為確保自身權(quán)益，充分行使建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)，承包人在今后承接建設(shè)工程時(shí)，就主張建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的期限與發(fā)包人作出特別約定，以延長(zhǎng)權(quán)利主張的期限。關(guān)于建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)怎么用的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了建筑工程律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)怎么用？運(yùn)用建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的使用要明白提出權(quán)利主張時(shí)間上限制和受償權(quán)范圍上的限制，此外還應(yīng)當(dāng)注意建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)與購(gòu)房人的消費(fèi)權(quán)益的沖突，建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)的沖突和同一建設(shè)工程上數(shù)個(gè)建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生沖突。

一、權(quán)利主張?jiān)诜缮系南拗?/p>

1、提出權(quán)利主張時(shí)間上限制

根據(jù)最高人民法院2002年6月在《關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》(以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》)第四條中指出：建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。也就是說(shuō)承包人一旦超過(guò)了上述六個(gè)月的期限就等于主動(dòng)放棄了此項(xiàng)優(yōu)先權(quán)。值得注意的是，《批復(fù)》中特別指出關(guān)于六個(gè)月的期限的限制規(guī)定至《批復(fù)》下發(fā)六個(gè)月后施行。這意味著在2003年1月前竣工的工程項(xiàng)目承包人主張建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)沒有特定的時(shí)間限制，在2003年1月后竣工的工程項(xiàng)目，自竣工日起六個(gè)月，承包人未向發(fā)包人主張建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)，則其不再享有優(yōu)先受償權(quán)。為確保自身權(quán)益，充分行使建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)，承包人在今后承接建設(shè)工程時(shí)，就主張建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)的期限與發(fā)包人作出特別約定，以延長(zhǎng)權(quán)利主張的期限。

2、受償權(quán)范圍上的限制

《批復(fù)》第三條指出：建設(shè)工程價(jià)款包括承包人為建設(shè)工程應(yīng)當(dāng)支付的工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，不包括承包人因發(fā)包人違約所造成的損失。也就是說(shuō)《批復(fù)》對(duì)建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)受償?shù)姆秶隽藝?yán)格的限制。除了承包人工作人員報(bào)酬、材料款等在工程建設(shè)中實(shí)際支出的費(fèi)用，其他的費(fèi)用不能享受優(yōu)先權(quán)。這里的其他費(fèi)用包括發(fā)包人違約對(duì)承包人所造成的損失、違約金等。那么對(duì)于發(fā)包人違約所造成損失、違約金等基于發(fā)包人違約形成的債權(quán)，承包人可以通過(guò)一般的民事權(quán)利主張，以訴訟或非訴訟形式向發(fā)包人進(jìn)行催討，這種催討可以和建設(shè)工程價(jià)款的優(yōu)先受償權(quán)的主張同期進(jìn)行，二者并不矛盾，只是前者與后者相比缺少了特定的救濟(jì)方式和保障。

在實(shí)踐中很多發(fā)包人會(huì)向承包人承諾給予承包人提前竣工的獎(jiǎng)金。那么提前竣工獎(jiǎng)金能不能算在受償權(quán)范圍內(nèi)？筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在此范圍內(nèi)。首先，從建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)的立法本意來(lái)看，立法者給予此項(xiàng)優(yōu)先權(quán)是因?yàn)槭┕し綄?duì)于建筑物的增值作出了巨大貢獻(xiàn)，那么如果施工方提早竣工的話，施工方必定支付更多的對(duì)價(jià)，對(duì)發(fā)包人作出了更大的貢獻(xiàn)，那么就理應(yīng)得到更多的保護(hù)；其次從《批復(fù)》的文字去理解，《批復(fù)》中指出的范圍是工作人員報(bào)酬、材料款等實(shí)際支出的費(fèi)用，可以看出《批復(fù)》主要是為了保護(hù)那些為建設(shè)工程作出實(shí)際貢獻(xiàn)的工作人員的權(quán)利，而在實(shí)踐中承包人很多是在得到發(fā)包人給予的提前竣工獎(jiǎng)金后才去獎(jiǎng)勵(lì)工作人員，如果不認(rèn)為提前竣工獎(jiǎng)金是在此范圍之內(nèi)，那么等于變相地剝奪那些工作人員的獎(jiǎng)金報(bào)酬。顯然是不合理的。

二、權(quán)利主張?jiān)趯?shí)踐中的沖突

1、建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)與購(gòu)房人的消費(fèi)權(quán)益的沖突

《批復(fù)》中指出：消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。

如果消費(fèi)者已得到了商品房的產(chǎn)權(quán)，建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)指向的應(yīng)當(dāng)是建設(shè)工程，也就是說(shuō)當(dāng)建設(shè)工程所有權(quán)屬于發(fā)包人所有的話，承包人能對(duì)建設(shè)工程行使優(yōu)先權(quán)。但如果消費(fèi)者已經(jīng)得到了產(chǎn)權(quán)，也就是說(shuō)建設(shè)工程已經(jīng)不屬于發(fā)包人了，那我們?cè)趺茨茏屜M(fèi)者用自己的財(cái)產(chǎn)去無(wú)辜地為發(fā)包人的過(guò)錯(cuò)去承擔(dān)法律責(zé)任呢？

問(wèn)題是很多消費(fèi)者簽訂的是商品房預(yù)售合同，而且在預(yù)售合同無(wú)效的情況下，又應(yīng)當(dāng)如何處理呢？實(shí)踐中會(huì)發(fā)現(xiàn)很多違規(guī)的商品房預(yù)售行為，很多開發(fā)商出于經(jīng)濟(jì)利益的考慮在所建商品房尚未達(dá)到法定預(yù)售條件的情況下違規(guī)預(yù)售期房，根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條第五款違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無(wú)效，那么整個(gè)買賣期房的預(yù)售合同就沒有法律效力。自然消費(fèi)者無(wú)論現(xiàn)在還是將來(lái)均不享有對(duì)商品房的權(quán)利，在這種情況下，就不能再適用消費(fèi)者的期權(quán)優(yōu)先了，建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)就應(yīng)當(dāng)取得優(yōu)先。

2、建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)的沖突

根據(jù)《批復(fù)》：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建設(shè)工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)。也就是說(shuō)當(dāng)建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)發(fā)生沖突的時(shí)候，應(yīng)當(dāng)是建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)先。

3、同一建設(shè)工程上數(shù)個(gè)建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生沖突

有學(xué)者認(rèn)為，如果是數(shù)個(gè)建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生了沖突，應(yīng)當(dāng)以時(shí)間先后來(lái)處理沖突。

有學(xué)者提出質(zhì)疑，只要是在一個(gè)建設(shè)工程上發(fā)生的建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)，那么權(quán)利取得的原因是一致的，承包方為建設(shè)工程增值作出的貢獻(xiàn)是一致的，應(yīng)當(dāng)預(yù)見的法律后果是一致的；權(quán)利行使指向的對(duì)象是一致的。唯一的不同的，只是因?yàn)榻ㄔO(shè)工程這一特殊屬性所要求的在不同時(shí)期不同的需求而已。沒有理由僅僅因?yàn)闀r(shí)間這個(gè)并非主導(dǎo)，甚至不是重要的因素，而去否定那么多權(quán)利本質(zhì)上的一致性呢？因此，有學(xué)都認(rèn)為只要是在同一建設(shè)工程上所產(chǎn)生的數(shù)個(gè)建設(shè)工程款優(yōu)先受償權(quán)發(fā)生了沖突，就應(yīng)當(dāng)根據(jù)承包人為建設(shè)工程所作出貢獻(xiàn)大小去按比例行使優(yōu)先權(quán)。

(原標(biāo)題：建設(shè)工程優(yōu)先受償權(quán)怎么適用？)