先生一下子拿出近二十萬元還是有一定難度。 “按揭中的房子能不能交易呢? ”張先生詢問。

記者了解到，在咸寧房地產市場不斷發展的大環境下，二手房屋交易也日漸活躍，像張先生這樣急需處理還貸中的房屋情況并不少見。轉按揭的方式可以解決這些賣房者的燃眉之急，然而四大銀行目前都沒有在我市開展相關業務。

現狀

市場有轉按揭的需求，為何銀行不“感冒”?工行咸寧分行信貸部的工作人員說，之前該行開展過轉按揭業務，由于需求量較少，目前已取消了該項業務。建設銀行咸寧分行工作人員張瑩表示，由于目前市場上二手房交易比較少，轉按揭的業務量少，銀行在業務操作過程中不收取費用，卻需要耗費相應的人力、物力、財力，成本與收益不匹配，銀行缺乏動力。“其實，制約轉按揭發展的主要原因是該業務風險大。 ”中行咸寧分行個人金融部經理沈勇祥說，轉按揭手續繁雜，一旦在過戶過程中發生買賣方違約或賣方債務糾紛，都可能使銀行蒙受損失。同時，該業務還需要銀行系統內部各部門的密切配合合作，涉及較多經辦人員和環節，加上辦理過程需要一定的時間，增加了銀行在管理和操作上的風險。沈勇祥表示，辦理轉按揭需要找到一家有信譽、資金充足的擔保中介公司。目前我市中介還未成氣候，此前有許多來銀行審評的擔保機構因為條件不合格被刷下去。此外，很多市民不了解銀行的轉按揭業務，在一定程度上阻礙了轉按揭在我市的發展。

“試水”

我市多家房屋中介及一些銀行人士表示，隨著咸寧二手房市場逐漸成熟，轉按揭的需求會越來越多。

溫泉美易家房屋中介負責人說，轉按揭業務有重要意義。對于購房者而言，它提供了一條變現的金融通道，使購房者能夠在還款期間根據自身需要選擇退出;對于銀行而言，轉按揭貸款是一種創新的金融業務品種，是發展新客戶的有效途徑;此外，轉按揭業務的開展擴大了二手房購買者在房源和付款方式上的選擇余地，從而推動了整個二手房市場乃至整個房地產市場的發展。

現在，我市僅有部分銀行開始嘗試轉按揭業務，郵政儲蓄銀行就是其中之一。該行工作人員稱，市民只要滿足18-60周歲、具有穩定的職業收入、信用記錄良好等幾個條件就可申請，一般可貸七成，最長可貸30年。

風險

轉按揭和一般的二手房按揭有何不同?究竟存在何種風險?

記者咨詢相關人士了解到，普通的二手房按揭貸款，銀行一般都是在房產辦理完過戶之后才放貸。在轉按揭的案例中，由于賣方的房屋仍處在抵押期間，無法進行二次抵押，因此需要先發放第二筆貸款，用于還清賣方的第一筆貸款，解除抵押、取得房產證明后，才能進行房屋產權過戶。轉按揭涉及的法律關系非常復雜，對買賣雙方來說，風險都很大。

記者從律師事務所了解到，在轉按揭過程中容易出現以下幾種風險：賣方的按揭貸款變更成買方，或買方為賣方提前還清貸款后，過戶無法正常進行;買方的貸款申請難以滿足轉按揭中賣方提前還貸資金的需求，從而導致操作受阻;由于買方或提供擔保的中介資信不夠，銀行拒絕提前放貸，導致轉按揭無法進行;中介在得到銀行的貸款后并不及時為賣方提前還貸、私自占用，甚至卷款潛逃，使買方、賣方承受巨大的損失;交易完成后買方無法順利拿到房產證;交易完成后賣方無法順利拿到剩余房款等等。這些風險買賣雙方都要提前考慮到，多咨詢專業人士規避。

轉按揭流程及條件

賣方向銀行提出申請→銀行審核同意后，簽訂三方協議→簽訂住房轉讓合同→買方向銀行提出貸款申請→銀行審批→簽訂新的借款合同→辦理產權過戶和抵押登記手續→發放貸款→賣方歸還貸款。

辦理二手房轉按揭時，需要符合以下條件：(1)售房人出售房屋已擁有 《房屋產權所有證》，在解除原借款行抵押手續后可以上市流通;(2)售房人還貸情況良好，且原借款銀行同意售房人提前還清貸款;(3)借款人為年滿18年周歲的具有完全民事行為能力并有合法、有效的居留身份;(4)借款人年齡加貸款年限無論男女不超過65周歲;(5)借款人具備償還貸款本息的能力;(6)所購房屋在規定的區域內，且房屋產權明晰;(7)所購房產不在拆遷公告的范圍內;(8)借款人在提出借款申請時，有不低于購房價款20%自有資金，商用房不得低于40%的自有資金;(9)借款人已與售房人簽訂真實有效的 《房屋買賣合同》;(10)借款人同意將所購房產作為貸款的抵押物;(11)銀行規定的其他條件。