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二手房交易糾紛層出不窮 快車支招防糾紛
元甲交通律師律師2021.12.29711人閱讀
導讀：
一手新房價格居高不下，不少人便將買房的目標投到二手房上，隨著二手房交易市場日趨活躍，有關二手房交易產生的糾紛也隨之增多。近日，記者從市中級人民法院獲悉，近年來，有關二手房的交易糾紛層出不窮，其中有不少涉及到中介公司。后甲中介公司認為謝某行為構成私下成交，故訴至法院。”合同簽訂后，殷某依約向吳某支付定金10萬元。然而，在后續履行合同的過程中，雙方因首期款、贖樓等問題發生爭議，交易最后并未實際履行，由此產生糾紛。那么二手房交易糾紛層出不窮。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
一手新房價格居高不下，不少人便將買房的目標投到二手房上，隨著二手房交易市場日趨活躍，有關二手房交易產生的糾紛也隨之增多。近日，記者從市中級人民法院獲悉，近年來，有關二手房的交易糾紛層出不窮，其中有不少涉及到中介公司。后甲中介公司認為謝某行為構成私下成交，故訴至法院。”合同簽訂后，殷某依約向吳某支付定金10萬元。然而，在后續履行合同的過程中，雙方因首期款、贖樓等問題發生爭議，交易最后并未實際履行，由此產生糾紛。關于二手房交易糾紛層出不窮的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
本文提供相關案例指導二手房交易糾紛如何避免，作為價格低廉的二手房存在的問題也是多多，特別是在進行交易的時候，有些中介利用各種手段進行欺騙消費者，所以購房者在進行二手房交易流程的時候也要注意二手房交易糾紛。
一手新房價格居高不下，不少人便將買房的目標投到二手房上，隨著二手房交易市場日趨活躍，有關二手房交易產生的糾紛也隨之增多。近日，記者從市中級人民法院獲悉，近年來，有關二手房的交易糾紛層出不窮，其中有不少涉及到中介公司。為了幫助市民“擦亮眼”，市中院民三庭的法官精選了近期審理的兩宗案例，并配以釋法，提醒市民如何避免“觸礁”。
□案例一
看樓協議有貓膩
“私下”交易惹官司
案由：
周某委托甲中介公司等多家中介公司代理其出售房屋。買家謝某經甲中介公司介紹并簽訂《看房協議書》，其中約定若謝某以自己或者其親屬、委托人、代理人的名義購買了涉案房產，則按售房成交價的2%支付傭金給中介公司，在簽訂交易合同時結清，并保證在簽訂本協議起6個月內只通過甲中介公司購買涉案房產，否則屬違約，并按協議總房價的5%支付違約金。后謝某的家人與乙中介公司就該房簽訂買賣合同并向乙中介公司支付傭金。謝某實際交易價格低于甲中介公司報價。后甲中介公司認為謝某行為構成私下成交，故訴至法院。
判決：
法院經審理認為，謝某與甲中介公司簽訂的《看房協議書》是居間合同，協議書詳盡約定了謝某應當履行的合同義務以及違約責任等條款系格式條款。由于房東周某并非獨家委托甲中介公司出售房屋，因此，謝某作為消費者享有自主選擇商品或者服務的權利，謝某可以選擇甲中介公司也可以選擇有代理權的乙中介公司作為房屋買賣的中介。最后法院判決甲中介公司敗訴。
釋法：
法官分析稱，該案中，雙方所簽訂的合同為甲中介公司與謝某在“私下與業主成交”中“私下”一詞的理解上產生了分歧。謝某理解“私下”指直接與業主成交，“私下”成交的目的在于規避或者逃避交易傭金的支付義務。甲中介公司則理解為凡是未經其同意，無論謝某本人抑或通過其他房屋中介公司與業主成交的行為均系“私下”交易行為。法官稱，對于合同中的格式條款理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋;如果對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利于提供格式條款一方的解釋。因此，本案采納了謝某的理解。由于周某與甲中介公司之間的委托合同并非獨家代理，即多家中介公司均有權代理銷售涉案房屋，在此情形下，作為消費者的謝某當然有權選擇報價更低的乙中介公司進行交易。[page]
□案例二
中介合同不規范
雙方簽約出漏洞
案由：
2009年12月7日，賣方吳某、買方殷某與某中介公司簽訂了三方的《房屋買賣及中介服務合同書》，約定買賣雙方自愿通過中介方購入及出售吳某名下房屋一套。合同同時約定買方需按期支付首期款10萬，余款90余萬元采用銀行按揭付款，合同其中一條為：“A.買方在2009年12月15日前將首期房款 30萬元交予中介方托管或者銀行監管。”合同簽訂后，殷某依約向吳某支付定金10萬元。然而，在后續履行合同的過程中，雙方因首期款、贖樓等問題發生爭議，交易最后并未實際履行，由此產生糾紛。
判決：
法院認為，殷某未能按照合同約定的時間支付該筆款項，其行為構成違約，應承擔相應的違約責任。但考慮到其只是遲延付款9天，且在付款后主動向吳某發出《催辦函》，可知殷某主觀上還是愿意履行合同。法院綜合了以上各種因素并酌情考慮殷某的違約行為給吳某造成的損失，將殷某應承擔的違約責任確定為向吳某支付違約金5萬元。
釋法：
按照買賣雙方和中介公司共同簽訂的《房屋買賣及中介服務合同書》，殷某應在2009年12月15日前將首期房款30萬元交予中介托管或者銀行監管。但殷某直至2009年12月24日才將該筆款項支付到中介公司工作人員的賬戶。殷某認為，是由于吳某不配合辦理相關手續導致未能辦妥該筆款項的銀行監管。但是，合同中在該條款的約定中，有兩項供選擇的途徑，但是各方都沒有劃勾作出選擇，因此，應當理解為該筆款項既可以辦理銀行監管也可以交付中介托管。而且即便出現吳某不配合的情況，殷某仍可將該筆款項交付中介予以托管。
■法官支招
合同具有作為交易憑證及保護交易雙方合法權益的不可替代作用，然而在現實中，林林總總的中介公司甚至同一中介公司內部的交易合同，都不盡相同。很多售房者和購房人在買賣的時候，由于過于依賴和信任中介公司或是二手房交易法律知識缺乏，在簽訂合同時對于其中一些重要的條款沒有進行詳細的審查，最后極易產生糾紛。
因此，在此提醒二手房買賣雙方，簽訂房屋買賣合同時，應當重點關注以下幾點：
1、各筆費用的支付時間、條件、金額，包括定金、首期款、尾款等;
2、房屋交付的時間和條件;
3、是否選擇按揭的方式付款及按揭手續由誰來辦理;[page]
4、房屋過戶的時間、條件及過戶中雙方各自應當承擔什么義務;
5、如果二手房原有按揭尚未向銀行還完貸款，那么關于贖樓的問題雙方也要詳細約定，贖樓期限、由誰來完成贖樓等。
同時，還需要注意，在履行合同的過程中，如果雙方就某些細節問題產生分歧，可以首先協商解決，一旦達成約定，應當采用書面補充協議的形式將雙方新的約定進行固定，這樣可以降低風險、減少糾紛，從而維護自身的合法權益。
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