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建設工程優先受償權怎么用
龍珊律師2021.12.02307人閱讀
導讀：
為確保自身權益，充分行使建設工程款優先受償權，承包人在今后承接建設工程時，就主張建設工程優先受償權的期限與發包人作出特別約定，以延長權利主張的期限。那么建設工程優先受償權怎么用。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
為確保自身權益，充分行使建設工程款優先受償權，承包人在今后承接建設工程時，就主張建設工程優先受償權的期限與發包人作出特別約定，以延長權利主張的期限。關于建設工程優先受償權怎么用的法律問題，大律網小編為大家整理了建筑工程律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
建設工程優先受償權怎么用？運用建設工程優先受償權的使用要明白提出權利主張時間上限制和受償權范圍上的限制，此外還應當注意建設工程款優先受償權與購房人的消費權益的沖突，建設工程款優先受償權與抵押權的沖突和同一建設工程上數個建設工程款優先受償權發生沖突。
一、權利主張在法律上的限制
1、提出權利主張時間上限制
根據最高人民法院2002年6月在《關于建設工程價款優先受償權問題的批復》(以下簡稱《批復》)第四條中指出：建設工程承包人行使優先權的期限為六個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。也就是說承包人一旦超過了上述六個月的期限就等于主動放棄了此項優先權。值得注意的是，《批復》中特別指出關于六個月的期限的限制規定至《批復》下發六個月后施行。這意味著在2003年1月前竣工的工程項目承包人主張建設工程款優先受償權沒有特定的時間限制，在2003年1月后竣工的工程項目，自竣工日起六個月，承包人未向發包人主張建設工程款優先受償權，則其不再享有優先受償權。為確保自身權益，充分行使建設工程款優先受償權，承包人在今后承接建設工程時，就主張建設工程優先受償權的期限與發包人作出特別約定，以延長權利主張的期限。
2、受償權范圍上的限制
《批復》第三條指出：建設工程價款包括承包人為建設工程應當支付的工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，不包括承包人因發包人違約所造成的損失。也就是說《批復》對建設工程優先受償權受償的范圍做了嚴格的限制。除了承包人工作人員報酬、材料款等在工程建設中實際支出的費用，其他的費用不能享受優先權。這里的其他費用包括發包人違約對承包人所造成的損失、違約金等。那么對于發包人違約所造成損失、違約金等基于發包人違約形成的債權，承包人可以通過一般的民事權利主張，以訴訟或非訴訟形式向發包人進行催討，這種催討可以和建設工程價款的優先受償權的主張同期進行，二者并不矛盾，只是前者與后者相比缺少了特定的救濟方式和保障。
在實踐中很多發包人會向承包人承諾給予承包人提前竣工的獎金。那么提前竣工獎金能不能算在受償權范圍內？筆者認為應當在此范圍內。首先，從建設工程款優先受償權的立法本意來看，立法者給予此項優先權是因為施工方對于建筑物的增值作出了巨大貢獻，那么如果施工方提早竣工的話，施工方必定支付更多的對價，對發包人作出了更大的貢獻，那么就理應得到更多的保護；其次從《批復》的文字去理解，《批復》中指出的范圍是工作人員報酬、材料款等實際支出的費用，可以看出《批復》主要是為了保護那些為建設工程作出實際貢獻的工作人員的權利，而在實踐中承包人很多是在得到發包人給予的提前竣工獎金后才去獎勵工作人員，如果不認為提前竣工獎金是在此范圍之內，那么等于變相地剝奪那些工作人員的獎金報酬。顯然是不合理的。
二、權利主張在實踐中的沖突
1、建設工程款優先受償權與購房人的消費權益的沖突
《批復》中指出：消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優先受償權不得對抗買受人。
如果消費者已得到了商品房的產權，建設工程價款優先受償權指向的應當是建設工程，也就是說當建設工程所有權屬于發包人所有的話，承包人能對建設工程行使優先權。但如果消費者已經得到了產權，也就是說建設工程已經不屬于發包人了，那我們怎么能讓消費者用自己的財產去無辜地為發包人的過錯去承擔法律責任呢？
問題是很多消費者簽訂的是商品房預售合同，而且在預售合同無效的情況下，又應當如何處理呢？實踐中會發現很多違規的商品房預售行為，很多開發商出于經濟利益的考慮在所建商品房尚未達到法定預售條件的情況下違規預售期房，根據《中華人民共和國合同法》第五十二條第五款違反法律、行政法規的強制性規定的合同無效，那么整個買賣期房的預售合同就沒有法律效力。自然消費者無論現在還是將來均不享有對商品房的權利，在這種情況下，就不能再適用消費者的期權優先了，建設工程款優先受償權就應當取得優先。
2、建設工程款優先受償權與抵押權的沖突
根據《批復》：人民法院在審理房地產糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建設工程的承包人的優先受償權優于抵押權。也就是說當建設工程款優先受償權與抵押權發生沖突的時候，應當是建設工程款優先受償權優先。
3、同一建設工程上數個建設工程款優先受償權發生沖突
有學者認為，如果是數個建設工程款優先受償權發生了沖突，應當以時間先后來處理沖突。
有學者提出質疑，只要是在一個建設工程上發生的建設工程款優先受償權，那么權利取得的原因是一致的，承包方為建設工程增值作出的貢獻是一致的，應當預見的法律后果是一致的；權利行使指向的對象是一致的。唯一的不同的，只是因為建設工程這一特殊屬性所要求的在不同時期不同的需求而已。沒有理由僅僅因為時間這個并非主導，甚至不是重要的因素，而去否定那么多權利本質上的一致性呢？因此，有學都認為只要是在同一建設工程上所產生的數個建設工程款優先受償權發生了沖突，就應當根據承包人為建設工程所作出貢獻大小去按比例行使優先權。
(原標題：建設工程優先受償權怎么適用？)
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