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房產(chǎn)公司應(yīng)否退還買(mǎi)主定金

張旭律師2021.12.25574人閱讀
導(dǎo)讀:

認(rèn)購(gòu)書(shū)第三條第三款約定:“如賣(mài)方原因買(mǎi)方不能簽訂購(gòu)房合同,賣(mài)方須退還買(mǎi)主定金,如買(mǎi)方原因造成不能簽訂合同,賣(mài)方不予退還定金。”到期后,原告認(rèn)為在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)被告隱瞞了該居室內(nèi)含閣樓的事實(shí),剝奪了原告的知情權(quán),要求被告雙倍返還定金并退房。被告沒(méi)有有效證據(jù)證明已對(duì)該居室盡到了詳盡的告知義務(wù),導(dǎo)致原告對(duì)該房屋結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大誤解,故原告可要求撤銷(xiāo)認(rèn)購(gòu)書(shū),由被告承擔(dān)其由此造成的損失,即返還定金3萬(wàn)元。”本案中原告主張被告有過(guò)錯(cuò),不愿繼續(xù)履行認(rèn)購(gòu)書(shū)所約定的義務(wù),導(dǎo)致合同關(guān)系發(fā)生變動(dòng),故舉證責(zé)任應(yīng)該在原告方。原告舉證不能,則應(yīng)承擔(dān)敗訴的后果。那么房產(chǎn)公司應(yīng)否退還買(mǎi)主定金。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí),希望能幫助大家。

認(rèn)購(gòu)書(shū)第三條第三款約定:“如賣(mài)方原因買(mǎi)方不能簽訂購(gòu)房合同,賣(mài)方須退還買(mǎi)主定金,如買(mǎi)方原因造成不能簽訂合同,賣(mài)方不予退還定金。”到期后,原告認(rèn)為在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)被告隱瞞了該居室內(nèi)含閣樓的事實(shí),剝奪了原告的知情權(quán),要求被告雙倍返還定金并退房。被告沒(méi)有有效證據(jù)證明已對(duì)該居室盡到了詳盡的告知義務(wù),導(dǎo)致原告對(duì)該房屋結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大誤解,故原告可要求撤銷(xiāo)認(rèn)購(gòu)書(shū),由被告承擔(dān)其由此造成的損失,即返還定金3萬(wàn)元。”本案中原告主張被告有過(guò)錯(cuò),不愿繼續(xù)履行認(rèn)購(gòu)書(shū)所約定的義務(wù),導(dǎo)致合同關(guān)系發(fā)生變動(dòng),故舉證責(zé)任應(yīng)該在原告方。原告舉證不能,則應(yīng)承擔(dān)敗訴的后果。關(guān)于房產(chǎn)公司應(yīng)否退還買(mǎi)主定金的法律問(wèn)題,大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí),希望能幫助大家。

導(dǎo)讀:原告在簽訂購(gòu)房認(rèn)購(gòu)書(shū)并交納3萬(wàn)元定金后要求退房,書(shū)面理由是資金緊張,起訴理由是被告未盡告知義務(wù)——

[案情]

2005年3月17日,原告夏某與其母親一起到被告浙江省杭州市某房產(chǎn)公司售樓處看房,看中一套房,觀看了房屋模型及現(xiàn)場(chǎng),因整體樓房尚未竣工,未進(jìn)入該居室查看。當(dāng)日,原告母親代原告簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū),并交納了定金3萬(wàn)元,約定10天后簽訂正式合同。認(rèn)購(gòu)書(shū)第三條第三款約定:“如賣(mài)方原因買(mǎi)方不能簽訂購(gòu)房合同,賣(mài)方須退還買(mǎi)主定金,如買(mǎi)方原因造成不能簽訂合同,賣(mài)方不予退還定金。”到期后,原告認(rèn)為在簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)時(shí)被告隱瞞了該居室內(nèi)含閣樓的事實(shí),剝奪了原告的知情權(quán),要求被告雙倍返還定金并退房。而被告認(rèn)為:其沒(méi)有隱瞞事實(shí)及剝奪原告的權(quán)益。雖然原告未進(jìn)入該居室查看,但售樓人員已提供了該居室?guī)чw樓并標(biāo)有尺寸的戶型圖,盡到了告知義務(wù),原告所述退房理由不成立;原告的退房申請(qǐng)上所寫(xiě)退房理由是原告“資金緊張及交房較晚趕不上結(jié)婚時(shí)間”等;因被告無(wú)任何過(guò)錯(cuò),故不同意退還定金。

[分歧]

對(duì)本案有三種不同的觀點(diǎn)。第一種觀點(diǎn)認(rèn)為:鑒于所認(rèn)購(gòu)的房屋尚未竣工,原告無(wú)法進(jìn)認(rèn)購(gòu)房屋查看,而認(rèn)購(gòu)書(shū)中無(wú)法看出該居室含有閣樓的重大事項(xiàng),因此,被告告知的義務(wù)明顯大于原告詳細(xì)了解的義務(wù)。被告沒(méi)有有效證據(jù)證明已對(duì)該居室盡到了詳盡的告知義務(wù),導(dǎo)致原告對(duì)該房屋結(jié)構(gòu)產(chǎn)生重大誤解,故原告可要求撤銷(xiāo)認(rèn)購(gòu)書(shū),由被告承擔(dān)其由此造成的損失,即返還定金3萬(wàn)元。

第二種觀點(diǎn)認(rèn)為:本案中,被告無(wú)有效證據(jù)證明其盡到了詳盡的告知義務(wù),即便有原告所寫(xiě)的退房申請(qǐng),但該申請(qǐng)不能證明被告已盡到了告知義務(wù),故被告存在一定的過(guò)錯(cuò),根據(jù)法律規(guī)定,被告應(yīng)雙倍返還定金。但由于有認(rèn)購(gòu)書(shū)上第三條第三款的約定,根據(jù)最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》第一百二十條的規(guī)定:有約定時(shí)從約定,故被告應(yīng)返還原告定金3萬(wàn)元。

第三種觀點(diǎn)認(rèn)為:原、被告簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū),是雙方真實(shí)意思的表示,該認(rèn)購(gòu)書(shū)合法、有效。被告從未表示不愿意與原告簽訂正式合同,原告亦舉不出證據(jù)證明被告有過(guò)錯(cuò),原告未按約定簽訂正式合同,應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。故應(yīng)該駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

[評(píng)析]

本案的三種觀點(diǎn),實(shí)際上是對(duì)舉證責(zé)任分配的不同意見(jiàn)。前兩種觀點(diǎn)認(rèn)為舉證責(zé)任在被告方,被告舉證不能,則應(yīng)承擔(dān)敗訴的后果。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為舉證責(zé)任在原告方,原告舉證不能應(yīng)承擔(dān)不利后果。只要正確地進(jìn)行舉證責(zé)任分配,案件即可迎刃而解。筆者同意第三種觀點(diǎn)。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》(下稱(chēng)《規(guī)定》)第二條規(guī)定:“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的,由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。”而雙方均無(wú)直接證據(jù)證明自己的主張,致待證事實(shí)真?zhèn)尾幻鳎@時(shí),就只能由法官來(lái)分配雙方當(dāng)事人的舉證責(zé)任。根據(jù)《規(guī)定》第五條:“在合同糾紛案件中,主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人對(duì)合同訂立和生效的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任;主張合同關(guān)系變更、解除、終止、撤銷(xiāo)的一方當(dāng)事人對(duì)引起合同關(guān)系變動(dòng)的事實(shí)承擔(dān)舉證責(zé)任。”本案中原告主張被告有過(guò)錯(cuò),不愿繼續(xù)履行認(rèn)購(gòu)書(shū)所約定的義務(wù),導(dǎo)致合同關(guān)系發(fā)生變動(dòng),故舉證責(zé)任應(yīng)該在原告方。原告舉證不能,則應(yīng)承擔(dān)敗訴的后果。

在證據(jù)規(guī)則的保障之下,法官還可以根據(jù)自己的生活經(jīng)驗(yàn)和交易習(xí)慣來(lái)進(jìn)行內(nèi)心確信。根據(jù)平常人的生活經(jīng)驗(yàn),對(duì)于購(gòu)房這樣的重大事項(xiàng),肯定要詳細(xì)了解,只要思維正常,不會(huì)連戶型結(jié)構(gòu)都不知道就買(mǎi)下房屋;雖然購(gòu)房者與房產(chǎn)商相比較是弱勢(shì)群體,但原、被告間簽訂商品房認(rèn)購(gòu)書(shū)是在平等的狀態(tài)下,由雙方自愿而形成的合意,雙方理應(yīng)本著誠(chéng)實(shí)信用的原則,按照雙方的約定履行各自的義務(wù)。基于原、被告平等的法律地位,原告有權(quán)利詳細(xì)了解標(biāo)的物的具體情況,要求被告出示相關(guān)的材料,如遭拒絕,原告完全可以不與被告簽訂合約;而且從商品房買(mǎi)賣(mài)的交易習(xí)慣來(lái)看,購(gòu)房者一般均會(huì)要求銷(xiāo)售方出具與房屋有關(guān)的戶形圖等資料,而銷(xiāo)售方一般不會(huì)拒絕,在售房過(guò)程中均會(huì)主動(dòng)介紹該房屋的基本情況。一套房屋有無(wú)閣樓屬于重大特征,買(mǎi)賣(mài)雙方在交易過(guò)程中均不涉及的概率是極其微小的。結(jié)合原告的退房申請(qǐng),可以認(rèn)定原告真實(shí)的退房原因并非因?yàn)楸桓嫖锤嬷虚w樓,而是因?yàn)槠渌颉6以摌潜P(pán)的房屋和頂樓都有閣樓,爭(zhēng)議房屋有閣樓的情況僅從模型上也可查看到,原告退房申請(qǐng)上所寫(xiě)的退房理由也是合情合理的,兩相比較,被告的說(shuō)法更可信。原告不與被告簽訂正式合同,違背了誠(chéng)實(shí)信用原則,構(gòu)成了違約,應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任,所以應(yīng)駁回原告的訴訟請(qǐng)求。

吳舒卓

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