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房產公司應否退還買主定金

張旭律師2021.12.25574人閱讀
導讀:

認購書第三條第三款約定:“如賣方原因買方不能簽訂購房合同,賣方須退還買主定金,如買方原因造成不能簽訂合同,賣方不予退還定金。”到期后,原告認為在簽訂認購書時被告隱瞞了該居室內含閣樓的事實,剝奪了原告的知情權,要求被告雙倍返還定金并退房。被告沒有有效證據證明已對該居室盡到了詳盡的告知義務,導致原告對該房屋結構產生重大誤解,故原告可要求撤銷認購書,由被告承擔其由此造成的損失,即返還定金3萬元。”本案中原告主張被告有過錯,不愿繼續履行認購書所約定的義務,導致合同關系發生變動,故舉證責任應該在原告方。原告舉證不能,則應承擔敗訴的后果。那么房產公司應否退還買主定金。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

認購書第三條第三款約定:“如賣方原因買方不能簽訂購房合同,賣方須退還買主定金,如買方原因造成不能簽訂合同,賣方不予退還定金。”到期后,原告認為在簽訂認購書時被告隱瞞了該居室內含閣樓的事實,剝奪了原告的知情權,要求被告雙倍返還定金并退房。被告沒有有效證據證明已對該居室盡到了詳盡的告知義務,導致原告對該房屋結構產生重大誤解,故原告可要求撤銷認購書,由被告承擔其由此造成的損失,即返還定金3萬元。”本案中原告主張被告有過錯,不愿繼續履行認購書所約定的義務,導致合同關系發生變動,故舉證責任應該在原告方。原告舉證不能,則應承擔敗訴的后果。關于房產公司應否退還買主定金的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

導讀:原告在簽訂購房認購書并交納3萬元定金后要求退房,書面理由是資金緊張,起訴理由是被告未盡告知義務——

[案情]

2005年3月17日,原告夏某與其母親一起到被告浙江省杭州市某房產公司售樓處看房,看中一套房,觀看了房屋模型及現場,因整體樓房尚未竣工,未進入該居室查看。當日,原告母親代原告簽訂了認購書,并交納了定金3萬元,約定10天后簽訂正式合同。認購書第三條第三款約定:“如賣方原因買方不能簽訂購房合同,賣方須退還買主定金,如買方原因造成不能簽訂合同,賣方不予退還定金。”到期后,原告認為在簽訂認購書時被告隱瞞了該居室內含閣樓的事實,剝奪了原告的知情權,要求被告雙倍返還定金并退房。而被告認為:其沒有隱瞞事實及剝奪原告的權益。雖然原告未進入該居室查看,但售樓人員已提供了該居室帶閣樓并標有尺寸的戶型圖,盡到了告知義務,原告所述退房理由不成立;原告的退房申請上所寫退房理由是原告“資金緊張及交房較晚趕不上結婚時間”等;因被告無任何過錯,故不同意退還定金。

[分歧]

對本案有三種不同的觀點。第一種觀點認為:鑒于所認購的房屋尚未竣工,原告無法進認購房屋查看,而認購書中無法看出該居室含有閣樓的重大事項,因此,被告告知的義務明顯大于原告詳細了解的義務。被告沒有有效證據證明已對該居室盡到了詳盡的告知義務,導致原告對該房屋結構產生重大誤解,故原告可要求撤銷認購書,由被告承擔其由此造成的損失,即返還定金3萬元。

第二種觀點認為:本案中,被告無有效證據證明其盡到了詳盡的告知義務,即便有原告所寫的退房申請,但該申請不能證明被告已盡到了告知義務,故被告存在一定的過錯,根據法律規定,被告應雙倍返還定金。但由于有認購書上第三條第三款的約定,根據最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百二十條的規定:有約定時從約定,故被告應返還原告定金3萬元。

第三種觀點認為:原、被告簽訂認購書,是雙方真實意思的表示,該認購書合法、有效。被告從未表示不愿意與原告簽訂正式合同,原告亦舉不出證據證明被告有過錯,原告未按約定簽訂正式合同,應承擔相應的民事責任。故應該駁回原告的訴訟請求。

[評析]

本案的三種觀點,實際上是對舉證責任分配的不同意見。前兩種觀點認為舉證責任在被告方,被告舉證不能,則應承擔敗訴的后果。第三種觀點認為舉證責任在原告方,原告舉證不能應承擔不利后果。只要正確地進行舉證責任分配,案件即可迎刃而解。筆者同意第三種觀點。

根據最高人民法院《關于民事訴訟證據的若干規定》(下稱《規定》)第二條規定:“當事人對自己提出的訴訟請求所依據的事實或者反駁對方訴訟請求所依據的事實有責任提供證據加以證明。沒有證據或者證據不足以證明當事人的事實主張的,由負有舉證責任的當事人承擔不利后果。”而雙方均無直接證據證明自己的主張,致待證事實真偽不明,這時,就只能由法官來分配雙方當事人的舉證責任。根據《規定》第五條:“在合同糾紛案件中,主張合同關系成立并生效的一方當事人對合同訂立和生效的事實承擔舉證責任;主張合同關系變更、解除、終止、撤銷的一方當事人對引起合同關系變動的事實承擔舉證責任。”本案中原告主張被告有過錯,不愿繼續履行認購書所約定的義務,導致合同關系發生變動,故舉證責任應該在原告方。原告舉證不能,則應承擔敗訴的后果。

在證據規則的保障之下,法官還可以根據自己的生活經驗和交易習慣來進行內心確信。根據平常人的生活經驗,對于購房這樣的重大事項,肯定要詳細了解,只要思維正常,不會連戶型結構都不知道就買下房屋;雖然購房者與房產商相比較是弱勢群體,但原、被告間簽訂商品房認購書是在平等的狀態下,由雙方自愿而形成的合意,雙方理應本著誠實信用的原則,按照雙方的約定履行各自的義務。基于原、被告平等的法律地位,原告有權利詳細了解標的物的具體情況,要求被告出示相關的材料,如遭拒絕,原告完全可以不與被告簽訂合約;而且從商品房買賣的交易習慣來看,購房者一般均會要求銷售方出具與房屋有關的戶形圖等資料,而銷售方一般不會拒絕,在售房過程中均會主動介紹該房屋的基本情況。一套房屋有無閣樓屬于重大特征,買賣雙方在交易過程中均不涉及的概率是極其微小的。結合原告的退房申請,可以認定原告真實的退房原因并非因為被告未告知有閣樓,而是因為其他原因。而且該樓盤的房屋和頂樓都有閣樓,爭議房屋有閣樓的情況僅從模型上也可查看到,原告退房申請上所寫的退房理由也是合情合理的,兩相比較,被告的說法更可信。原告不與被告簽訂正式合同,違背了誠實信用原則,構成了違約,應該承擔相應的民事責任,所以應駁回原告的訴訟請求。

吳舒卓

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