反擔保房產(chǎn)抵押登記根據(jù)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，建設(shè)部辦公廳在《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》的基礎(chǔ)上，組織起草了《房屋登記辦法》。房地產(chǎn)抵押權(quán)登記屬于房屋他項權(quán)利登記，房屋他項權(quán)利登記則是房屋權(quán)屬登記的一個種類。進而否認抵押權(quán)登記的合法性。關(guān)于反擔保房產(chǎn)抵押登記時的問題的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了債權(quán)債務(wù)律師相關(guān)的法律知識，希望能幫助大家。

反擔保房產(chǎn)抵押登記時的問題。反擔保房產(chǎn)抵押登記根據(jù)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》，建設(shè)部辦公廳在《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》(建設(shè)部令第99號)的基礎(chǔ)上，組織起草了《房屋登記辦法》(征求意見稿)。為了進一步增強立法的透明度，提高立法質(zhì)量，經(jīng)報請部領(lǐng)導(dǎo)同意，已將《房屋登記辦法》(征求意見稿)全文公布，廣泛征求社會各界意見。

房地產(chǎn)抵押權(quán)登記屬于房屋他項權(quán)利登記，房屋他項權(quán)利登記則是房屋權(quán)屬登記的一個種類。按《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，在抵押當事人向登記機關(guān)提出登記申請以后，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，登記機關(guān)應(yīng)當在30天內(nèi)核準登記，頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。

2000年9月，建設(shè)部印發(fā)了《簡化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)性意見》，從此以后，很多城市把辦理抵押權(quán)登記的時限減為5個工作日。在這短短的幾天時間內(nèi)，登記機關(guān)應(yīng)依照登記的程序，完成收件、審核到核準登記的一系列工作，其間，每一個環(huán)節(jié)都有可能出現(xiàn)問題，不容忽視。

在房地產(chǎn)抵押權(quán)登記中應(yīng)當關(guān)注以下幾個問題：

一、確認由抵押當事人向登記機關(guān)提出申請

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，他項權(quán)利登記應(yīng)由權(quán)利人和他項權(quán)利人共同申請，這一規(guī)定中的權(quán)利人即是房屋所有權(quán)人，他項權(quán)利人即是抵押權(quán)人。當事人在填寫登記申請表時，應(yīng)當簽名以示對申請登記事項的真實性負責。

在實際工作中有時會遇到這樣的情況：當?shù)盅阂环綖樽匀蝗藭r，由于抵押人在提出登記申請時未當場簽字、或是由他人代為簽字。事后抵押人即房屋所有權(quán)人會對抵押申請表上的簽名或加蓋的私人印章提出異議。進而否認抵押權(quán)登記的合法性。

有些金融機構(gòu)為了改善服務(wù)，為貸款人代辦抵押權(quán)登記，但是沒有讓抵押人出具委托書、由金融機構(gòu)的工作人員作為抵押人的代理人申請，而僅僅用抵押人的身份證和印章申請登記。這樣的做法極易引起爭議。

按現(xiàn)有的規(guī)定，并沒有要求當事人一定要在提出登記申請時當場在申請表上簽名，有很多抵押人也習慣于使用私人印章。對于私人加蓋的印章，我國大陸雖然尚未建立私人印章的注冊制度，但無論是在行政管理或是司法實踐中，都承認私人加蓋的印章具有一定的效力，不能認為僅有私章而未有簽名的登記文件無效。問題在于一巳對登記產(chǎn)生爭議，就很難認定其真?zhèn)巍Ｈ绠斒氯朔Q在登記文件中加蓋的印章系偽造，或是印章系被盜用。一方面，偽造或是盜用他人印章的事確實也時有發(fā)生。另一方面，詭稱印章系偽造、盜用的也屢見不鮮，難以辨別其真實狀況。

對登記機關(guān)而言，身份證只能用以核對當事人(抵押人、抵押權(quán)人或其代理人)身份，持有他人的身份證并不能證明就是接受他人的委托。因此，憑他人的身份證件和印章是不能受理登記的。也有一些登記表上雖有簽名，但不是在申請時所簽，而是在提交申請前已事先簽好，倘若事后查明為他人所代簽，登記機關(guān)將會十分被動。因此，采用當事人在登記機關(guān)當場簽名的方法，可以確認抵押當事人向登記機關(guān)提出了登記申請，基本杜絕此類糾紛。

二、抵押共有的房地產(chǎn)是否經(jīng)過共有人同意

建設(shè)部《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》規(guī)定：以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)當事先征得其他共有人的書面同意。這一規(guī)定并未區(qū)分按份共有或共同共有，按份共有人如以自己所占有的份額單獨進行抵押，這種抵押應(yīng)當是有效的。但是房地產(chǎn)能設(shè)定擔保就在于它的交換價值，特別是用于抵押的房產(chǎn)很大一部分是私有住宅，即便是按份共有，屆時實現(xiàn)抵押權(quán)就會十分困難，徒增社會糾紛。因而，建設(shè)部做出這一規(guī)定是必要的。

抵押一方以共有的房地產(chǎn)抵押，如果沒有事先征得其他共有人的書面同意，抵押人和抵押權(quán)人雙方都存在過錯。因為這一規(guī)定來自抵押管理辦法，而并非登記辦法，這是對抵押雙方當事人的要求，即抵押人在訂立抵押合同前就應(yīng)當征得其他共有人的書面同意。

對于房屋所有權(quán)已登記為共有財產(chǎn)的，一般很少會出現(xiàn)此類問題，因為共有人也是房屋所有權(quán)人。問題在于“隱性”的共有人。我國的私有房產(chǎn)，雖然大部分屬于配偶間共有，但是在形式上并未按照共有財產(chǎn)登記。建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》雖然明確規(guī)定了“共有的房屋，由共有人共同申請”，但對于大多數(shù)配偶間共有的房產(chǎn)，申請人一般已習慣于由一方登記，而不愿意作為共有財產(chǎn)登記，登記機關(guān)如強行要求申請人以共有財產(chǎn)登記或是要求提供房產(chǎn)為一方所有的約定，反而會招致強烈的反對意見。

一方面，改變歷史形成的習慣會有一個過程，另一方面，這也是房屋所有權(quán)登記中應(yīng)當予以解決的一個問題。《婚姻法》修改以后，對于配偶間財產(chǎn)屬于一方所有抑或共有，更趨向于由夫妻間自行約定。但是這一變化并不一定就在房屋所有權(quán)登記中能得到反映。作為抵押權(quán)人，易于把房屋權(quán)屬證書上所載的所有權(quán)人作為抵押人。而作為登記機關(guān)，除了當事人能舉證證明，房屋確為一方所有的財產(chǎn)以外，應(yīng)將其視為夫妻共有財產(chǎn)。有很多城市的房地產(chǎn)登記機關(guān)，對于私有房產(chǎn)的抵押，要求夫妻雙方到場簽字，如屬共有財產(chǎn)，由配偶作為共有人簽名，如屬一方所有，則由另一方證明。這樣可大大減少日后可能發(fā)生的糾紛。

對于共有人問題，還應(yīng)注意一些因所有權(quán)狀況發(fā)生變化而產(chǎn)生的共有人，如有的產(chǎn)權(quán)人配偶已死亡，應(yīng)注意其繼承關(guān)系;有的是離婚后重組的家庭，現(xiàn)配偶不一定是共有人，這需要查閱登記檔案，查明原申領(lǐng)房屋所有權(quán)的時間及產(chǎn)權(quán)來源。[page]

三、未成年人的房產(chǎn)抵押問題

未成年人由于具有民事權(quán)利能力，同樣可以買房，也可以領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書。只是在簽訂買房合同和辦理權(quán)屬登記時應(yīng)當由未成年人的法定監(jiān)護人代理。

我國《民法通則》規(guī)定：“未成年人的父母是未成年人的監(jiān)護人”。《民法通則》同時規(guī)定：未成年人的“監(jiān)護人是他的法定代理人”。未成年人的父母作為未成年人的法定代理人可以代為購買房屋。但是，由于各種原因，有許多購房者在子女尚未成年時就要將房屋出賣或是進行抵押，無論是將房屋出賣還是抵押，都是對房屋所有權(quán)的處分，法定代理人可以代為購買房屋，但無權(quán)隨意處理被監(jiān)護人的房屋。

按《民法通則》的規(guī)定：“除為被監(jiān)護人的利益外，不得處理被監(jiān)護人的財產(chǎn)”。在很多場合，未成年人的父母處理房產(chǎn)并不一定是為了未成年人的利益，如有的未成年人的父母為了生產(chǎn)或經(jīng)營的需要貸款、或是為他人擔保，希望能用未成年人的房產(chǎn)進行抵押，不能認定其是為了被監(jiān)護人的利益。

認定當事人在處分房產(chǎn)時是否是為了未成年人的利益，并不是房地產(chǎn)權(quán)屬登記機關(guān)的職能，我國臺灣地區(qū)的登記規(guī)則規(guī)定：未成年人的父母在將未成年子女的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)登記時，應(yīng)在登記申請書中說明確為子女之利益而處分的理由，并簽名或蓋章。登記機構(gòu)并不要求未成年人的父母對此舉證。我國大陸對登記的立法還不夠完善，為減少日后可能發(fā)生的行政糾紛，在目前階段，即便是為了未成年人的利益而抵押房地產(chǎn)，也應(yīng)要求當事人提供合法的證據(jù)(如對有關(guān)事項進行公證)，方可予以登記。

四、房、地分在兩個部門登記的問題

房、地分在兩個部門登記的弊病已是顯而易見的，但是由于各種原因，這一狀況在我國大部分地區(qū)可能還將維持較長的時間，不可能待這一問題解決以后再辦理抵押權(quán)登記。

《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定：房屋權(quán)屬登記應(yīng)當遵循房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。這一規(guī)定是依據(jù)房地產(chǎn)管理法和擔保法的原則規(guī)定做出的。

有的抵押人在辦理房產(chǎn)抵押前，已經(jīng)將國有土地使用權(quán)進行了抵押，如按上述的原則，應(yīng)視為地上建筑物已同時抵押。但是土地管理部門一般僅就該房地產(chǎn)土地部分的價值予以設(shè)定抵押權(quán)，如認定地上建筑物已同時抵押而不再予以辦理，顯然不甚合理。因此，前提應(yīng)是房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致，后一次抵押可以作為以余額部分設(shè)定的抵押、作為登記順位在后的抵押權(quán)。在登記時，可在登記文件中說明。為減少日后行使抵押權(quán)時可能會招致的麻煩，可以通過宣傳，建議抵押當事人在訂立主合同時就將兩次抵押的抵押權(quán)人選擇為同一債權(quán)人。

五、當事人使用假房屋所有權(quán)證

使用假房屋所有權(quán)證進行金融詐騙的雖是極少數(shù)人，但是幾乎每個城市都遇到過此類情況。假房屋所有權(quán)證危害極大，一旦被犯罪分子得逞，將會造成巨大的經(jīng)濟損失，巨登記機關(guān)對此要承擔一定的責任。因為鑒別房屋所有權(quán)證的真?zhèn)危堑怯洐C關(guān)進行審核的一項主要內(nèi)容。

自從建設(shè)部統(tǒng)一監(jiān)制房屋權(quán)屬證書以后，偽造房屋權(quán)屬證書相對較為困難，一些仿制的假證也不難辨別。在日常工作中，登記機關(guān)預(yù)防的方法有：

l、不使用非統(tǒng)一印制的房屋所有權(quán)證。有一些被騙的登記機關(guān)，就是因為自己也使用了非統(tǒng)一印制的權(quán)屬證書，使工作人員難以辨別，給不法之徒以可乘之機。

2、保管好空白的房屋權(quán)屬證書。有一些權(quán)屬證書雖然是統(tǒng)一印制的，但是被人用盜竊等不法手段獲取，這種“假證”較難辨別，因而要建立健全的空白權(quán)屬證書的保管、領(lǐng)用制度，杜絕漏洞。

3、把好收件關(guān)。房屋所有權(quán)人使用假房屋所有權(quán)證一般是為了進行重復(fù)抵押，而非房屋所有權(quán)人在使用假房屋所有權(quán)證時，同時要使用假身份證，否則無從通過登記機關(guān)的計算機系統(tǒng)。掌握這一特點，有利于在收件時發(fā)現(xiàn)問題。也有一些抵押人，并不是使用假房屋所有權(quán)證，而是將房屋所有權(quán)證進行涂改、挖補，或是私刻抵押權(quán)注銷的印章，這些手法應(yīng)當也是無法通過登記機關(guān)的計算機系統(tǒng)的，因為只要與數(shù)據(jù)庫內(nèi)的產(chǎn)籍資料核對，問題很快就能發(fā)現(xiàn)。

此外，要注意由登記機關(guān)重復(fù)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證。

我國現(xiàn)行的權(quán)屬登記制度建立的時間不長，管理水平也是逐步才得到提高，特別在總登記階段，由于各種原因，登記機關(guān)重復(fù)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證現(xiàn)象不可能完全杜絕。就房地產(chǎn)抵押權(quán)登記而言。重復(fù)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證因為檔案內(nèi)也有登記文件，一般也能通過登記機關(guān)的計算機系統(tǒng)，因此，這比偽造的權(quán)屬證書更為危險。

清理登記檔案和數(shù)據(jù)庫、使用地理信息系統(tǒng)，可以避免這一問題。在清理工作未完成、新的計算機管理系統(tǒng)建立以前，可在登記前利用現(xiàn)有數(shù)據(jù)庫進行檢索，以發(fā)現(xiàn)重復(fù)登記的房屋所有權(quán)，減少差錯的產(chǎn)生。

六、轉(zhuǎn)貸時注銷原抵押權(quán)問題

大部分的金融機構(gòu)較為歡迎的客戶是：不歸還貸款而長期按時支付利息者。因而，許多貸款合同到期后，債權(quán)人并不希望行使抵押權(quán)，而是與債務(wù)人重新簽訂貸款和抵押合同。對當事人來說，這是互利的行為，但對于登記機關(guān)而言，這里存在著一個問題：登記機關(guān)在為抵押當事人辦理第二次登記時，必須先注銷第一次登記的抵押權(quán)，否則就成了重復(fù)抵押。但是由于債務(wù)人實際上并未履行債務(wù)，而是當事人之間約定解除第一次擔保。[page]

我國《合同法》雖然規(guī)定了：當事人協(xié)商一致，可以解除合同。但是擔保合同經(jīng)登記以后，雙方因合同關(guān)系所產(chǎn)生的債權(quán)已成為物權(quán)，應(yīng)當適用物權(quán)的規(guī)定，而我國立法目前對此尚無明確的規(guī)定。正因為如此，登記機關(guān)并不以當事人解除抵押合同為由注銷抵押權(quán)。而是由金融機構(gòu)以新的貸款用內(nèi)部轉(zhuǎn)賬的方法，代債務(wù)人歸還原貸款，然后以“債的履行”為由，注銷原抵押權(quán)，再對新的抵押權(quán)進行登記。

但是這種操作存在很大風險，極易損害抵押權(quán)人的利益。一是如在抵押期間房屋已被查封的，無法使用這一方法，因為登記機關(guān)只能注銷而無法為之重新登記，一旦注銷后甚至連恢復(fù)原狀也無法做到。二是即使原來未有查封，但在原抵押權(quán)注銷后、新抵押權(quán)核準登記前短暫的時間內(nèi)，房屋被查封。因而，較為安全的方法是由抵押當事人用改變主債權(quán)履行期限的方法來處理，作為抵押權(quán)的變更進行登記。在涉及轉(zhuǎn)貸和注銷原抵押權(quán)時，登記機關(guān)應(yīng)注意的是：如房屋已被查封時，應(yīng)提醒抵押權(quán)人不要輕易注銷抵押權(quán)。

房地產(chǎn)抵押權(quán)登記中的問題很多，問題形式也還在不斷變化，加之立法L的一些問題，使房地產(chǎn)抵押權(quán)登記成為一項難度很大的工作。但是只要規(guī)范管理，輔以現(xiàn)代化的管理手段，差錯并非不可避免。從以往的實踐來看，有許多問題是在收件中產(chǎn)生的，而且，收件中產(chǎn)生的一些問題，大部分無法在審核中發(fā)現(xiàn)和糾正，因此，收件是十分重要的環(huán)節(jié)，選派高水平的工作人員負責收件，也是十分必要的一項措施。

反擔保房產(chǎn)抵押登記時的問題