合同簽訂后雙方進入互換后的房屋居住，但雙方因種種原因一直未辦理產權過戶手續(xù), 雙方仍持有原房產證，2007年10月2日,趙某出具字據同意張某將其置換后的原趙某的房屋出賣，張某即于同日與李某簽訂合同，約定由張某將原趙某的房屋出賣給李某，由張某負責辦理該房屋的產權過戶手續(xù)，合同簽訂后，李某支付了購房款，但張某一直未能給李某辦理該房屋產權過戶手續(xù),故李某訴至法院要求張某立即為其辦理該房屋的產權過戶手續(xù)。故張某有權出賣該房屋，張某與李某簽訂的合同有效。張某與李某之間簽訂的房屋買賣合同雖未辦理產權過戶手續(xù)，即合同未辦理登記手續(xù)，但并不影響合同效力。關于換房人經產權人同意轉賣是否有效的法律問題，大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

一、案例

2004年7月,趙某與張某簽訂合同約定趙某將其有產權證的一套房屋與張某一套有產權證的房屋互換,相互協(xié)助辦理房屋產權過戶手續(xù)。合同簽訂后雙方進入互換后的房屋居住，但雙方因種種原因一直未辦理產權過戶手續(xù), 雙方仍持有原房產證，2007年10月2日,趙某出具字據同意張某將其置換后的原趙某的房屋出賣，張某即于同日與李某簽訂合同，約定由張某將原趙某的房屋出賣給李某，由張某負責辦理該房屋的產權過戶手續(xù)，合同簽訂后，李某支付了購房款，但張某一直未能給李某辦理該房屋產權過戶手續(xù),故李某訴至法院要求張某立即為其辦理該房屋的產權過戶手續(xù)。

二、爭議焦點

關于本案張某與李某之間簽訂的房屋買賣合同是否有效，存在兩種不同意見，第一種意見認為，該合同無效，理由是張某出賣的房屋雖經趙某同意，但未登記取得房屋所有權證，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條規(guī)定，未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓。該法第60條規(guī)定，非經登記，土地和房屋不發(fā)生物權設立、變更、移轉和消滅的法律效力。此外根據《中華人民共和國物權法》第六條的規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當按照法律規(guī)定登記。第九條規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅經依法登記，發(fā)生效力，未經登記，不發(fā)生效力。根據以上規(guī)定,趙某與張某未辦理置換后的房屋產權過戶登記手續(xù)，張某未取得原趙某房屋的物權,故對房屋無處分權,且張某與李某之間因未辦理該房屋產權過戶登記手續(xù)，故張某與李某簽訂的房屋買賣合同無效。第二種意見認為，該合同有效，理由是張某出賣的房屋雖未經登記取得所有權，但張某經房屋所有權人趙某同意出賣，根據《中華人民共和國合同法》第五十一條的規(guī)定張某有權出賣房屋，同時張某與李某之間合同雖未辦理產權變更登記手續(xù)，但根據《最高人民法院關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》第九條規(guī)定和《中華人民共和國物權法》第十五條規(guī)定不影響合同效力。

三、評析意見

筆者同意見第二種意見。理由是1、(1)張某出賣原趙某的房屋，雖未取得房屋所有權證，無處分權，但在與李某簽訂合同時經房屋所有權人趙某的書面同意，根據《中華人民共和國合同法》第五十一條的規(guī)定，無處分權的人處分他人財產，經權利人追認的，該合同有效。故張某有權出賣該房屋，張某與李某簽訂的合同有效。(2)《中華人民共和國城市房地產管理法》第37條雖規(guī)定未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓，但并未規(guī)定未依法登記領取權屬證書的房地產轉讓合同無效。(3)《中華人民共和國物權法》第六條規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當按照法律規(guī)定登記。第九條規(guī)定，不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅經依法登記，發(fā)生效力，未經登記，不發(fā)生效力。但在上述條文中并未規(guī)定未取得物權的不動產轉讓合同無效，張某出賣原趙某的房屋，雖未經依法登記取得所有權證，根據《中華人民共和國物權法》的有關規(guī)定不發(fā)生物權效力，但張某出賣原趙某房屋經過趙某同意，張某有權出賣房屋。2、(1)根據《最高人民法院關于適用(中華人民共和國合同法)若干問題的解釋》第九條規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同效力。張某與李某之間簽訂的房屋買賣合同雖未辦理產權過戶手續(xù)，即合同未辦理登記手續(xù)，但并不影響合同效力。(2)根據《中華人民共和國物權法》第十五條規(guī)定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定的除外，自合同成立時生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。張某與李某之間簽訂的房屋買賣合同雖未辦理產權過戶手續(xù)，即李某購買的房屋未辦理物權登記，但并不影響合同效力。綜上，張某與李某之間簽訂的房屋買賣合同是有效的。

作者：臨川區(qū)人民法院 邱 鋒