為了使司法部門在審理物業(yè)管理相關(guān)案件時更加準(zhǔn)確快捷，近日北京市第一中級人民法院舉辦了“物業(yè)管理法律實(shí)務(wù)研討會”，中國物業(yè)管理協(xié)會副秘書長、法律咨詢組組長陳偉參加了此次研討會并進(jìn)行了專題發(fā)言，現(xiàn)就其關(guān)于業(yè)主團(tuán)體在訴訟法上的地位問題的發(fā)言摘錄如下：現(xiàn)階段政策、法規(guī)對業(yè)主團(tuán)體的相關(guān)規(guī)定業(yè)主團(tuán)體包括業(yè)主大會和業(yè)主委員會。這意味著業(yè)主和業(yè)主團(tuán)體的糾紛可以通過訴訟方式解決。關(guān)于業(yè)主團(tuán)體在訴訟法上的地位的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

由于現(xiàn)在物業(yè)管理行業(yè)中的很多問題界定不清，物業(yè)管理又是一個新興且專業(yè)性很強(qiáng)的行業(yè)，這給法院在一些案件的審理中帶來了很多不便。為了使司法部門在審理物業(yè)管理相關(guān)案件時更加準(zhǔn)確快捷，近日北京市第一中級人民法院舉辦了“物業(yè)管理法律實(shí)務(wù)研討會”，中國物業(yè)管理協(xié)會副秘書長、法律咨詢組組長陳偉參加了此次研討會并進(jìn)行了專題發(fā)言，現(xiàn)就其關(guān)于業(yè)主團(tuán)體在訴訟法上的地位問題的發(fā)言摘錄如下：

現(xiàn)階段政策、法規(guī)對業(yè)主團(tuán)體的相關(guān)規(guī)定

業(yè)主團(tuán)體包括業(yè)主大會和業(yè)主委員會。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》業(yè)主大會履行以下六文化方面的基本職責(zé)：1、制定修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則。2、選舉和更換業(yè)主委員會，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。3、選定和解聘物業(yè)管理企業(yè)。4、決定專項(xiàng)維修資金的使用方案，并監(jiān)督實(shí)施。5、制定修改基本物業(yè)公用設(shè)施、設(shè)備的使用，以及公共環(huán)境衛(wèi)生秩序的制度，即物業(yè)管理各項(xiàng)規(guī)章的制定權(quán)和修改權(quán)。6、法律法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。

業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。既不是常設(shè)機(jī)構(gòu)，也不是代表機(jī)構(gòu)，同樣不是辦事機(jī)構(gòu)，而是執(zhí)行機(jī)構(gòu)。它的職責(zé)是：1、召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況。2、代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè) 簽訂物業(yè)服務(wù)合同。這文化涉及它到底是一個代理人，還是作為一個主體出現(xiàn)。3、及時了解物業(yè)使用人的意見和建議，履行服務(wù)合同。4、監(jiān)督業(yè)主公約實(shí)施。5、業(yè)主大會賦予的其他責(zé)任。

從現(xiàn)行各地的做法以及審判意見看，應(yīng)該更多的從程序性角度理解業(yè)主委員會可以做到哪些工作。北京市高院去年出臺了《關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的意見》，其中對業(yè)主委員會訴權(quán)的規(guī)定是：

1業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間的糾紛可以適用
2、業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的民事訴訟不適用該意見。
3、業(yè)主與業(yè)團(tuán)體的內(nèi)部糾紛不適用該意見。業(yè)主團(tuán)體包括業(yè)主和業(yè)主委員會。
4、業(yè)主委員會參加訴訟時以主要負(fù)責(zé)人為代表人。即業(yè)主委員會的主任或副主任參與到訴訟中。

我個人認(rèn)為，業(yè)主委員會應(yīng)該是業(yè)主大會和相關(guān)主體之間的訴訟代表。有一些案件業(yè)主委員會不能作為主體出現(xiàn)，但是只要能夠受理就可參加訴訟，不能以業(yè)主委員會的負(fù)責(zé)人作為代表人，因?yàn)闃I(yè)主委員會的主任不能等同于企業(yè)的法定代表人。

上海高院先于北京市，在三年前就有一個“關(guān)于審理物業(yè)管理糾紛案件的解答”，和北京市有相似的地方，主要規(guī)定是：

1、對于涉及業(yè)主共同利益的事項(xiàng)，在履行一定的手續(xù)后，業(yè)主委員會可以以自已的名義提起訴訟。
2、業(yè)主委員會怠于履行權(quán)利的，經(jīng)過百分之五十以上業(yè)主決定的，可以選派訴訟代表人提起訴訟。
3、業(yè)主委員會可以違反業(yè)主公約為由，對特定的業(yè)主提起訴訟。這意味著業(yè)主和業(yè)主團(tuán)體的糾紛可以通過訴訟方式解決。北京市規(guī)定業(yè)主和業(yè)主團(tuán)體之間的行為不可以以訴訟方式解決，與上海做法一樣。
4、對業(yè)委會內(nèi)部事務(wù)（如選舉、內(nèi)部事項(xiàng)表決）的糾紛，不能作為民事案件受理。

業(yè)主團(tuán)體的訴訟地位

在《物權(quán)法（草案）》有關(guān)訴權(quán)的規(guī)定中沒有“業(yè)主委員會”，只有業(yè)主會議或者建筑物區(qū)分所有權(quán)人，這是比較現(xiàn)實(shí)的規(guī)定。我認(rèn)為關(guān)于業(yè)主委員會及業(yè)主大會的地位，很多人把業(yè)主委員會比作《公司法》里的董事會，他們把業(yè)主大會理解為股東大會。在《公司法》中董事會有決策權(quán)，但業(yè)主委員會沒有決策權(quán)。所以業(yè)委會的主體地位是遭到置疑的，它只是業(yè)主團(tuán)體的內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)，應(yīng)該以業(yè)主大會的意思為自己的意思 ，沒有自己獨(dú)立的意思表示，無論選聘物業(yè)管理企業(yè)、個性業(yè)主公約等重要事件或者特別事件，都應(yīng)以業(yè)主大會的意思 為意思表示。據(jù)了解，各國立法上對業(yè)主大會的規(guī)定有四種模式：德國模式認(rèn)業(yè)主大會不具有獨(dú)立法人資格；法國承認(rèn)業(yè)主大會具有獨(dú)立法人資格；日本 認(rèn)為汪主大會具有附條件的法人資格（以30人為限，業(yè)主人數(shù)30人以下的，不具社團(tuán)法人）；美國傳統(tǒng)理論都 不承認(rèn)建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議（業(yè)主大會）的實(shí)體地位，但是在判例中，建筑物區(qū)分所有權(quán)人會議的法人地位得到普遍的認(rèn)可。

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目前，我國對業(yè)主委員會的地位主要有三種認(rèn)識：一種是承認(rèn)業(yè)主委員會的訴訟主體地位；另一種是承認(rèn)其原告地位，不承認(rèn)其被告地位，理由是其沒有獨(dú)立的財(cái)產(chǎn)；還有一種是不承認(rèn)其有獨(dú)立的地位。為了給業(yè)主委員會一個作為訴訟主體的法律上的依據(jù)，多數(shù)做法是把業(yè)主委員會歸類到《民事訴訟法》第49條的“其他組織”中。這雖然有一定的道理，但不充分，因?yàn)闃I(yè)主委員會沒有自己的利益，不符合法律認(rèn)定的其他組織條件。

另外一個問題就是如果參考行政訴訟中公益訴訟的規(guī)定，這類訴訟中個人可以以自己的名義為公共利益和他人利益提起訴訟，但是用于業(yè)主委員會就有些牽強(qiáng)。《物權(quán)法（草案）》第87條規(guī)定，業(yè)主可以以自己的名義起訴，這是考慮了公益，但也是存在問題的。如果這樣做，實(shí)際上業(yè)主大會的授權(quán)和表決權(quán)行同虛設(shè)。我認(rèn)為從“訴訟便利”角度來看，業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的訴訟代表人，其訴訟主體資格應(yīng)予以確認(rèn)，但其參加訴訟應(yīng)該以過業(yè)主大會的授權(quán)。因?yàn)閷W(xué)術(shù)界普遍認(rèn)為，在中國要承認(rèn)第三類主體——非法人團(tuán)體民事權(quán)利的存在，業(yè)主委員會可以通過業(yè)主大會的一個授權(quán)程序，代表業(yè)主大會參與訴訟，但問題的關(guān)鍵是授權(quán)的合法性應(yīng)由誰決定？誰有權(quán)審查？到底是行政審查還是司法審查？因?yàn)椤段飿I(yè)管理?xiàng)l例》并沒有對業(yè)主委員會進(jìn)行審查的規(guī)定，僅僅是備案。同樣，業(yè)主委員會備案是否意味其合法，也是存在疑問的。只要是群體內(nèi)部的糾紛，就涉及一部分業(yè)主對另一部分業(yè)主的反對，這時候誰來證明合法性仍是懸而未決的問題。

最后一個問題是業(yè)主委員會能否承擔(dān)法律賠償責(zé)任，我認(rèn)為答案是否定
的。海淀法院審理的一個案件中，一個物業(yè)管理企業(yè)在部標(biāo)時交了10萬元保證金，后來業(yè)主委員會把這10萬元作為拋投標(biāo)費(fèi)用。結(jié)果業(yè)主委員會無法履約，中標(biāo)物業(yè)管理企業(yè)無法接管，這家企業(yè)要求業(yè)主委員會返還，但是業(yè)主委員會沒有任何財(cái)產(chǎn)的情況下，就應(yīng)由全體業(yè)主承擔(dān)。現(xiàn)階段，業(yè)主大會、業(yè)主委員會的賠償責(zé)任應(yīng)該由全體業(yè)主承擔(dān)，除非有證據(jù)證明損失是同業(yè)主委員會萵 部個別人的過錯或重在過失導(dǎo)致的。[page]