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二手房交易謹防四大陷阱 案例分析(

崔玉君律師2021.12.29299人閱讀
導讀:

(北京) 案例一:王某最近購買了一套三居室,面積150平方米,成交價為150萬元。但在房管所網簽時,王某與原房主簽訂的價格顯示的是75萬元。綜上所述,在二手房的交易過程中,做低房價表面上看是省錢了,實則是法律陷阱,一旦落入,煩惱無窮。在二手房交易買賣時,購房者大多采取貸款方式支付部分房款,但是由于銀行審核房貸有一定的標準,比如購房者的還款能力、信用狀況、房齡、房屋價值等,所以有部分購房者不一定能獲得購房貸款,由此也引發出一些陷阱。在向銀行申請貸款時,周先生提供的成交價格被增長為55萬元。那么二手房交易謹防四大陷阱。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

(北京) 案例一:王某最近購買了一套三居室,面積150平方米,成交價為150萬元。但在房管所網簽時,王某與原房主簽訂的價格顯示的是75萬元。綜上所述,在二手房的交易過程中,做低房價表面上看是省錢了,實則是法律陷阱,一旦落入,煩惱無窮。在二手房交易買賣時,購房者大多采取貸款方式支付部分房款,但是由于銀行審核房貸有一定的標準,比如購房者的還款能力、信用狀況、房齡、房屋價值等,所以有部分購房者不一定能獲得購房貸款,由此也引發出一些陷阱。在向銀行申請貸款時,周先生提供的成交價格被增長為55萬元。關于二手房交易謹防四大陷阱的法律問題,大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

(北京)(北京法律咨詢:商品房買賣律師 二手房買賣糾紛 農村宅基地買賣 農村房屋買賣糾紛 房產訴訟 經濟適用房買賣糾紛 小產權房 房產財產保全 房產糾紛律師 房產繼承)

案例一:王某最近購買了一套三居室,面積150平方米,成交價為150萬元。但在房管所網簽時,王某與原房主簽訂的價格顯示的是75萬元。“網簽合同是假合同,這個價格主要是用來避稅”。王某解釋說,原房主購買這套房子花了75萬元,而75萬元是稅務部門對這個區域房子認可的最低納稅價格。“按照契稅是房子成交價的3%計算,光契稅一項就可少交22500元。而通過做低房價,原本需要支付的營業稅也做沒了。”王某面露得意地說。

從05年6月1日起,為了穩定房產市場,我國開始執行普通商品房、非普通商品房區別征稅,并且對出售方征收營業稅、個人所得稅等,大大增加了非普通商品房及出售方的稅負,而轉讓方的稅負又轉嫁到了受讓方,于是買賣雙方為了少付稅費,多采取做低房價的方式來逃稅,并且以“避稅”的幌子來掩蓋違法的真實目的。通常的操作方式是買賣雙方簽訂“陰陽合同”,或者簽訂“主合同”和“補充合同”。簽訂“陰陽合同”,即簽訂一份總房價較低的合同,作為辦理過戶手續之用的“陽合同”,同時簽訂一份反映真實成交價格的“陰合同”。簽訂“主合同”和“補充合同”的操作方式更為簡便,買賣雙方只簽訂一份價格虛假的買賣合同用來辦理過戶手續之用,真實的成交價格則通過簽訂補充協議的方式來約定。

律師提示:這樣的“避稅”方式是違法的,違法必然存在違法成本,一旦被查出,不但要補足應繳的稅款,而且還面臨高額罰款。更為嚴重的是,這樣所謂的“避稅”方式在近幾年已經引起了一定數量的糾紛。過戶前首先要核稅,核稅通不過,則無法交易,糾紛自然而生,多出的稅費到底誰來承擔就成了雙方爭議的焦點。此外,如果是通過貸款方式買房,由于首付款是按真實房價支付的,而交付貸款銀行的必須是送房地產交易過戶用合同,如果首付款和買賣合同有出入,貸款也不能獲得銀行批準,這樣也會引起雙方的糾紛。

綜上所述,在二手房的交易過程中,做低房價表面上看是省錢了,實則是法律陷阱,一旦落入,煩惱無窮。

(北京)


案例二:宋女士是一名公司白領,月收入6000元。最近買了一套二居室,擬申請貸款80萬元,期限為20年。而銀行要求其月收入至少為1萬元,為了使貸款獲批,宋女士找到了公司財務主管,為她開具了月收入1萬元的收入證明。結果銀行還是沒有批準宋女士的貸款請求,原因是月收入過萬達到申報個人所得稅的條件,而銀行通過查詢得知,宋女士并沒有出現在納稅名單中。銀行的解釋是,要么宋女士收入證明作假,要么宋女士有逃稅嫌疑,而這兩項都是申請人不良信用的體現。

在二手房交易買賣時,購房者大多采取貸款方式支付部分房款,但是由于銀行審核房貸有一定的標準,比如購房者的還款能力、信用狀況、房齡、房屋價值等,所以有部分購房者不一定能獲得購房貸款,由此也引發出一些陷阱。


從各大銀行對于購房貸款的審批要求上看,月還款額需要匹配的收入證明,比如月收入是月還款額的一倍。一些購房者的收入可能無法達到銀行的要求,于是只能做假的收入證明用于購房貸款。

北京律師提醒:提供假收入證明一旦被銀行查出,就可能進入不良信用黑名單,不但該次貸款無法通過審批,而且也會成為今后貸款的障礙。所以,購房貸款時應該先咨詢貸款銀行,量力而為,勿讓假收入證明成為影響交易的陷阱。

案例三:江西南昌的周先生新近購買了一套單位附近的房子,成交價為40萬元。在向銀行申請貸款時,周先生提供的成交價格被增長為55萬元。但是銀行對這套房產的評估價為35萬元,批給周先生的貸款為24萬元。“冒著很大風險與原房主簽了這份‘高房價協議’,沒想到還是沒有騙過銀行”。周先生苦笑道。

相比逃稅而做低房價,有的購房者還會故意和上家串通做高房價,方法基本和做低房價類似,其目的是為了獲更高額房貸。

北京律師提醒:做高房價有違銀行房貸規定。二手房的房貸首付款是有比例要求的,目前大部分銀行規定為3成,做高房價無疑屬于“騙貸”,要承擔相應的法律責任。此外,銀行對房地產進行評估后認為實際價值并沒有合同價高,購房者也可能無法貸到預期的成數,容易引發交易雙方糾紛。

(北京)

案例四:通過房產中介,天津的張先生看中了一套三居室,成交價為80萬元,中介公司表示,這套房最低可以貸到50萬元。張先生很快簽訂了購房協議,并向中介公司支付了30萬元首付款。但是在申請銀行貸款時遇到了麻煩,按照張先生的還款能力和這套房子的價值,銀行只批貸25萬元,還有25萬元的缺口。張先生急了,希望退房并要回先前支付的中介費和首付款。中介說,協議上并沒有保證你能貸到款,中介費和首付款不能退,缺口25萬元只能由張先生自己想辦法。張先生現在一臉茫然。

中介公司為促成交易,會作出一些口頭承諾,如保證購房者能夠獲得一定數額的貸款等,而中介作為專業的房地產經紀、房地產居間機構,往往都會得到購房者的信任。但是中介的這些承諾并不以書面的形式固定,也沒有任何責任可言,一旦承諾無法實現,承擔責任的還是購房方。

北京律師提醒:在簽約前,一定要對房產情況及自身經濟實力和貸款能力有個清醒的認識,不能聽信中介的口頭承諾,以免引起不必要的麻煩。

案例五:通過一家房產中介,河南鄭州的孫女士看上了一套二居室。但因為另一家中介公司的掛牌價稍低,孫女士與另一家中介公司達成了交易,并支付了中介費。但不久后,先前帶孫女士看房的那家中介將孫女士告上法院,要求追究其違約責任并勝訴。原來,在看房時,孫女士在中介提供的看房單上簽字,而這個看似不重要的看房單其實是一份無終止期限的居間協議,明確約定了通過其他中介公司成交同一套房屋的,要承擔與中介費相同金額的違約金。

在購買任何一套二手房時,購買方首先要做的一定是先看房,看房滿意后才會作出購買決定。在大多數人的概念中,買賣雙方交易成功了應當支付中介費,否則就不需要支付中介費。中介公司在帶購房者看房前通常都會要求購房者簽署一張看房單,大多數購房者都會忽視看房單的具體內容,輕易就簽字了。而看房單上也有玄機,有的看房單甚至會約定看房后,只要最終看房人購買了該套房屋,無論是否通過該中介達成交易,都要承擔相當于中介費或一定金額的違約金。[page]

北京律師提醒:簽訂“看房單”和簽訂居間協議時,一定要先看清具體的內容,不能想當然。中介公司為了保護自己的權利往往在居間協議中會約定各種各樣要交易雙方承擔違約責任的內容,這本無可厚非,但是購房者或售房者也要保持清醒的頭腦,否則很容易落入疏忽造成的陷阱。

(北京)

案例六:在沒有見到房主的情況下,山西太原的曹先生與中介簽署了一份購房意向協議。中介口頭承諾,稅費和中介費由買賣雙方共同承擔。但是等曹先生拿回三方協議時卻發現:意向協議最后一條“其他約定”之后的空格在自己簽字時還是空白,等賣方簽完了上面居然添加了“交易中所發生的所有稅費均由買方承擔”。曹先生不認可,但是百口難辯。

中介公司在購房者有意購買房屋時,會不失時機的催促購房者簽訂預先制作的一式三聯的格式意向協議,并由購房者支付為數不多的意向金。約定買方簽字后,意向金則轉為定金。但是為了避免買賣雙方提早碰頭而造成跳過中介私下交易的情況發生,中介也尋找著保護自己權益的方式來促成雙方交易,先不讓買賣雙方碰頭,意向協議通常由買方先簽,然后由中介拿給賣方簽,而買方簽字后,一式三聯的意向協議均被中介拿走。

北京律師提醒:由于格式的意向協議是預先制作,會留出空格便于填寫,所以先簽約的買方千萬要注意,對于不需要填的空格一定要劃去,不要留有空白的空格。當然合同的簽訂最好能在三方都在場的情況下進行,并當場留一份原件在手上,以免帶來不必要的麻煩。

(北京)

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  • 二手房買賣合同須寫明“四大條款”

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    二手房買賣合同須寫明“四大條款”

    內容:房屋買賣合同是保證購房者利益的重要依據,而由于二手房的背景以及交易過程相對復雜,經常發生買賣雙方由于二手房合同內容不夠完備而引發糾紛的現象。對此,業內人士建議,購房者在簽訂二手房買賣合同時必須寫明“四大條款”。買賣雙方在簽訂二手房買賣合同前,需要首先確認簽約主體的真實性,主要是核實賣方主體資格的真實性。為避免以后出現糾紛時難以解決,就需要在簽訂二手房買賣合同時寫明違約賠償責任和賠償金額。對首付款和尾款,房產買賣合同一般規定由買方在不同時間段交付原房主。為此,合同中必須分別寫明首付款交付、房產過戶以及尾款交付的具體期限。那么二手房買賣合同須寫明“四大條款”。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 二手房交易合同注意哪些

    林艷英律師

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    林艷英

    二手房交易合同注意哪些

    內容:購房者對于有意向購買的房屋,應要求中介公司或出售人出示真實有效的房產證、土地證、身份證及授權委托書等證件,如為共同財產,房屋共有人必須到場或簽字,確保買賣過程的合法性。購房者應對這些情況做到心里有數后再決定買還是不買。在簽訂定金合同之前,要對合同進行全面審查,如果有律師在幫審就更安全了。在簽訂合同的時候,要防止賣家擬定的“格式合同”的陷阱。眾所周知,格式合同往往是保護起草合同一方的利益,因此,必須警惕賣家的種種不端行為。那么二手房交易合同注意哪些。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 二手房賣方違約賠償案例分析

    陳明月律師

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    陳明月

    二手房賣方違約賠償案例分析

    內容:二手房賣方違約賠償案例分析案情介紹:2007年4月10日,王某與金某簽訂二手房買賣協議,約定將位于江帆彼岸城的一套房屋售予金某,價格為54萬元。但王某再次爽約。契約簽訂后,金某為履行付款義務籌集資金,王某拖延履行契約義務,另行與他人簽訂房屋買賣契約,將訟爭房屋出售給第三方,并辦理了買賣過戶手續,致使原被告簽訂的契約無法履行。王某對因房屋價格上漲造成金某的損失,應當承擔賠償責任。如果一方違約給對方造成實際損失,對方在適用定金罰則的同時,可以請求損害賠償。那么二手房賣方違約賠償案例分析。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 保障利益 二手房買賣合同須寫明四大條款

    吳夢云律師

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    吳夢云

    保障利益 二手房買賣合同須寫明四大條款

    內容:房屋買賣合同是保證購房者利益的重要依據,而由于二手房的背景以及交易過程相對復雜,經常發生買賣雙方由于二手房合同內容不夠完備而引發糾紛的現象。對此,業內人士建議,購房者在簽訂二手房買賣合同時必須寫明“四大條款”。買賣雙方在簽訂二手房買賣合同前,需要首先確認簽約主體的真實性,主要是核實賣方主體資格的真實性。為避免以后出現糾紛時難以解決,就需要在簽訂二手房買賣合同時寫明違約賠償責任和賠償金額。對首付款和尾款,房產買賣合同一般規定由買方在不同時間段交付原房主。為此,合同中必須分別寫明首付款交付、房產過戶以及尾款交付的具體期限。那么保障利益。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 二手房交易謹防四大陷阱 案例分析(

    翁玉素律師

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    翁玉素

    二手房交易謹防四大陷阱 案例分析(

    內容:(北京) 案例一:王某最近購買了一套三居室,面積150平方米,成交價為150萬元。但在房管所網簽時,王某與原房主簽訂的價格顯示的是75萬元。綜上所述,在二手房的交易過程中,做低房價表面上看是省錢了,實則是法律陷阱,一旦落入,煩惱無窮。在二手房交易買賣時,購房者大多采取貸款方式支付部分房款,但是由于銀行審核房貸有一定的標準,比如購房者的還款能力、信用狀況、房齡、房屋價值等,所以有部分購房者不一定能獲得購房貸款,由此也引發出一些陷阱。在向銀行申請貸款時,周先生提供的成交價格被增長為55萬元。那么二手房交易謹防四大陷阱。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 二手房交易陷阱有:房屋產權不明確;房屋質量不合格或與合同要求不一致;定金不退的霸王條款;房屋被限制交易或已列入拆遷范圍;中介公司存在暗箱操作等。法律依據:《民法典》第五百零九條 當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠信原則,根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。當事人在履行合同過程中,應當避免浪費資源、污染環境和破壞生態。 第五百七十七條 當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的,應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
  • 案例分析二手房典型糾紛陷阱

    陳宗瓊律師

    陳宗瓊

    案例分析二手房典型糾紛陷阱

    內容:“避稅”陷阱:“陰陽合同”隱患多,避稅難避法律責任案例一:王某最近購買了一套三居室,面積150平方米,成交價為150萬元。但在房管所網簽時,王某與原房主簽訂的價格顯示的是75萬元。推薦閱讀:二手房糾紛如何處理二手房定金合同糾紛 如何維權2011二手房交易經典糾紛 從05年6月1日起,為了穩定房產市場,我國開始執行普通商品房、非普通商品房區別征稅,并且對出售方征收營業稅、個人所得稅等,大大增加了非普通商品房及出售方的稅負,而轉讓方的稅負又轉嫁到了受讓方,于是買賣雙方為了少付稅費,多采取做低房價的方式來逃稅,并且以“避稅”的幌子來掩蓋違法的真實目的。那么案例分析二手房典型糾紛陷阱。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    陳宗瓊律師
    2021.12.29242人收看
  • 任冰峰律師

    主任律師
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    擅長:建設工程、房產糾紛、債權債務、合同糾紛

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  • 二手房買賣合同必須寫明“四大條款”

    陳宗瓊律師

    陳宗瓊

    二手房買賣合同必須寫明“四大條款”

    內容:對此,業內人士建議,購房者在簽訂二手房買賣合同時必須寫明“四大條款”。買賣雙方在簽訂二手房買賣合同前,需要首先確認簽約主體的真實性,主要是核實賣方主體資格的真實性。簽約主體資格的真實性是房屋買賣合同成立的前提條件,尤其在買賣雙方自己進行交易而沒有第三方擔保的情況下,這個問題更需引起客戶的注意。為避免以后出現糾紛時難以解決,就需要在簽訂二手房買賣合同時寫明違約賠償責任和賠償金額。對首付款和尾款,房產買賣合同一般規定由買方在不同時間段交付原房主。為此,合同中必須分別寫明首付款交付、房產過戶以及尾款交付的具體期限。那么二手房買賣合同必須寫明“四大條款”。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    陳宗瓊律師
    2022.01.05528人收看
  • 段建國律師

    主任律師
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    擅長:債權債務、刑事辯護、建設工程、民間借貸

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  • 置業課堂:二手房買賣合同必須寫明“四大條款”

    孔孟廷律師

    北京市元甲律師事務所

    孔孟廷

    置業課堂:二手房買賣合同必須寫明“四大條款”

    內容:對此,業內人士建議,購房者在簽訂二手房買賣合同時必須寫明“四大條款”。買賣雙方在簽訂二手房買賣合同前,需要首先確認簽約主體的真實性,主要是核實賣方主體資格的真實性。房產交易過程復雜且金額較大,有時會出現意想不到的情況和違約行為。為避免以后出現糾紛時難以解決,就需要在簽訂二手房買賣合同時寫明違約賠償責任和賠償金額。為此,合同中必須分別寫明首付款交付、房產過戶以及尾款交付的具體期限。那么置業課堂:二手房買賣合同必須寫明“四大條款”。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    孔孟廷律師
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  • 陳宗瓊律師

    主任律師
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    擅長:婚姻家庭

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  • 2022深圳二手房交易流程怎么走

    姚平律師

    北京市元甲律師事務所

    姚平

    2022深圳二手房交易流程怎么走

    內容:熟知二手房交易流程不僅可以知道房屋買賣的具體操作方式,預防陷阱,也可以規避大部分的法律風險,依照二手房交易流程進行買賣時出現糾紛我們也可以更好的主張權利得到法院的支持,下面我們就來看看2022深圳二手房交深易流程怎么走。那么2022深圳二手房交易流程怎么走。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    姚平律師
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  • 王熙律師

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    擅長:債權債務、建設工程、民間借貸

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  • 脫離中介交易二手房易生糾紛

    許瑞林律師

    許瑞林

    脫離中介交易二手房易生糾紛

    內容:手樓市場中,離奇古怪的事情特別多,買家和業主一方面非常依賴中介提供的信息資料,一方面又千方百計地想繞開中介,以免交那份"冤枉錢"(傭金),由此產生了許多糾紛。下面,通過對一個真實案例的分析處理使大家對二手房交易有更深入的了解。中介公司不但能協助買賣雙方辦理一切過戶、按揭事宜,還可控制風險,盡可能地維護兩方面的利益。這樣,風險得到控制,雙方利益均可保障。如A先生確實困難,而業主又急于收到房款,中介公司會考慮在收取一定手續費和辦理全權委托的前提下,替A先生墊錢支付,以解燃眉之急。那么脫離中介交易二手房易生糾紛。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 張嘉娛律師

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    擅長:建設工程、合同糾紛、債權債務

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  • 二手房買賣有哪些陷阱

    趙金保律師

    北京市元甲律師事務所

    趙金保

    二手房買賣有哪些陷阱

    內容:二手房交易可能會出現的陷阱之一就是房子可能還在出租當中。如果購房者只看房產證,單單看重過戶手續,而忽視了房子是否在出租時,購房者很有可能得到一個不能及時入住的或使用的房產。我們都知道,證明房主對房屋享有所有權的唯一憑證是房產證,沒有房產證的房子在交易時對買房來說有得不到房屋的風險。另外,房主可能有房產證而將其抵押或轉賣,即使現在沒有將來辦理取得后,房主還可以抵押和轉賣。由于二手房的買賣合同不需要像新房買賣合同那么全面,所以,對于一些細節問題一定要約定清楚,比如:合同主體、權利保證、房屋價款、交易方式、違約責任、糾紛解決等問題均應全面考慮。那么二手房買賣有哪些陷阱。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    趙金保律師
    2022.01.05679人收看
  • 吳夢云律師

    主任律師
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    擅長:合同糾紛、債權債務、建設工程

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崔玉君律師

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