無產(chǎn)權(quán)證的租賃有效嗎

導(dǎo)讀:
租賃到期后,原告要求被告返還租賃物,被告以租賃房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證及其占用的土地系李某單位所有,原告無權(quán)租賃為由,拒絕返還。法庭對(duì)被告鐘某應(yīng)返還原告租賃物及應(yīng)支付原告超期房屋使用費(fèi)均沒有異議。第二種意見認(rèn)為,雖然原告無房屋產(chǎn)權(quán)證和房屋占用土地的使用權(quán)證,但土地使用權(quán)的取得與本案不是同一法律關(guān)系,原告出租的房屋確是其單位分發(fā)的,土地使用權(quán)取得與否,不影響租賃合同的效力。就本案而言,由于并沒有法律或者行政法規(guī)有關(guān)于房屋出租必須取得房產(chǎn)證強(qiáng)制性的規(guī)定,所以不能認(rèn)定雙方簽訂的房屋租賃協(xié)議無效。那么無產(chǎn)權(quán)證的租賃有效嗎。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí),希望能幫助大家。
租賃到期后,原告要求被告返還租賃物,被告以租賃房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證及其占用的土地系李某單位所有,原告無權(quán)租賃為由,拒絕返還。法庭對(duì)被告鐘某應(yīng)返還原告租賃物及應(yīng)支付原告超期房屋使用費(fèi)均沒有異議。第二種意見認(rèn)為,雖然原告無房屋產(chǎn)權(quán)證和房屋占用土地的使用權(quán)證,但土地使用權(quán)的取得與本案不是同一法律關(guān)系,原告出租的房屋確是其單位分發(fā)的,土地使用權(quán)取得與否,不影響租賃合同的效力。就本案而言,由于并沒有法律或者行政法規(guī)有關(guān)于房屋出租必須取得房產(chǎn)證強(qiáng)制性的規(guī)定,所以不能認(rèn)定雙方簽訂的房屋租賃協(xié)議無效。關(guān)于無產(chǎn)權(quán)證的租賃有效嗎的法律問題,大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí),希望能幫助大家。
導(dǎo)讀:《合同法》第二百一十二條規(guī)定“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同”。
案情:
2004年3月6日,原告李某與被告鐘某簽訂一份房屋租賃協(xié)議,雙方約定原告將其房屋(單位分給李某的)一套租賃給被告鐘,年租金2400元,租賃期限二年。租賃到期后,原告要求被告返還租賃物,被告以租賃房屋未辦理產(chǎn)權(quán)證及其占用的土地系李某單位所有,原告無權(quán)租賃為由,拒絕返還。原告為此起訴,要求被告及時(shí)返還租賃物,并支付占用費(fèi)每天150元。
分歧:
這是一起租賃合同返還租賃物糾紛案件。法庭對(duì)被告鐘某應(yīng)返還原告租賃物及應(yīng)支付原告超期房屋使用費(fèi)均沒有異議。但就本案租賃合同的效力及原告有無租賃權(quán)利,有兩種意見:第一種意見認(rèn)為,租賃合同的租賃物雖系原告所有,但原告沒有辦理房產(chǎn)證,又不是土地的權(quán)益人,不能說明原告就是房屋的所有權(quán)人,雙方所簽定的合同缺少有效合同的法律要件,故租賃合同應(yīng)為無效。第二種意見認(rèn)為,雖然原告無房屋產(chǎn)權(quán)證和房屋占用土地的使用權(quán)證,但土地使用權(quán)的取得與本案不是同一法律關(guān)系,原告出租的房屋確是其單位分發(fā)的,土地使用權(quán)取得與否,不影響租賃合同的效力。且租房協(xié)議是在雙方協(xié)商一致的基礎(chǔ)上簽訂的,不損害國(guó)家、集體和他人利益。因此該房屋租賃協(xié)議為有效協(xié)議,租賃期限屆滿后,被告應(yīng)當(dāng)按照約定返還租賃的房屋,并支付超期房屋使用費(fèi)。
評(píng)析:
筆者同意第二種意見,理由如下:
一、原、被告簽訂的租賃合同,是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示,不違反法律規(guī)定,不損害國(guó)家、集體和他人利益,應(yīng)為有效合同,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同的約定或者法律的規(guī)定全面履行自己的義務(wù)。《合同法》第二百一十二條規(guī)定“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同”。出租人的義務(wù)是保證承租人不因第三人的原因影響租賃物的使用、收益,承租人的主要義務(wù)是除支付租金外,還應(yīng)在租賃關(guān)系終止后,將租賃物返還給出租人。本案中,作為承租人的被告沒有因?yàn)榈谌酥鲝垯?quán)利等原因而影響其對(duì)租賃物的使用、收益,作為出租人的原告其合同義務(wù)已經(jīng)履行完畢,被告應(yīng)當(dāng)按照約定或者法律的規(guī)定向原告返還租賃物。
二、原告未辦理租賃房屋的產(chǎn)權(quán)證,不影響本案租賃合同的有效成立。租賃房屋確系原告單位分發(fā)給原告的,原、被告均無疑義,說明該房屋系原告所有。是否辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,法律、行政法規(guī)沒有強(qiáng)制性規(guī)定,所以原告未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證,并不影響其對(duì)該房屋行使所有權(quán)。雖然建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定,未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋,不得出租。但是《合同法》頒布之后,合同是否有效,應(yīng)當(dāng)以法律的規(guī)定為準(zhǔn)。最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問題的解釋(一)》,進(jìn)一步明確:《合同法》實(shí)施以后,人民法院確認(rèn)合同無效,應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù),不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。就本案而言,由于并沒有法律或者行政法規(guī)有關(guān)于房屋出租必須取得房產(chǎn)證強(qiáng)制性的規(guī)定,所以不能認(rèn)定雙方簽訂的房屋租賃協(xié)議無效。
作者:贛縣法院 羅中美




