2010年10月，南昌凱美怡和小區(qū)的業(yè)主雷女士，針對(duì)物管企業(yè)根據(jù)南昌市物價(jià)局的文件，從交房第二年開(kāi)始，收取100%空置房物管費(fèi)的問(wèn)題，她找出了江西省相關(guān)部門(mén)出臺(tái)的50%空置房物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。隨后，省政府法制辦執(zhí)法監(jiān)督處以省政府法制辦的名義向南昌市政府發(fā)函，要求對(duì)南昌市物價(jià)局出臺(tái)的《通知》中有關(guān)空置房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的合法性進(jìn)行審查。爭(zhēng)議空置房物管費(fèi)全額交納是否合理?但關(guān)于空置房物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的糾紛并非個(gè)案。日前，南昌市京東小區(qū)的一名萬(wàn)姓業(yè)主在與溝通無(wú)果后，干脆就不交物業(yè)管理費(fèi)。關(guān)于空置房物管費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)適當(dāng)降低的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

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但也有業(yè)主較真的。2010年10月，南昌凱美怡和小區(qū)的業(yè)主雷女士，針對(duì)物管企業(yè)根據(jù)南昌市物價(jià)局的文件，從交房第二年開(kāi)始，收取100%空置房物管費(fèi)的問(wèn)題，她找出了江西省相關(guān)部門(mén)出臺(tái)的50%空置房物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。可物管企業(yè)就是不采納，雙方為此對(duì)簿公堂。

一起糾紛“牽”出省、市兩個(gè)不同文件“打架”。本報(bào)對(duì)此做了連續(xù)報(bào)道，并引起了社會(huì)各界的關(guān)注。江西省政協(xié)委員、南昌大學(xué)立法研究中心副主任肖萍在本報(bào)報(bào)道的基礎(chǔ)上，形成了提案。2月14日，她將提案正式遞交給政協(xié)江西省十屆四次會(huì)議主席團(tuán)，希望引起相關(guān)部門(mén)重視。

相關(guān)專(zhuān)家對(duì)此指出，無(wú)論是省里的規(guī)范性文件還是南昌市的規(guī)范性文件，二者都沒(méi)有嚴(yán)格意義上的法律依據(jù)，只能算是指導(dǎo)性的文件，因此可以依據(jù)法定程序廢止，再重新出臺(tái)地方性法規(guī)，以規(guī)范這一收費(fèi)行為。

回顧

省市兩文件“打架”省政府法制辦關(guān)注

南昌凱美怡和小區(qū)業(yè)主雷女士，自2008年1月1日收房，一直未裝修入住。然而，從2009年下半年開(kāi)始，小區(qū)物業(yè)一直催促她全額交納物業(yè)管理費(fèi)。

但根據(jù)雷女士手上的購(gòu)房合同，由江西省發(fā)改委、江西省建設(shè)廳聯(lián)合下發(fā)的《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)，第十二條規(guī)定，已購(gòu)買(mǎi)但未住的，業(yè)主交納50%物業(yè)管理公共性服務(wù)費(fèi)。

小區(qū)物業(yè)部門(mén)則拿出了南昌市物價(jià)局下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范南昌市物業(yè)管理收費(fèi)有關(guān)事項(xiàng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，其中注明：一年內(nèi)未入住使用的按物業(yè)管理公共服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的50%交納的原則不變。一年以后無(wú)論裝修與否，均按100%交納。[page]

雙方協(xié)商未果，為此對(duì)簿公堂。在訴訟請(qǐng)求中，雷女士要求物業(yè)公司按《辦法》收取空置房的物管費(fèi)，并請(qǐng)求法院對(duì)《通知》的合法性進(jìn)行審查。

與此同時(shí)，在2010年10月底，雷女士要求審查《通知》的建議書(shū)交到了省政府法制辦。

隨后，省政府法制辦執(zhí)法監(jiān)督處以省政府法制辦的名義向南昌市政府發(fā)函，要求對(duì)南昌市物價(jià)局出臺(tái)的《通知》中有關(guān)空置房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的合法性進(jìn)行審查。南昌市政府在回函中提及，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是合乎形勢(shì)的發(fā)展，而且有利于物管行業(yè)的健康發(fā)展。

對(duì)此，省政府法制辦執(zhí)法監(jiān)督處鄧副處長(zhǎng)表示先通過(guò)協(xié)調(diào)的方式解決，讓南昌市物價(jià)部門(mén)對(duì)《通知》做一定的修改。“但到現(xiàn)在為止，南昌市物價(jià)部門(mén)沒(méi)有派人前來(lái)協(xié)調(diào)，”2月14日，鄧副處長(zhǎng)告訴記者。

爭(zhēng)議

空置房物管費(fèi)全額交納是否合理?

南昌市物業(yè)管理協(xié)會(huì)晁秘書(shū)長(zhǎng)去年在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，因有《辦法》在前，南昌市沒(méi)有權(quán)限廢除省里的規(guī)范性文件。從目前形勢(shì)來(lái)看，省里的這一規(guī)范性文件已不適應(yīng)現(xiàn)實(shí)的發(fā)展了，也就是說(shuō)這一規(guī)定滯后了，應(yīng)及時(shí)修改。

在南昌市物價(jià)部門(mén)看來(lái)，《通知》是在考量業(yè)主與物業(yè)公司利益后的結(jié)果，是符合南昌的實(shí)際情況的。

但關(guān)于空置房物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的糾紛并非個(gè)案。

日前，南昌市京東小區(qū)的一名萬(wàn)姓業(yè)主在與溝通無(wú)果后，干脆就不交物業(yè)管理費(fèi)。萬(wàn)先生認(rèn)為，自己沒(méi)有入住，仍被收100%的物業(yè)管理費(fèi)，顯然是不合理的。

而許多物業(yè)管理企業(yè)表示做物業(yè)挺難的。江西美安嘉物業(yè)有限公司齊總經(jīng)理深有體會(huì)：物業(yè)公司不能因業(yè)主沒(méi)入住而少開(kāi)一半的路燈或把整個(gè)小區(qū)的電梯給停了，而這些都是需要維護(hù)費(fèi)的，因此收取100%的物業(yè)管理費(fèi)是合理的。

此時(shí)業(yè)主面臨一種尷尬境地：一邊是省里制定的相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，一邊是物業(yè)管理部門(mén)手中的“尚方寶劍”。“如此規(guī)定，加劇了原本就緊張的業(yè)主與物業(yè)之間的矛盾”，雷女士的代理律師肖文軍說(shuō)，如果不是他的當(dāng)事人較真，至今仍有許多的業(yè)主被蒙在鼓里，被強(qiáng)制收費(fèi)多年也不知道如何維護(hù)自身的權(quán)益。

提案

平衡利益適當(dāng)降低空置房物管費(fèi)

可以說(shuō)，空置房物管費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，牽涉到千家萬(wàn)戶(hù)的利益，也關(guān)系到物管企業(yè)的生存和發(fā)展。如何平衡兩者的關(guān)系，也考驗(yàn)著管理者和立法者的智慧。

肖萍根據(jù)本報(bào)報(bào)道，以及自己所了解到的情況，形成了《江西省空置房物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一及其對(duì)策》的提案。[page]

在這份提案中，她指出，從法律的角度來(lái)看，南昌市物價(jià)局下發(fā)《通知》的效力等同于《南昌市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》的效力，因?yàn)椤赌喜形飿I(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》中明確授權(quán)給南昌市物價(jià)局對(duì)具體實(shí)施細(xì)則進(jìn)行解釋。

而《江西省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)辦法》和《南昌市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》兩個(gè)規(guī)范性文件的效力相同，卻存在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)卻不一樣，無(wú)論是業(yè)主還是物管企業(yè)也都無(wú)法適從。同時(shí)，從規(guī)范性文件出臺(tái)的程序上來(lái)說(shuō)，在省里已對(duì)空置房的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出規(guī)定的情況下，南昌市再出臺(tái)不一致的規(guī)定有些欠妥。

肖萍建議，負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)的法制機(jī)構(gòu)在及時(shí)做出處理的同時(shí)，借鑒全國(guó)一些省市的經(jīng)驗(yàn)和做法，出臺(tái)一系列的政策和法律法規(guī)，適當(dāng)降低空置房的物業(yè)管理費(fèi)，以平衡業(yè)主與物業(yè)之間的利益并緩解矛盾。

觀點(diǎn)

廢止“打架”文件出臺(tái)地方性法規(guī)

對(duì)于這份提案，2月14日，南昌市物業(yè)管理協(xié)會(huì)晁秘書(shū)長(zhǎng)稱(chēng)，從他這幾年的調(diào)研情況來(lái)看，在不鼓勵(lì)業(yè)主空置商品房的前提下，只要交了房，業(yè)主未入住的，按80%的標(biāo)準(zhǔn)交納物業(yè)管理費(fèi)是合理的。這既有利于物管企業(yè)的發(fā)展，也照顧到了業(yè)主的利益。如果根據(jù)省里的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)收取，則不符合社會(huì)形勢(shì)的發(fā)展，而如果根據(jù)南昌市物價(jià)部制定的文件執(zhí)行，業(yè)主的意見(jiàn)肯定很大。

南昌市物價(jià)局收費(fèi)二處舒處長(zhǎng)表示，他們會(huì)遵循一定的程序來(lái)處理此事。

“不管有沒(méi)有提案，我們都會(huì)認(rèn)真處理此事，現(xiàn)在既然有提案，我們爭(zhēng)取在提案到達(dá)相關(guān)部門(mén)之前處理好，以便及時(shí)給出回復(fù)，”省政府法制辦執(zhí)法監(jiān)督處鄧副處長(zhǎng)表示。

實(shí)際上，2003年6月1日起施行的《江西省規(guī)范性文件備案辦法》已給問(wèn)題的解決提供了法律依據(jù)。其規(guī)定，上級(jí)人民政府所屬部門(mén)與下級(jí)人民政府分別制定的不同規(guī)范性文件，對(duì)同一事項(xiàng)規(guī)定不一致的，由上級(jí)人民政府法制機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)。經(jīng)法制機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)取得一致意見(jiàn)的，由有關(guān)制定機(jī)關(guān)自行糾正;經(jīng)協(xié)調(diào)不能取得一致意見(jiàn)的，由負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)的法制機(jī)構(gòu)提出處理意見(jiàn)報(bào)本級(jí)人民政府并通知制定機(jī)關(guān)。

肖萍說(shuō)，既然有這樣的規(guī)定，作為協(xié)調(diào)機(jī)關(guān)，應(yīng)根據(jù)《辦法》的規(guī)定及時(shí)做出處理，規(guī)避兩個(gè)文件互相“打架”。

深圳物業(yè)管理研究所特約研究員、《住宅與房地產(chǎn)》雜志社常年法律顧問(wèn)劉長(zhǎng)森則表示，江西省相關(guān)部門(mén)的規(guī)范性文件已不能適應(yīng)形勢(shì)的發(fā)展，而南昌市的規(guī)范性文件又不符合省里的規(guī)定，那可以通過(guò)法定程序，廢止這兩個(gè)規(guī)范性文件，再重新出臺(tái)地方性法規(guī)，以規(guī)范這一收費(fèi)行為。[page]

劉長(zhǎng)森稱(chēng)，根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，房屋自交付開(kāi)始，業(yè)主開(kāi)始交物業(yè)管理費(fèi)，但對(duì)空置房的收費(fèi)上，條例沒(méi)有做強(qiáng)制性的規(guī)定，那意味著物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間對(duì)此可以協(xié)商。從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，政府在沒(méi)有法律依據(jù)的情況下是沒(méi)有定價(jià)權(quán)的，更不能干預(yù)。因此，不管是江西省的規(guī)范性文件還是南昌市的規(guī)范性文件，兩者的效力都比較低。嚴(yán)格意義來(lái)說(shuō)，兩者均沒(méi)有法律依據(jù)，只能作為一種指導(dǎo)性的文件。既然是指導(dǎo)性文件，物管企業(yè)就不能“拿著雞毛當(dāng)令箭”強(qiáng)收空置房物業(yè)管理費(fèi)。(實(shí)習(xí)生 李志強(qiáng) 記者 余桂華)