上訴人舟山市錦明房地產有限責任公司因與被上訴人舟山市土地管理局土地行政處罰一案，不服舟山市中級人民法院舟山行初字第3號行政判決，向本院提起上訴。上訴人舟山市錦明房地產有限責任公司的法定代表人張曙明及委托代理人賀浩忠，被上訴人舟山市土地管理局的委托代理人張斌、張暉到庭參加訴訟。原審法院經審理認為，錦明公司先期與海山集團協議聯合開發土地并辦理了有關審批手續，并無不當。關于舟山市錦明房地產有限責任公司不服舟山市土地管理局土地行政處罰的法律問題，大律網小編為大家整理了建筑工程律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

上訴人舟山市錦明房地產有限責任公司因與被上訴人舟山市土地管理局土地行政處罰一案，不服舟山市中級人民法院(1999)舟山行初字第3號行政判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，公開開庭審理了本案。上訴人舟山市錦明房地產有限責任公司的法定代表人張曙明及委托代理人賀浩忠，被上訴人舟山市土地管理局的委托代理人張斌、張暉到庭參加訴訟。本案現已審理終結。

原判認定，1995年4月18日，浙江省海山集團公司(以下稱海山集團)與舟山市定海區二輕房地產公司(后企業轉制改名為舟山市錦明房地產有限責任公司，以下稱錦明公司)經商議，聯合開發海山集團位于舟山市定海區環城東路24號舊廠區土地，議定土地折價1000萬元。雙方協議簽訂后，報經舟山市計委、市經委及市城建委批準并領取了城市建設用地規劃許可證，同時進行了咨詢、設計、拆遷、評估等先期工作并開始對外進行商品房銷售。1996年初，舟山市金鶴置業發展有限公司(以下稱金鶴公司)得悉錦明公司取得了海山集團該宗土地的開發經營權，雙方經商議議定價格1200萬元，于1996年5月21日簽訂了“聯合開發協議”、“聯合開發補充協議”各一份，錦明公司以1200萬元價格將該宗土地轉讓給金鶴公司。自1996年6月28日起至案發止，金鶴公司共支付給錦明公司土地轉讓金1200萬元，其中包括商業用房及辦公用房3間，折合人民幣864345.28元。除錦明公司為購買土地及前期開發已支付的10863279.89元外，實際所得1136720.11元。同年11月，金鶴公司辦理了立項、規劃等手續并與舟山市土地管理局簽訂了國有土地使用權出讓合同，領取了國有土地使用證。1997年初開始金鶴公司獨家開發該宗土地，建造成金鶴花園商住樓計面積1.3萬平方米。

原審法院經審理認為，錦明公司先期與海山集團協議聯合開發土地并辦理了有關審批手續，并無不當。后海山集團為支付錦明公司為其建造廠房的工程款，擅自以土地折價款名義將土地予以轉讓，錦明公司為從中牟利，在未辦理國有土地使用權出讓、轉讓審批手續的情況下，以聯合開發為名，將該宗土地擅自非法轉讓給金鶴公司，其行為違反了《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的有關規定，應當予以處罰。舟山市土地管理局作出的舟土罰字(99)第1號土地違法案件處罰決定，認定事實清楚，證據充分，適用法律法規正確，處罰程序合法，據此判決維持舟山市土地管理局舟土罰字(99)第1號土地違法案件行政處罰決定。[page]

上訴人舟山市錦明房地產有限責任公司上訴稱，金鶴公司是從被上訴人處通過土地出讓方式取得該宗土地使用權，并非從上訴人處受讓所得;上訴人從中取得的185.98萬元系為該宗土地開發前期工作而已經付出的費用，沒有從中牟利。原判認定其在未辦理土地出讓手續的情況下，擅自非法轉讓土地，從中牟利，及認定被上訴人作出行政處罰決定適用法律正確，均屬錯誤，且回避行政處罰時效已過之事實。故請求二審法院撤銷一審判決及舟山市土地管理局的處罰決定。

被上訴人舟山市土地管理局答辯稱，錦明房地產有限責任公司在未辦理國有土地使用權出讓、轉讓審批手續的情況下，以“聯合開發”為名，以1000萬元的價格從海山集團受讓該宗土地，又以1200萬元的價格將該宗土地擅自轉讓給金鶴公司，并從中牟利1136720.11元，事實清楚，其作出的處罰決定適用法律正確，也未超過行政處罰時效。請求二審法院維持原判。

庭審中，雙方當事人圍繞上訴人的行為是否構成非法轉讓土地，被上訴人作出的處罰決定認定上訴人非法所得1136720.11元有無依據，被上訴人作出的處罰決定適用法律法規是否正確以及是否超過處罰時效等爭議焦點，進行了舉證、質證和辯論。綜合雙方舉證、質證和辯論的情況，經本院審查，可以確認以下事實：

舟山市錦明房地產有限責任公司的行為構成非法轉讓土地，舟山市土地管理局作出的處罰決定認定其從中實際牟取非法所得1136720.11元，證據確鑿充分。1995年4月18日，海山集團未經有權機關審批并辦理國有土地使用權出讓手續，即以“聯營開發老廠區地塊”為名，以1000萬元人民幣的價格將老廠區地塊轉讓給錦明公司進行房地產開發。錦明公司據此領取了有關部門的批文及規劃許可，爾后為開發該地塊土地進行了咨詢、設計等前期工作，并支付了部分費用，至此錦明公司已在實際行使對該宗土地的使用權。1996年5月21日，錦明公司又以“聯合開發”的名義，將該宗土地以1200萬元人民幣的價格轉讓給金鶴公司。雙方在聯合開發補充協議中約定，金鶴公司在1996年10月30日前支付土地轉讓費等1200萬元，該地塊由金鶴公司獨家開發、建造。1996年10月21日，雙方就5月21日簽訂的聯合開發協議及聯合開發補充協議的履行情況，再次簽訂補充協議。自1996年6月起至案發，金鶴公司已支付全部1200萬元轉讓金。舟山市土地管理局根據本案情況，扣除錦明公司已支付給海山集團的轉讓金及錦明公司前期工作中已付的實際費用、稅金等，認定錦明公司實際非法所得1136720.11元，證據確鑿、充分。上訴人在庭審中提出還應扣除為海山集團建造新廠房墊資利息及管理費等84萬余元的理由，不能成立;原屬海山集團使用的老廠區地塊土地，最后雖經政府批準收回并出讓給金鶴公司使用，但不能以此否定在此之前錦明公司等三方以“聯營”、“聯合”開發為名，非法轉讓土地的事實。故上訴人上訴稱金鶴公司系通過出讓方式取得該宗土地使用權，并以此否認其實施的非法轉讓土地行為的理由，同樣不能成立。

舟山市土地管理局舟土罰字(99)第1號行政處罰決定適用法律法規正確，未超過行政處罰法規定的處罰時效。根據《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的規定，以劃撥方式取得的國有土地使用權轉讓時，應報有批準權的人民政府批準，并依規定辦理土地使用權出讓手續。故海山集團在未經批準并辦理土地使用權出讓手續的情況下，將土地使用權轉讓給錦明公司開發，錦明公司未取得合法的土地使用權，又將該土地轉讓給金鶴公司經營開發，違反了上述法律法規的規定。錦明公司于1996年5月21日與金鶴公司簽訂“聯合開發協議”及“聯合開發補充協議”，開始非法轉讓土地，后于同年10月21日再次簽訂涉及土地轉讓內容的補充協議，舟山市土地管理局于1998年10月10日對其立案查處，并未超過行政處罰法規定的時效。[page]

本院認為，上訴人舟山市錦明房地產有限責任公司未經合法批準，非法受讓、轉讓國有土地，并從中實際獲取非法所得1136720.11元，其行為違反了有關土地管理法律法規的規定。被上訴人舟山市土地管理局作出的舟土罰字(99)第1號處罰決定證據確鑿，適用法律、法規正確，符合法定程序，原判予以維持并無不當。上訴人的上訴理由不能成立。原審判決認定事實清楚，適用法律、法規正確，審判程序合法。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第(一)項之規定，判決如下：

駁回上訴，維持原判。

二審訴訟費人民幣一萬五千六百九十三元，由上訴人舟山市錦明房地產有限責任公司負擔。

本判決為終審判決。

審判長斯金錦

審判員惠憶

代理審判員鄒瓊霞

二○○○年三月十五日

代書記員馬國賢