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租賃合同糾紛和解案 房屋租賃合同糾紛的法律規定
許瑞林律師2021.12.24308人閱讀
導讀：
合同的訂立又稱締約，是合同雙方動態行為和靜態協議的統一，關于租賃合同糾紛和解案的法律問題，大律網小編為大家整理了合同解除相關的法律知識，希望能幫助大家。
合同的訂立又稱締約，是合同雙方動態行為和靜態協議的統一，關于租賃合同糾紛和解案的法律問題，大律網小編為大家整理了合同解除相關的法律知識，希望能幫助大家。
租賃合同糾紛和解案
原告訴稱：原告將其自有的門市，面積84.96平米，在2002年6月13日租賃給了某某有限公司，合同期限為五年，2007年7月1日期滿。2002年6月13日至2002年7月1日期間有限公司對門市進行了裝修改造(至今保持原樣)。從2002年7月1日起做“xxx”專賣，但合同履行到第三年時，公司經理通知原告說：“xxx“公司不干了，合同從第三年開始交給個人履行，原告當時提出以下三點要求：
1、與糖酒有限公司簽訂合同中止協議;
2、公司把裝修改造實施歸原告，原告不再追究3萬元違約金;
3、與被告簽訂新的房屋租賃合同。
原經理說：“中止協議就不要簽了，我把公司那份合同給你就算中止了”。原告在收回老合同后，于2004年6月30日與被告簽訂了新的房屋租賃合同，期限為3年，2007年6月30日期滿，租金執行原來的標準。2007年5月17日，原告提出每平米100月，被告講“同意調高租金，但漲的太高了，租不起這么貴的房子，我不再續租了”。2007年7月1日，原告與被告交涉收回房屋，被告不顧合同的約定讓原告出10萬元裝修改造轉讓費。否則，不予交房。于是向法院提起訴訟。
被告反訴稱：2002年6月13日，被反訴人將其門市房租賃給糖酒有限公司，開辦五糧液酒專賣店，承租后糖酒有限公司投資近20萬元對該門市房進行了裝修。2004年6月，糖酒有限公司將該五糧液門市轉給了反訴人，由反訴人承接了該門市的全部權利和義務，同時將與被反訴人簽訂的租房合同也轉讓給了反訴人，為便于履行，2004年6月30日，反訴人與被反訴人重新簽訂房屋租賃合同。合同約定租金為每年五萬五千元(折合每平米54元/月)，合同還約定合同期滿租金標準應隨行就市協商制定，合同期滿同等條件繼續出租，承租方有優先權。合同簽訂后，反訴人又投資5萬元對門市進行了裝修。2007年5月17日，被反訴人與反訴人協商制定續租后的租金問題，被反訴人提出要求房租按每平米100元/月的標準執行，根本沒有協商的余地，協商未成。2007年6月5日，被反訴人沒有征詢反訴人在同等價格下是否還繼續租賃的情況下，與第三人吳師東簽訂新的房屋租賃合同。2007年7月1日，被反訴人向法院提起訴訟，要求反訴人交回房屋。
律師工作情況：
一、我所接受被告委托以后，認真閱卷，認真分析爭議的焦點，認為只要在租金合理的情況下，雙方當事人可以達成和解。于是我所律師在征求委托人的意見后，準備與原告進行調解。第一次，律師跟原告見面以后，由于租金價格差距太大，沒有談成。我所律師再次勸說委托人，讓其將租金調高。第二次，與原告在租金方面達成了初步意向，但是對于原告與第三人簽訂的合同違約金的賠償問題沒有達成一致意見。第二次和解又以失敗而告終。第三次，見面后對于租金和違約金問題，達成一致意見。我所就開始準備起草新的租賃合同，約定時間，讓原被告簽字。第四次，原被告在我所見面，由于租金和租期的問題雙方發生爭執，雙方各執己見，不肯讓步，最后不歡而散。
二、第四次見面以后，我所律師發現雙方重新簽訂租賃合同已不可能，現在也只能等法院開庭了。一天，律師在跟委托人談話時，委托人說，只要原告讓其經營到十月一日，過了十一黃金周，委托人就可以搬走。我所律師一看，又有了和解的希望，就準備再次進行和解。第一次，我們撥通了原告的電話，跟原告講明訴訟對雙方的利害關系，讓其考慮一下，如何處理對其更為有利，希望原告能與被告達成和解，妥善解決雙方的爭議，以化解矛盾。經過我所律師的耐心勸解，原告終于同意讓被告經營到十月一日，過了十一黃金周。第二次，我所組織雙方見面，協商租金的問題。原告要求100元/平米，被告想80元/平米，在我所律師的調解下，最后以90元/平米達成一致意見，并于2007年10月30前交房。
三、2007年10月29日，我所再次組織雙方見面，協商被告交房問題，以及租金，水電費、物業費等。雙方見面以后，我所將計算好的租金，以及其他費用交于雙方當事人讓其核對。在沒有異議的情況下，我所先將租金代收，然后跟雙方當事人一塊到該租賃房屋查看房屋現狀，并到物業公司查看相關費用，經過一下午的工作，雙方問題基本上解決，但是，到最后驗房的時候，原告提出該門市遭到破壞，要求被告恢復原狀，并賠償相應損失，對其他方面沒有異議。2007年10月30日上午，我所再次組織雙方和解，經主辦律師耐心跟雙方當事人談心，最后對房屋問題也達成諒解，原告不再追究被告的責任。在各方面都沒有爭議的情況下，當天下午，雙方當事人在和解協議上簽了字，并約好什么時間到法院辦理撤訴。
案件處理結果： 雙方當事人達成和解協議，并共同到受訴法院辦理了撤訴。
房屋租賃合同糾紛的法律規定
最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋
《關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件司法解釋的理解與適用》是最高人民法院的司法解釋，該解釋經最高人民法院審判委員會第1469次會議研究通過，于2009年9月1日正式施行。
為正確審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件，依法保護當事人的合法權益，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》等法律規定，結合民事審判實踐，制定本解釋。
第一條本解釋所稱城鎮房屋，是指城市、鎮規劃區內的房屋。
鄉、村莊規劃區內的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。但法律另有規定的，適用其規定。
當事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經濟適用住房產生的糾紛案件，不適用本解釋。
第二條出租人就未取得建設工程規劃許可證或者未按照建設工程規劃許可證的規定建設的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前取得建設工程規劃許可證或者經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
第三條出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑，與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的，人民法院應當認定有效。
租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的，人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。
第四條當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。
當事人約定以辦理登記備案手續為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當事人一方已經履行主要義務，對方接受的除外。
第五條房屋租賃合同無效，當事人請求參照合同約定的租金標準支付房屋占有使用費的，人民法院一般應予支持。
當事人請求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關規定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規定處理。
第六條出租人就同一房屋訂立數份租賃合同，在合同均有效的情況下，承租人均主張履行合同的，人民法院按照下列順序確定履行合同的承租人：
(一)已經合法占有租賃房屋的;
(二)已經辦理登記備案手續的;
(三)合同成立在先的。
不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關規定處理。
第七條承租人擅自變動房屋建筑主體和承重結構或者擴建，在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規定處理。
第八條因下列情形之一，導致租賃房屋無法使用，承租人請求解除合同的，人民法院應予支持：
(一)租賃房屋被司法機關或者行政機關依法查封的;
(二)租賃房屋權屬有爭議的;
(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規關于房屋使用條件強制性規定情況的。
第九條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃合同無效時，未形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價歸出租人所有;不同意利用的，由雙方各自按照導致合同無效的過錯分擔現值損失。
第十條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿或者合同解除時，除當事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應當恢復原狀。
第十一條承租人經出租人同意裝飾裝修，合同解除時，雙方對已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
(一)因出租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，應予支持;
(二)因承租人違約導致合同解除，承租人請求出租人賠償剩余租賃期內裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應在利用價值范圍內予以適當補償;
(三)因雙方違約導致合同解除，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據各自的過錯承擔相應的責任;
(四)因不可歸責于雙方的事由導致合同解除的，剩余租賃期內的裝飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔。法律另有規定的，適用其規定。
第十二條承租人經出租人同意裝飾裝修，租賃期間屆滿時，承租人請求出租人補償附合裝飾裝修費用的，不予支持。但當事人另有約定的除外。
第十三條承租人未經出租人同意裝飾裝修或者擴建發生的費用，由承租人負擔。出租人請求承租人恢復原狀或者賠償損失的，人民法院應予支持。
第十四條承租人經出租人同意擴建，但雙方對擴建費用的處理沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理：
(一)辦理合法建設手續的，擴建造價費用由出租人負擔;
(二)未辦理合法建設手續的，擴建造價費用由雙方按照過錯分擔。
第十五條承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時，轉租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應當認定超過部分的約定無效。但出租人與承租人另有約定的除外。
第十六條出租人知道或者應當知道承租人轉租，但在六個月內未提出異議，其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的，人民法院不予支持。
因租賃合同產生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟。
第十七條因承租人拖欠租金，出租人請求解除合同時，次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的，人民法院應予支持。但轉租合同無效的除外。
次承租人代為支付的租金和違約金超出其應付的租金數額，可以折抵租金或者向承租人追償。
第十八條房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除，出租人請求負有騰房義務的次承租人支付逾期騰房占有使用費的，人民法院應予支持。
第十九條承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡，其共同經營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的，人民法院應予支持。
第二十條租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：
(一)房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內通知承租人或者存在其他侵害承租人優先購買權情形，承租人請求出租人承擔賠償責任的，人民法院應予支持。但請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
第二十二條出租人與抵押權人協議折價、變賣租賃房屋償還債務，應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優先購買房屋的，人民法院應予支持。
第二十三條出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋，應當在拍賣5日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，人民法院應當認定承租人放棄優先購買權。
第二十四條具有下列情形之一，承租人主張優先購買房屋的，人民法院不予支持：(優先購買權不支持的情況)
(一)房屋共有人行使優先購買權的;
(二)出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;
(三)出租人履行通知義務后，承租人在十五日內未明確表示購買的;
(四)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。
第二十五條本解釋施行前已經終審，本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件，不適用本解釋。
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