《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中，作出了關(guān)于集體所有建設(shè)用地有條件地上市流轉(zhuǎn)的新規(guī)定。筆者在學(xué)習(xí)中，覺得貫徹、實(shí)施這一新規(guī)定，需要破解集體所有建設(shè)用地村集體直接出讓價(jià)與政府征地補(bǔ)償價(jià)兩者價(jià)差懸殊這一難題，茲提請(qǐng)大家共同研究、探討。顯然，集體所有的建設(shè)用地由村集體直接出讓使村民能分享到的收益，大大多于被政府征用而得到的征地補(bǔ)償費(fèi)。關(guān)于集體建設(shè)用地出讓需破解價(jià)差難題的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了建筑工程律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

《中共中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》(以下簡稱“《決定》”)中，作出了關(guān)于集體所有建設(shè)用地有條件地上市流轉(zhuǎn)的新規(guī)定。筆者在學(xué)習(xí)中，覺得貫徹、實(shí)施這一新規(guī)定，需要破解集體所有建設(shè)用地村集體直接出讓價(jià)與政府征地補(bǔ)償價(jià)兩者價(jià)差懸殊這一難題，茲提請(qǐng)大家共同研究、探討。

《決定》第三部分第(二)條中規(guī)定：“在土地利用規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外，經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)村集體土地建設(shè)非公益性項(xiàng)目，允許農(nóng)民依法通過多種方式參與開發(fā)經(jīng)營并保障農(nóng)民合法權(quán)益。”按此規(guī)定，城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)村(包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府駐地之外的小集鎮(zhèn))，其集體所有的建設(shè)用地(包括存量建設(shè)用地和符合土地利用規(guī)劃、按用地計(jì)劃指標(biāo)經(jīng)審批同意的耕地轉(zhuǎn)建設(shè)用地)，在符合村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的條件下，可以由村集體(包括擁有其土地所有權(quán)的行政村集體或村民小組集體)，經(jīng)招拍掛公開出讓其多年期的土地使用權(quán)，村民從建設(shè)用地使用權(quán)出讓中將獲利較多——就我們浙江余姚市現(xiàn)狀看，一些交通便利、人口較多的中心村(小集鎮(zhèn))中工業(yè)用地、服務(wù)業(yè)用地多年期使用權(quán)的出讓價(jià)已分別達(dá)到40萬元/畝、80萬元/畝。如果是存量建設(shè)用地，其土地使用權(quán)出讓過程中上繳的稅費(fèi)很少，村集體得益將達(dá)到每畝30多萬元或70余萬元;如果是耕地轉(zhuǎn)建設(shè)用地，扣除上繳稅費(fèi)約每畝近20萬元，村集體得益(包括給被轉(zhuǎn)用土地原承包戶的補(bǔ)償金)也有約每畝20萬元或60萬元。但如果是城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體土地被國家(或城鎮(zhèn)政府)征用，或者是城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)村集體土地因修建交通、水利、教育、衛(wèi)生等公益性設(shè)施而被征用，像浙江余姚市內(nèi)近幾年的征地補(bǔ)償價(jià)僅僅是每畝4萬元左右。顯然，集體所有的建設(shè)用地由村集體直接出讓使村民能分享到的收益，大大多于被政府征用而得到的征地補(bǔ)償費(fèi)。

由于征地補(bǔ)償價(jià)與集體土地村集體直接出讓價(jià)之間價(jià)差懸殊，所以，貫徹《決定》中關(guān)于集體建設(shè)用地有條件流轉(zhuǎn)的新規(guī)定，修訂《土地管理法》中關(guān)于集體所有建設(shè)用地使用、出讓的條款，應(yīng)深入研究以下幾個(gè)深層次的難點(diǎn)問題：第一，政府以后因建設(shè)公益性項(xiàng)目征用集體土地的征地補(bǔ)償價(jià)依據(jù)什么來確定?是否要將當(dāng)?shù)丶w所有建設(shè)用地由村集體直接出讓的市場價(jià)作為定價(jià)的重要依據(jù)?第二，因征地補(bǔ)償價(jià)達(dá)不到被征地農(nóng)民的預(yù)期價(jià)位而農(nóng)民不同意征地、不肯在征地補(bǔ)償合同上簽字怎么辦?第三，國家(或城鎮(zhèn)政府)為興建公益性項(xiàng)目征地導(dǎo)致村民所得補(bǔ)償價(jià)低于鄰近村的集體土地使用權(quán)出讓價(jià)，這對(duì)被征地農(nóng)民是否公平?國家(或城鎮(zhèn)政府)能否采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施?

這些疑難問題，想必在貫徹、實(shí)施《決定》中關(guān)于集體所有建設(shè)用地有條件地上市流轉(zhuǎn)的新規(guī)定時(shí)，繞不開，躲不了，不能不直面并妥善地予以解決。