第二買受人要求解除合同咋辦

導讀:
王某向張某要求退款未果,遂于08年9月起訴,要求:1、解除合同,退還20萬元;2、給付違約金3萬元;3、賠償損失9萬元。理由是,如果是法定解除,即王某依據解除權而解除合同,是以通知的方式,在通知到達張某時合同解除。如果對方有異議,可以通過請求法院確認合同解除的效力。因為法律規定此種情況當事人可以行使法定解除權,也是只有在有效的合同情況下,才能適用該條的規定的。那么第二買受人要求解除合同咋辦。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
王某向張某要求退款未果,遂于08年9月起訴,要求:1、解除合同,退還20萬元;2、給付違約金3萬元;3、賠償損失9萬元。理由是,如果是法定解除,即王某依據解除權而解除合同,是以通知的方式,在通知到達張某時合同解除。如果對方有異議,可以通過請求法院確認合同解除的效力。因為法律規定此種情況當事人可以行使法定解除權,也是只有在有效的合同情況下,才能適用該條的規定的。關于第二買受人要求解除合同咋辦的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
【案情】 2007年3月,九江縣張某與王某簽訂房屋買賣合同,約定張某將一套房屋以20萬元賣給王某,5月1日交房,違約則給付違約金3萬元,當日并收取了房款。后王某方知,該房早在2006年2月劉某已購買。王某向張某要求退款未果,遂于08年9月起訴,要求:1、解除合同,退還20萬元;2、給付違約金3萬元;3、賠償損失9萬元(房價上漲的損失)。
【分歧】 就合同是有效合同還是無效合同有三種不同意見:
第一種意見:本案系無權處分,張某構成欺詐,雙方的合同無標的物而不能履行,合同應為無效,但原告王某的訴訟請求解除合同給付違約金是按有效合同來主張;
第二種意見:王某直接起訴要求法院解除合同沒有法律依據。理由是,如果是法定解除,即王某依據解除權而解除合同,是以通知的方式,在通知到達張某時合同解除。如果對方有異議,可以通過請求法院確認合同解除的效力。
第三種意見:合同有效,可以解除合同,并追究違約責任。
【管析】 筆者同意第三種意見。第一、即使張某根本就無房(如合同法第51條的無權處分),此時張某和王某之間合同也應為有效(即合同法第44條第一款的規定),既不是效力待定,也不是無效。這是因為本案中的房屋買賣合同經雙方意思表示一致就成立生效,但違反法律有關規定的除外。這說明合同的效力不受當事人的善意或惡意(欺詐)以及有無處分權未必要。在此應當注意的是,合同法中沒有規定欺詐自然人簽訂的合同為無效的規定,而合同法第52條第二項關于“惡意串通損害第三人利益”的規定,是指以損害他人利益為目的的情形,(惡意串通)不是指合同一方當事人是不是知道該房屋是否已經出賣給了他人,若非如此理解,市場經濟將能如何繁榮發展?!
第二、支持原告要求解除合同的請求權基礎,即是引用《合同法》第94條第4款的規定。從該條第一項的規定看,即使是“因不可抗力致使不能實現合同目的”的情況,該合同也是有效的,是故按照舉重明輕原則,在其他情形下(如該條第4項規定的)的合同效力更不會受到影響。因為法律規定此種情況當事人可以行使法定解除權,也是只有在有效的合同情況下,才能適用該條的規定的。“如果對方有異議,可以通過請求法院確認合同解除的效力”,這個是指行使解除權的一方當事人的解除權效力已經發生,在對方異議的情況下,法院只是審查該已生效的解除權之行使是否合法而已。如果不合法,法院可以撤銷該行為,使該生效的解除權具有溯及力而自始無效。
第三、本案中原告的違約金的性質是賠償性違約金(合同法第114條第1款),可以支持。但對于“賠償損失9萬元(房價上漲的損失)”的請求不能支持,因為這個不符合可預見性原則(合同法第113條)。喻方德




