未經(jīng)原出租人同意轉(zhuǎn)租合同無效，乘租人擅自轉(zhuǎn)租系無權(quán)處分行為。本案中，原租賃合同明確約定此房屋不得轉(zhuǎn)租，故王某私自轉(zhuǎn)租房屋的行為應屬無效行為。第二種意見認為，本案中的王某與張某訂立的店面轉(zhuǎn)租合同有效，應依法予以保護。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應當賠償損失”，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。法律如此規(guī)定其本意是為了保護出租人利益的情況下，賦予出租人享有解除合同選擇權(quán)。關于如此轉(zhuǎn)租合同能否有效的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了合同糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

被告王某租賃縣商業(yè)綜合公司在縣城十字街的門面房一間，租賃期限為2008年9月26日至2009年9月25日，每月租金560元，合同明確約定不得私自轉(zhuǎn)讓。2009年4月17日，原告張某看到被告王某貼出的轉(zhuǎn)讓通知后，雙方經(jīng)過協(xié)商，于4月19日晚上達成協(xié)議。約定被告王某將其租賃的十字街門面房使用權(quán)，該房內(nèi)的電腦一臺、空調(diào)一臺全部轉(zhuǎn)讓給原告張某，由原告支付被告轉(zhuǎn)讓費用20000元，其中包括5個月房租3000元。并對違約責任等作了約定。后原告張某即在該房內(nèi)營業(yè)。與此同時，2009年4月17日，縣商業(yè)綜合公司在聽到王某轉(zhuǎn)租該房的消息后，給其送達了一份通知，稱對其私自轉(zhuǎn)讓房屋，公司將終止合同，收回房屋，并收取違約金。

原告張某在經(jīng)營一段時間后，由于各種原因2009年8月13日起訴到法院。要求確認原被告之間簽訂的轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，被告返還轉(zhuǎn)租費20000元，并承擔門面房裝修費用2335元，庭審中原被告意見分歧較大，調(diào)解未果。

本案在審理過程中對店面轉(zhuǎn)租合同效力問題存在兩種不同意見：

第一種意見認為，本案中王某與張某訂立的店面轉(zhuǎn)租合同無效。根據(jù)我國《合同法》第二百二十四條的規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人，承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失”;“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。未經(jīng)原出租人同意轉(zhuǎn)租合同無效，乘租人擅自轉(zhuǎn)租系無權(quán)處分行為。同時我國建設部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條也對此作出規(guī)定，未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效，沒收非法所得，并處以罰款。本案中，原租賃合同明確約定此房屋不得轉(zhuǎn)租，故王某私自轉(zhuǎn)租房屋的行為應屬無效行為。

第二種意見認為，本案中的王某與張某訂立的店面轉(zhuǎn)租合同有效，應依法予以保護。我國法律沒有規(guī)定未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租房屋無效，《合同法》第二百二十四條只是賦予了出租人在未經(jīng)其同意下的對原房屋租賃合同的解除權(quán)。雖然我國建設部《城市房屋租賃管理辦法》第三十二條規(guī)定，未征得出租人同意和辦理登記備案，擅自轉(zhuǎn)租房屋的，其租賃行為無效。但《城市房屋租賃管理辦法》只是部門規(guī)章，不是法律或行政法規(guī)，其性質(zhì)僅具有行政管理效力，并不具有司法效力。故王某與張某訂立的店面轉(zhuǎn)租合同不具有我國《合同法》第五十二條規(guī)定的合同無效條件，該房屋租賃合同有效，應依法予以保護。

[評析]

筆者同意第一種意見。

本案的關鍵問題是對于租賃合同，在未經(jīng)原所有權(quán)人同意的前提下，承租人是否有權(quán)轉(zhuǎn)租?承租人擅自轉(zhuǎn)租是否導致轉(zhuǎn)租合同必然無效?

我國《合同法》第五十二條對合同無效作了明確具體的規(guī)定：(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。而本案中轉(zhuǎn)租合同是雙方在平等自愿的前提下訂立的，明顯不具有我國《合同法》第五十二條中第(一)至(四)項的規(guī)定。那么是否違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定呢?

我國《合同法》第二百二十四條規(guī)定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損害的，承租人應當賠償損失”，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。 該條是否說明承租人就無權(quán)轉(zhuǎn)租呢?法律如此規(guī)定其本意是為了保護出租人利益的情況下，賦予出租人享有解除合同選擇權(quán)。為了防止承租人在未經(jīng)出租人同意的情況下，利用租賃物轉(zhuǎn)租漁利，攪亂市場價格;也為了防止承租人利用租賃物進行非法活動，損害社會公共利益。訂立租賃合同轉(zhuǎn)移的是租賃物的占有、使用和收益權(quán)，承租人取得租賃物的目的也是為了使用、收益，所以在當事人沒有特別約定的情況下，承租人依租賃合同取得租賃物后，有使用和收益的權(quán)利，出租人不得進行不當干涉。所以承租人進行轉(zhuǎn)租，是取得收益的一種方法，也是在租賃合同目的范圍內(nèi)應有的權(quán)利，不應該加以否定。也許有人會認為:如果第三人對租賃物造成了損害，則不利于對出租人的利益保護。這種擔心完全沒有必要，因為在出租人與承租人之間，承租人和第三人之間有合同關系，根據(jù)合同相對性原則，當?shù)谌藢说奈镌斐蓳p害時，由第三人向承租人承擔損害賠償責任，再由承租人向出租人承擔賠償責任。這種情況，與承租人自己使用租賃物造成其毀損從而向出租人承擔責任的情形并無實質(zhì)性的區(qū)別。況且，承租人對租賃物進行轉(zhuǎn)租，只是占有、使用權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，對出租人的所有權(quán)并不產(chǎn)生任何影響。而由于轉(zhuǎn)租，能使第三人更好地利用租賃物，更大地發(fā)揮租賃物的價值。既然轉(zhuǎn)租在法理上可行，于實踐上有利，我們還有何理由否定他呢?所以應當認為出租人與承租人在未對租賃物是否可轉(zhuǎn)租時，承租人未經(jīng)出租人同意對租賃物進行轉(zhuǎn)租，并不屬于無權(quán)處分，而是正當行使收益權(quán)，轉(zhuǎn)租合同應為有效合同，僅出租人才享有解除其與承租人租賃合同權(quán)利。只有出租人與承租人已經(jīng)明確約定承租期內(nèi)承租人不能轉(zhuǎn)租時，承租人對租賃物進行轉(zhuǎn)租，違反了誠實信用原則，本質(zhì)上為惡意，屬違約行為，才屬于無權(quán)處分行為，出租人不予追認，轉(zhuǎn)租合同為無效合同。

綜上所述，王某與張某訂立的房屋轉(zhuǎn)租合同，因出租人至今不予追認，違反了我國法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應為無效合同。雙方因此而取得的財產(chǎn)應當予以返還。

作者： 楊瓊

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