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購房合同中的補充條款該怎么簽

張嘉娛律師2021.12.261017人閱讀
導讀:

標準的購房合同由于是國家有關部門制定的,條款相對比較公平合理。或者在補充協議中明確所購房屋的實際使用率,即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率,當發展商交付的房屋達不到約定的標準時,購房者即可以選擇退房并要求發展商承擔違約責任。如果購房者在簽訂購房合同并支付了首期購房款后貸款得不到批準,就會面臨無法自行支付全部剩余款項,從而承擔違約責任的風險。因此應該在補充協議中分清責任,如果由于開發商原因導致貸款得不到批準,則購房者可以選擇退房并要求發展商承擔違約責任;如果由于自身原因,則屆時可以選擇變更付款方式或要求退房。那么購房合同中的補充條款該怎么簽。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

標準的購房合同由于是國家有關部門制定的,條款相對比較公平合理。或者在補充協議中明確所購房屋的實際使用率,即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率,當發展商交付的房屋達不到約定的標準時,購房者即可以選擇退房并要求發展商承擔違約責任。如果購房者在簽訂購房合同并支付了首期購房款后貸款得不到批準,就會面臨無法自行支付全部剩余款項,從而承擔違約責任的風險。因此應該在補充協議中分清責任,如果由于開發商原因導致貸款得不到批準,則購房者可以選擇退房并要求發展商承擔違約責任;如果由于自身原因,則屆時可以選擇變更付款方式或要求退房。關于購房合同中的補充條款該怎么簽的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

由于標準的購房合同條款的局限性,幾乎每一份購房合同都要簽訂補充協議。標準的購房合同由于是國家有關部門制定的,條款相對比較公平合理。而補充條款是由開發商制定的,往往會限制購房者的權利,甚至采用一些不平等條款侵害購房者利益:

1、關于不可抗力

導致發展商逾期交付房屋的原因很多,不可抗力即是其中之一。由于相關法律規定難以對不可抗力事件一一列明,發展商通常會對不可抗力的范圍作擴大性解釋,例如將施工過程中出現的重大技術問題或其它發展商不能控制的因素列入不可抗力的范圍,以規避由于逾期交付房屋而需承擔的違約責任,對此購房者應該在補充協議中盡量明確不可抗力事件的范圍,在出現不可抗力時發展商應該提供政府主管部門、公證機構或專業鑒定機構的證明性文件才能作為其免責的理由,同時約定當不可抗力事件導致逾期交房超過一定期限時,購房者有權終止合同,要求發展商退還已經支付的全部款項,或者就逾期實際天數要求發展商給予一定數額的經濟補償。

2、公攤面積比例和位置

由于公攤屬于隱性面積,一些開發商只告訴業主一個籠統的數字,這導致公攤糾紛時有發生。對此,購房者在補充協議中應當約定好公攤的具體數字,并注明公攤的具體位置,特別是對于公攤變更的情況,約定得越詳細,對購房者就越有利。另外,贈送面積可能占用了公攤,比如頂層樓臺、一樓庭院等屬于全體業主共有,開發商無權贈送。

此外,根據《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》,凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等,不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

實際操作中個別發展商會將經營性用房、人防工程或其他與房屋無關的面積調整實測面積和暫測面積的誤差。購房者可以參照上述有關規定,認真審核發展商在補充協議中列明的分攤范圍,對不符合法律規定的部分堅決要求予以刪除。或者在補充協議中明確所購房屋的實際使用率,即實際使用面積與房屋總建筑面積的比率,當發展商交付的房屋達不到約定的標準時,購房者即可以選擇退房并要求發展商承擔違約責任。

3、關于裝修標準

對于預售商品房,特別是約定了精 裝修的預售商品房,購房者一定要明確該等商品房的裝修標準,防止被發展商以“進口”、“高級”、“先進”等不明確的表述誤導。建議在補充協議中詳細約定與房屋有關的所有內外裝修、設施設備的種類、型號、品牌、顏色、位置、方向、可以參照的市場價格、達不到上述標準的違約責任等,以最大限度地保護自己的利益。

4、房屋所有權證辦理的時間

盡管從表面上看,房屋所有權是由房地產管理部門頒發的,與發展商并沒有直接的關系,不應構成其義務。但在實踐中,房屋所有權權證頒發的延遲往往是由于發展商手續不完整、未能履行交納土地出讓金、測繪費等義務。

因此需要讓發展商作出相應的承諾,保證在規定期限內履行各項義務以確保購房者順利取得房屋所有權證,否則應承擔一定數額的罰金,超過約定期限的,購房者還可以退房并要求開發商承擔由此給購房者造成的經濟損失。

5、貸款辦不來怎么辦?

由于在商品房購房購銷過程中,普遍采用按揭貸款或公積金貸款方式分期支付購房款項。而上述貸款是否會得到批準主要依賴發展商提供的擔保情況、購房者本人的資信狀況等因素。

如果購房者在簽訂購房合同并支付了首期購房款后貸款得不到批準,就會面臨無法自行支付全部剩余款項,從而承擔違約責任的風險。因此應該在補充協議中分清責任,如果由于開發商原因導致貸款得不到批準,則購房者可以選擇退房并要求發展商承擔違約責任;如果由于自身原因,則屆時可以選擇變更付款方式或要求退房。

6、關于開發商在促銷過程中的承諾

為配合商品房的銷售,開發商或個別銷售人員都會通過口頭介紹、廣告宣傳等方式在促銷過程中就與商品房有關的小區環境、會所、托幼、學校、醫院、停車位、物業管理等方面作出承諾。上述因素直接影響購房者的居住和生活質量,實際是構成房屋價格的一部分,如果不能兌現,必定會使購房者的期望值大打折扣。對于開發商作出的種種承諾,一定要不厭其煩,一一在補充協議中予以落實,并明確開發商違反該約定的違約責任。

7、退房責任

按照法律規定,以下情況購房者可退房:面積誤差絕對值超過3%;房屋質量有瑕疵;房屋質量問題嚴重;開發商單方變更規劃;銀行按揭失敗;開發商沒拿到預售許可證;開發商遲遲不交房;合同無效……對此,可在補充協議中做詳細規定,比如一旦退房是由于開發商原因,開發商需要承擔什么責任,什么期限內把房款退還。

8、警惕開發商利用補充協議推脫責任

例如,合同約定了違約金比例但補充協議里開發商有約定不超過某個比例,這樣違約過了一定時間實際就不用支付違約金了。

9、注意優先效力,避免糾紛

仔細看補充協議的效力,防止開發商約定合同效力優先,那么有利于購房者的補充協議就形同虛設了。

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