集體建設用地評估是怎樣的呢？想必很多人都不太了解，若對這類問題有著類似或相同的疑問，相信在仔細看完下面的文章后，一定會有所收獲、有所裨益。接下來就是由大律網小編帶來集體建設用地評估是怎樣的的有關知識，以供大家參考借鑒。

一、宅基地使用權的價格評估

宅基地使用權，是經依法審批的由農村集體經濟組織分配給其成員用于建造住宅的沒有使用期限限制的集體建設土地使用權，我們來分析其定義要點。

1、權利屬性，即集體土地使用權；

2、權利主體，即農村集體經濟組織成員；

3、權利取得條件，即經過依法審批；

4、權利取得方式，即集體經濟組織分配；

5、用途限定，即建宅住宅；

6、權利存續狀態，即沒有使用期期限；

7、其他限制：用地規模限制。

透過要點分析，我們不難發現，宅基地使用權其實跟國用劃撥住宅用地使用權類似，重點是無償或是以很低的成本取得土地使用權，沒有使用期限。若如上面所說的《決定》將打破現有非農建設用地必須征為國有的格局，賦予農村集體土地與國有土地同等的地位；并改革現有征地制度，逐步建立城鄉統一的建設用地市場。

那樣就會產生宅基地使用權流轉需要評估的情形，評估的理論及方法可參考國有劃撥住宅用地使用權的評估方法，體現農村集體建設用地與國有土地同權同價。集體建設土地使用權評估，考慮到集體土地流轉有較多限制，通過市場競價方式體現價值不明顯，因此在價值方面重點從成本構成方面分析，評估方法主要有以下幾種：

1、成本逼近法，其評估思路為假定用地為生地（農用地或是未利用地），通過層層開發建設資金的投入，最終形成可利用地塊所付出的直接費用，包括農用地取得費（征地費、補償費、青苗費），對集體建設用地，此部分價值的測算可理解為農用地轉為建設用地后耕種該宗地的損失，還得考慮相關稅費、土地增值收益等等，根據用途特性，通過相關因素修正最終得出宗地使用權價值。

2、基準地價系數修正法。在制定了基準地價的城區周邊，可參考相近區片的基準地價采用基準、地價系數修正法進行評估，即先按宗地的區域因素、個別因素條件，采用基準地價系數修正法評估正常的市場價格后，根據國有用地與集體土地在增值收益、基礎設施條件等因素的不同進行修正，最終得出宗地作為集體建設用地的宗地價值。

3、剩余法。采用剩余法的評估思路，對房地產開發后的價值的測算，可借鑒房地產開發中價值定位中的成本加成法確定，或是根據周邊住宅出租的客觀租金還原測算，通過剔除相關費用，剝離得到宗地的價值。

運用此幾種評估理論與方法，還需考慮集體建設用地流轉與國有土流轉的根本區別，這點對使用權價值的影響較大。這是因為國有土地流轉范圍大，企業、法人、自然人都有可以是土地流轉的主體，市場因素充分，通過市場競爭較能充分體現其土地使用權價值，因而其價值表現就高；而集體建設用地使作權，只能在所在集體范圍內流轉，市場小，無法體現由于市場競爭所能充分體現的價值，其價值就低。流轉范圍小這是集體建設使用權價值內涵的一個硬傷，因此，在對宅基地使用權評估時，須對市場交易充不充分進行比較分析，制定合理的修正系數修正，才能準確的評估出集體建設用地使用權價值。

二、鄉鎮企業用地使用權價格評估

鄉鎮企業用地使用權，是經審批的由農村集體經濟組織通過投資或其他方式向從事非農生產經營性活動的鄉鎮企業提供的集體土地使用權。其定義要點為：

1、權利取得基本程度，即經過依法審批；

2、權利取得方式，即集體經濟組織以土地使用權作為投資；

3、權利主體，即鄉鎮企業，包括集體經濟組織獨家設立的企業和集體經濟組織與其他組織、個人以各種形式合資設立的企業；

4、土地用途，即從事非農業生產經營活動。

透過要點分析，對比國有工業用地劃撥土地使用權的特性分析，我們不難發現，這兩種用地性質的內涵較為相似，其評估理論與方法與前點宅基地使用權的評估相近，可按上述的方法進行評估，實際的工作中要注意比較分析的住宅與工業用地土地增值收益、基礎設施等不同之處，注意區分兩種用途的價值內涵，準確表現住宅與工業用地價值的區別。

三、農民三產用地使用權評估

集體三產用地，一般是指政府在征用農民集體土地后，安置給農民集體的第三產業用地，通常指除農業、工業、建筑業以外的其他各業用地，具體如商業（農貿市場）、辦公樓、公寓等。其用地特性有：

1、權利屬性，即集體土地使用權；

2、權利主體，即農村集體經濟組織；

3、權利取得方式，即政府征用農民集體土地后的安置的第三產業用地；

4、用途限定，第三產業用地（一般禁止轉讓）；

5、權利存續狀態，即沒有使用期期限。此類用地，用地條件限制得比較嚴格，就如前文中所介紹的那樣，即宗地一般不能轉讓，只能用于開發建設后出租等。若此類用地不考慮權屬性質的因素，土地的開發利用經濟效益也相當明顯（如用于出租），因此對其評估的理論與方法，小編較為贊同第一種觀點，即此類用地不用于轉讓，僅按開發建設后以出租的方式利用，例如作為商場、農貿市場出租，租金收益可觀，存在客觀收益，因此可采用收益還原法進行評估。

測算過程中重點考慮的技術要點是，由于此類用地交易受限，不能在市場上流轉，或僅能在集體內部交易，市場竟價體現價值不充分，其價值權益也表現有缺陷，價值相對也會比較低。另外，此類用地的使用方式只能出租不能變現，存在較大的資金風險與時間價值風險。因此，與同類用途的國有用地相比，其風險大，其還原利率出相對較高。