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空置房物管費標準應適當降低
元甲交通律師律師2021.12.31822人閱讀
導讀：
2010年10月，南昌凱美怡和小區的業主雷女士，針對物管企業根據南昌市物價局的文件，從交房第二年開始，收取100%空置房物管費的問題，她找出了江西省相關部門出臺的50%空置房物管費收費標準。隨后，省政府法制辦執法監督處以省政府法制辦的名義向南昌市政府發函，要求對南昌市物價局出臺的《通知》中有關空置房收費標準的合法性進行審查。爭議空置房物管費全額交納是否合理?但關于空置房物業收費標準的糾紛并非個案。日前，南昌市京東小區的一名萬姓業主在與溝通無果后，干脆就不交物業管理費。那么空置房物管費標準應適當降低。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
2010年10月，南昌凱美怡和小區的業主雷女士，針對物管企業根據南昌市物價局的文件，從交房第二年開始，收取100%空置房物管費的問題，她找出了江西省相關部門出臺的50%空置房物管費收費標準。隨后，省政府法制辦執法監督處以省政府法制辦的名義向南昌市政府發函，要求對南昌市物價局出臺的《通知》中有關空置房收費標準的合法性進行審查。爭議空置房物管費全額交納是否合理?但關于空置房物業收費標準的糾紛并非個案。日前，南昌市京東小區的一名萬姓業主在與溝通無果后，干脆就不交物業管理費。關于空置房物管費標準應適當降低的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
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但也有業主較真的。2010年10月，南昌凱美怡和小區的業主雷女士，針對物管企業根據南昌市物價局的文件，從交房第二年開始，收取100%空置房物管費的問題，她找出了江西省相關部門出臺的50%空置房物管費收費標準。可物管企業就是不采納，雙方為此對簿公堂。
一起糾紛“牽”出省、市兩個不同文件“打架”。本報對此做了連續報道，并引起了社會各界的關注。江西省政協委員、南昌大學立法研究中心副主任肖萍在本報報道的基礎上，形成了提案。2月14日，她將提案正式遞交給政協江西省十屆四次會議主席團，希望引起相關部門重視。
相關專家對此指出，無論是省里的規范性文件還是南昌市的規范性文件，二者都沒有嚴格意義上的法律依據，只能算是指導性的文件，因此可以依據法定程序廢止，再重新出臺地方性法規，以規范這一收費行為。
回顧
省市兩文件“打架”省政府法制辦關注
南昌凱美怡和小區業主雷女士，自2008年1月1日收房，一直未裝修入住。然而，從2009年下半年開始，小區物業一直催促她全額交納物業管理費。
但根據雷女士手上的購房合同，由江西省發改委、江西省建設廳聯合下發的《江西省物業管理服務收費辦法》(以下簡稱《辦法》)，第十二條規定，已購買但未住的，業主交納50%物業管理公共性服務費。
小區物業部門則拿出了南昌市物價局下發的《關于規范南昌市物業管理收費有關事項的通知》(以下簡稱《通知》)，其中注明：一年內未入住使用的按物業管理公共服務標準的50%交納的原則不變。一年以后無論裝修與否，均按100%交納。[page]
雙方協商未果，為此對簿公堂。在訴訟請求中，雷女士要求物業公司按《辦法》收取空置房的物管費，并請求法院對《通知》的合法性進行審查。
與此同時，在2010年10月底，雷女士要求審查《通知》的建議書交到了省政府法制辦。
隨后，省政府法制辦執法監督處以省政府法制辦的名義向南昌市政府發函，要求對南昌市物價局出臺的《通知》中有關空置房收費標準的合法性進行審查。南昌市政府在回函中提及，其收費標準是合乎形勢的發展，而且有利于物管行業的健康發展。
對此，省政府法制辦執法監督處鄧副處長表示先通過協調的方式解決，讓南昌市物價部門對《通知》做一定的修改。“但到現在為止，南昌市物價部門沒有派人前來協調，”2月14日，鄧副處長告訴記者。
爭議
空置房物管費全額交納是否合理?
南昌市物業管理協會晁秘書長去年在接受記者采訪時表示，因有《辦法》在前，南昌市沒有權限廢除省里的規范性文件。從目前形勢來看，省里的這一規范性文件已不適應現實的發展了，也就是說這一規定滯后了，應及時修改。
在南昌市物價部門看來，《通知》是在考量業主與物業公司利益后的結果，是符合南昌的實際情況的。
但關于空置房物業收費標準的糾紛并非個案。
日前，南昌市京東小區的一名萬姓業主在與溝通無果后，干脆就不交物業管理費。萬先生認為，自己沒有入住，仍被收100%的物業管理費，顯然是不合理的。
而許多物業管理企業表示做物業挺難的。江西美安嘉物業有限公司齊總經理深有體會：物業公司不能因業主沒入住而少開一半的路燈或把整個小區的電梯給停了，而這些都是需要維護費的，因此收取100%的物業管理費是合理的。
此時業主面臨一種尷尬境地：一邊是省里制定的相關收費標準，一邊是物業管理部門手中的“尚方寶劍”。“如此規定，加劇了原本就緊張的業主與物業之間的矛盾”，雷女士的代理律師肖文軍說，如果不是他的當事人較真，至今仍有許多的業主被蒙在鼓里，被強制收費多年也不知道如何維護自身的權益。
提案
平衡利益適當降低空置房物管費
可以說，空置房物管費的收費標準，牽涉到千家萬戶的利益，也關系到物管企業的生存和發展。如何平衡兩者的關系，也考驗著管理者和立法者的智慧。
肖萍根據本報報道，以及自己所了解到的情況，形成了《江西省空置房物業收費標準不一及其對策》的提案。[page]
在這份提案中，她指出，從法律的角度來看，南昌市物價局下發《通知》的效力等同于《南昌市物業服務收費管理實施辦法》的效力，因為《南昌市物業服務收費管理實施辦法》中明確授權給南昌市物價局對具體實施細則進行解釋。
而《江西省物業管理服務收費辦法》和《南昌市物業服務收費管理實施辦法》兩個規范性文件的效力相同，卻存在收費標準卻不一樣，無論是業主還是物管企業也都無法適從。同時，從規范性文件出臺的程序上來說，在省里已對空置房的收費標準作出規定的情況下，南昌市再出臺不一致的規定有些欠妥。
肖萍建議，負責協調的法制機構在及時做出處理的同時，借鑒全國一些省市的經驗和做法，出臺一系列的政策和法律法規，適當降低空置房的物業管理費，以平衡業主與物業之間的利益并緩解矛盾。
觀點
廢止“打架”文件出臺地方性法規
對于這份提案，2月14日，南昌市物業管理協會晁秘書長稱，從他這幾年的調研情況來看，在不鼓勵業主空置商品房的前提下，只要交了房，業主未入住的，按80%的標準交納物業管理費是合理的。這既有利于物管企業的發展，也照顧到了業主的利益。如果根據省里的標準來收取，則不符合社會形勢的發展，而如果根據南昌市物價部制定的文件執行，業主的意見肯定很大。
南昌市物價局收費二處舒處長表示，他們會遵循一定的程序來處理此事。
“不管有沒有提案，我們都會認真處理此事，現在既然有提案，我們爭取在提案到達相關部門之前處理好，以便及時給出回復，”省政府法制辦執法監督處鄧副處長表示。
實際上，2003年6月1日起施行的《江西省規范性文件備案辦法》已給問題的解決提供了法律依據。其規定，上級人民政府所屬部門與下級人民政府分別制定的不同規范性文件，對同一事項規定不一致的，由上級人民政府法制機構協調。經法制機構協調取得一致意見的，由有關制定機關自行糾正;經協調不能取得一致意見的，由負責協調的法制機構提出處理意見報本級人民政府并通知制定機關。
肖萍說，既然有這樣的規定，作為協調機關，應根據《辦法》的規定及時做出處理，規避兩個文件互相“打架”。
深圳物業管理研究所特約研究員、《住宅與房地產》雜志社常年法律顧問劉長森則表示，江西省相關部門的規范性文件已不能適應形勢的發展，而南昌市的規范性文件又不符合省里的規定，那可以通過法定程序，廢止這兩個規范性文件，再重新出臺地方性法規，以規范這一收費行為。[page]
劉長森稱，根據國務院《物業管理條例》規定，房屋自交付開始，業主開始交物業管理費，但對空置房的收費上，條例沒有做強制性的規定，那意味著物業管理企業和業主之間對此可以協商。從這個角度來說，政府在沒有法律依據的情況下是沒有定價權的，更不能干預。因此，不管是江西省的規范性文件還是南昌市的規范性文件，兩者的效力都比較低。嚴格意義來說，兩者均沒有法律依據，只能作為一種指導性的文件。既然是指導性文件，物管企業就不能“拿著雞毛當令箭”強收空置房物業管理費。(實習生 李志強 記者 余桂華)
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