商品房實際交付是否符合約定的認定原則

導讀:
合同法頻道為您整理合同訂立相關知識,合同訂立欄目分類齊全,歡迎瀏覽,感謝您的訪問?!逗贤ā返?86條規定:憑樣品買賣的當事人應當封存樣品,并可以對樣品質量予以說明?!逗贤ā返?69條規定:憑樣品買賣的買受人不知道樣品有隱蔽瑕疵的,即使交付的標的物與樣品相同,出賣人交付的標的物的質量仍然應當符合同種物的通常標準。這在各商品房合同中都會有規定。而出賣人所交付的房屋的位置以及樓層均應與約定相符,這是最起碼的要求。那么商品房實際交付是否符合約定的認定原則。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
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由于買受人承擔的交付內容很容易確定,即為金錢。但如何確認出賣人的交付內容?在這里,出賣人承擔的主要交付義務是給付商品房,但不限于商品房,還包括綠化、公共配套設施等。
買賣合同的標的條款系合同的不可或缺的條款,標的必須明確、具體,否則合同亦無法成立。合同的標的可以是種類物,也可以是特定物。如果是種類物,如大米、水果等,則對其數量的要求必須確定,否則買賣無法進行。如果是特定物,則必須在合同中載明明確的特征,使該物具有惟一性或排他性。
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而商品房買賣合同所涉主要標的物即為商品房,由于商品房所處的位置肯定是惟一的、排他的,所以合同所涉標的是特定物。
一、對于出賣方交付內容的確定標準
(一)合同所約定的套房是合同的核心內容,內容包括位置、樓層、面積、建筑質量、裝潢以及套房本身的配套設施。
(二)由于商品房系屬于某幢高樓分割成若干小塊而成,這不僅涉及買賣人的自有部分,還要區分共有部分。這也是商品房不同于其他商品之處。所以,對于商品房標的的認定,不僅指套房,還有包括綠化、公共配套設施等。
二、對于實際交付是否符合約定的認定原則
審定實際交付是否符合約定的依據主要有以下幾個方面:
(一)合同,合同系約束雙方當事人的最主要組成部分。其中關于商品房的一些特征以及綠化、配套設施的約定,均應被視為對于標的的描述。
(二)規劃說明。由于規劃必須經國家行政部門審批通過后,出賣人才能進行施工,而出賣人施工也必須按照規劃方案進行。由于規劃方案將決定買受人房屋的朝向、采光、通風,以及公共面積分攤的問題,這些雖然在合同中有所體現,但不可能全部體現,因此,開發商所交付的房屋必須如規劃設施。
(三)樣板房。出賣人為促銷,常制作樣板房以吸引消費者。但這屬于憑樣品的買賣。在樣品買賣中,出賣人應擔保其交付標的物與貨樣有同一品質?!逗贤ā返?86條規定:憑樣品買賣的當事人應當封存樣品,并可以對樣品質量予以說明。出賣人交付的標的物應當與樣品及其說明的質量相同。而樣板房其應擔保其他所售房屋與其同樣的品質。一般樣板房都進行了裝潢,對于裝潢是否屬樣品,這應視出賣人如何處理而定,如出賣人在樣板房內或有關附加說明中,明確裝潢僅為參觀所需,而不屬樣板之列,則裝潢不具有樣板效力,若出賣人未予明示,則買受人有權將其視為樣板之列,出賣人對買受人取得的房屋應盡相同標準進行裝潢。如何對待樣板房的隱蔽瑕疵,購買者的房屋是否也允許有此瑕疵?這里所指隱蔽瑕疵,是指買方盡交易上的注意未能發現的、且非賣方故意不告知的瑕疵?!逗贤ā返?69條規定:憑樣品買賣的買受人不知道樣品有隱蔽瑕疵的,即使交付的標的物與樣品相同,出賣人交付的標的物的質量仍然應當符合同種物的通常標準。這樣的規定類似于《美國統一商法典》第2—213條規定的“適銷性品質”,即:(1)合同項下的貨物在該行業中可以無異議地通過檢驗;(2)如果出售的貨物是種類物,則賣方所交的貨物應在該規格范圍內具有平均良好品質;(3)貨物應適合于該商品的一般用途;(4)除非允許有差異外,所有貨物的每一單位在品種、品質和數量方面都應當相同。因此對于樣板房隱蔽瑕疵,如果買受人購買時并不知曉,買受人所購房屋的質量仍應按同種物的通常標準處理。
三、各種具體情況下的認定規范
(一)關于位置和樓層。這在各商品房合同中都會有規定。而出賣人所交付的房屋的位置以及樓層均應與約定相符,這是最起碼的要求。如果,出賣人所交付的房屋與約定的不符,這就構成了根本性違約。
(二)關于房屋朝向、間距:房屋因外面環境不同,可分為景觀房和非景觀房。景觀房系指憑樓可眺望大海、樹林、青山等風景的樓房,這些樓房以風景為賣點,價格較一般非景觀房價格要偏高,而這些房屋對朝向、間距的要求非常高。如果朝向、間距誤差直接導致景觀效果反差很大,應即視為根本性違約。而相對于非景觀房,即一般景觀房而言,朝向、間距問題主要影響通風、采光,但這種影響要小于對于景觀房的影響?,F出賣人從考慮采光角度,開發樓盤一般都選擇偏南方向,至于違約認定,應根據受朝向改變影響通風、采光程度而定。對于間距,這將直接影響部分樓層房屋的日照時間,如果購買人所購房屋由于樓房前后造之間間距縮小而導致日照影響,應視為違約,至于違約程度,應根據受影響程度而定。(三)關于房屋面積。由于商品房一般都采取預售方案。簽訂預售合同,房屋一般都處于建造之中,由于房屋建造允許與規劃設計要求之間存在一定的誤差。合理的誤差不能認定為出賣人的過錯,所以對于該合理的誤差,不能算定為出賣人的違約責任而要求出賣人對此承擔責任。但對于超出合理誤差范圍之外的誤差,應視為出賣人的過錯,出賣人應對超過部分承擔責任。而房屋面積計量,一般采取建筑面積或套內面積計算。根據建設部頒布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則(試行)》的規定,套內建筑面積由三部分組成:套(單元)內的使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積。而建筑面積為套內建筑面積與公有面積之和?,F出賣人所提供的預售合同樣本,均系由建設部統一制作的格式合同,上面均要求載明建筑面積與套內建筑面積數,對于雙方依何種面積計算,則依雙方當事人選擇。由于商品房買賣中,經常出現短斤少量的問題,這實際屬于交付的標的物瑕疵,“買賣標的物的瑕疵者,買受人得擇一行使解除契約中價金減少請求權,但法院并無為其選擇行使之權”。為保護買受者的利益,《商品房買賣解釋》第14條規定,出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符,合同有約定的,按照約定處理;合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:1.面積誤差比絕對值在3%以內(含3%),按照合同約定的價格據實結算,買受人請求解除合同的,不予支持;2.面積誤差比絕對值超出3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。買受人同意繼承履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比 超出3%部分的房屋款由出賣人承擔;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。由此看出,法律所允許的合理誤差為3%。由于實際面積均由具有房產測繪資質的獨立測繪中介機構進行商品房的面積測繪,測繪成果表應當標明商品房的建筑面積、套內建筑面積和分攤的共有建筑面積,而反映在產權證上為建筑面積。如果合同上建筑面積或套內建筑面積與實際測繪的誤差價在3%以內,則為合同誤差,應視為出賣人交付合理;如果有一項誤差超過3%,應視為出賣人交付標的物不合理,當事人可選擇解除合同。如果當事人不選擇解除合同,而選擇賠償的方法,應根據合同選擇的計價方式(按建筑面積計價還是按套內建筑面積計價)而定,只要用以計價的面積與實際測繪的面積誤差超過3%,其才能就超過部分的費用主張由出賣人承擔,如果計價的面積與實際測繪的誤差在3%以內,而另一項面積與實際測繪的誤差超過3%,該買受人不得就該超出部分主張由出賣人承擔。當然,當事人在訴訟或仲裁階段,對于測繪單位的測繪結果有異議的,可申請人民法院或仲裁機構委托鑒定。[page]




