未通知承租人售房給第三人的行為有效嗎

導讀:
劉某獲悉后,要求王某以同樣價格賣給自己,遭王某拒絕。劉某遂稱王某侵犯其優先購買權,王某與李某之間所達成的房屋買賣協議無效。第二種意見認為,出租人在未通知承租人的情況下,將房屋出售給第三人的行為,雖然侵犯了承租人的優先購買權,但并非無效。該條款賦予了承租人的優先購買權具有物權的效力,承租人享有對抗第三人的權利。對于出租人未能履行合同法中所規定的義務,由此造成承租人的損害,承租人只能根據合同追究出租人的違約責任。對于王某侵犯了劉某的優先購買權,由此造成的損失,劉某有權要求王某賠償。那么未通知承租人售房給第三人的行為有效嗎。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。
劉某獲悉后,要求王某以同樣價格賣給自己,遭王某拒絕。劉某遂稱王某侵犯其優先購買權,王某與李某之間所達成的房屋買賣協議無效。第二種意見認為,出租人在未通知承租人的情況下,將房屋出售給第三人的行為,雖然侵犯了承租人的優先購買權,但并非無效。該條款賦予了承租人的優先購買權具有物權的效力,承租人享有對抗第三人的權利。對于出租人未能履行合同法中所規定的義務,由此造成承租人的損害,承租人只能根據合同追究出租人的違約責任。對于王某侵犯了劉某的優先購買權,由此造成的損失,劉某有權要求王某賠償。關于未通知承租人售房給第三人的行為有效嗎的法律問題,大律網小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。
【案情】
自2008年3月起,劉某租賃王某一套房屋用于居住。2009年9月,王某在未告知劉某的情況下,將該套房屋出售給李某,并辦理了房屋產權變更登記。劉某獲悉后,要求王某以同樣價格賣給自己,遭王某拒絕。劉某遂稱王某侵犯其優先購買權,王某與李某之間所達成的房屋買賣協議無效。
【分歧】
出租人未通知承租人的情況下出售房屋給第三人的行為是否有效?
第一種意見認為,出租人出賣出租屋,應提前通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權,出租人在未通知承租人的情況下,出賣房屋的行為無效。
第二種意見認為,出租人在未通知承租人的情況下,將房屋出售給第三人的行為,雖然侵犯了承租人的優先購買權,但并非無效。劉某只能要求王某賠償其由此造成的損失。
【管析】
筆者同意第二種意見。
1988年頒布的《最高人民法院關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第118條規定:“出租人出賣出租房屋,應提前三個月通知承租人,承租人在同等條件下,享有優先購買權;出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”從該條中可以看出,出租人在未通知承租人的情況下,出售出租屋給第三人的行為侵犯了承租人的優先購買權,承租人可向法院請求宣告該房屋買賣行為為無效行為。該條款賦予了承租人的優先購買權具有物權的效力,承租人享有對抗第三人的權利。但問題是,2007年頒布的物權法確定了物權法定的原則,物權的種類必須由法律規定,而在物權法所規定的他物權中并無優先購買權。因此,最高院的司法解釋和物權法的規定存在沖突。最高院的司法解釋是否還應適用呢?
筆者認為,優先購買權指的是特定權利義務關系的一方當事人依照法律的具體規定享有的、在同等條件下對標的物能夠優先購買的權利。該優先購買權對標的物的所有權有一定的限制力,但其并非物權的種類,它確定的是出租人在出售房屋時的義務,但不能以此對抗第三人。在合同法的第二百三十條規定,“出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。”該條中也只是規定了出租人所應承擔的義務,而未規定第三人是否應承擔此項義務。因此,在筆者看來,因最高院司法解釋中的“出租人未按此規定出賣房屋的,承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。”與物權法定原則的要求存在沖突,在本案中不應適用。對于出租人未能履行合同法中所規定的義務,由此造成承租人的損害,承租人只能根據合同追究出租人的違約責任。
就本案而言,王某與李某之間簽訂的房屋買賣協議是有效的,劉某要求法院確認該協議無效的請求不應支持。對于王某侵犯了劉某的優先購買權,由此造成的損失,劉某有權要求王某賠償。
作者:新余市中級人民法院 甘致易




