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集體建設用地出讓需破解價差難題
陳宗瓊律師2021.12.15122人閱讀
導讀：
《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》中，作出了關于集體所有建設用地有條件地上市流轉的新規定。筆者在學習中，覺得貫徹、實施這一新規定，需要破解集體所有建設用地村集體直接出讓價與政府征地補償價兩者價差懸殊這一難題，茲提請大家共同研究、探討。顯然，集體所有的建設用地由村集體直接出讓使村民能分享到的收益，大大多于被政府征用而得到的征地補償費。那么集體建設用地出讓需破解價差難題。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》中，作出了關于集體所有建設用地有條件地上市流轉的新規定。筆者在學習中，覺得貫徹、實施這一新規定，需要破解集體所有建設用地村集體直接出讓價與政府征地補償價兩者價差懸殊這一難題，茲提請大家共同研究、探討。顯然，集體所有的建設用地由村集體直接出讓使村民能分享到的收益，大大多于被政府征用而得到的征地補償費。關于集體建設用地出讓需破解價差難題的法律問題，大律網小編為大家整理了建筑工程律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
《中共中央關于推進農村改革發展若干重大問題的決定》(以下簡稱“《決定》”)中，作出了關于集體所有建設用地有條件地上市流轉的新規定。筆者在學習中，覺得貫徹、實施這一新規定，需要破解集體所有建設用地村集體直接出讓價與政府征地補償價兩者價差懸殊這一難題，茲提請大家共同研究、探討。
《決定》第三部分第(二)條中規定：“在土地利用規劃確定的城鎮建設用地范圍外，經批準占用農村集體土地建設非公益性項目，允許農民依法通過多種方式參與開發經營并保障農民合法權益。”按此規定，城鎮建設規劃區外的農村(包括鄉鎮政府駐地之外的小集鎮)，其集體所有的建設用地(包括存量建設用地和符合土地利用規劃、按用地計劃指標經審批同意的耕地轉建設用地)，在符合村鎮建設規劃的條件下，可以由村集體(包括擁有其土地所有權的行政村集體或村民小組集體)，經招拍掛公開出讓其多年期的土地使用權，村民從建設用地使用權出讓中將獲利較多——就我們浙江余姚市現狀看，一些交通便利、人口較多的中心村(小集鎮)中工業用地、服務業用地多年期使用權的出讓價已分別達到40萬元/畝、80萬元/畝。如果是存量建設用地，其土地使用權出讓過程中上繳的稅費很少，村集體得益將達到每畝30多萬元或70余萬元;如果是耕地轉建設用地，扣除上繳稅費約每畝近20萬元，村集體得益(包括給被轉用土地原承包戶的補償金)也有約每畝20萬元或60萬元。但如果是城鎮建設規劃區內的集體土地被國家(或城鎮政府)征用，或者是城鎮規劃區外的農村集體土地因修建交通、水利、教育、衛生等公益性設施而被征用，像浙江余姚市內近幾年的征地補償價僅僅是每畝4萬元左右。顯然，集體所有的建設用地由村集體直接出讓使村民能分享到的收益，大大多于被政府征用而得到的征地補償費。
由于征地補償價與集體土地村集體直接出讓價之間價差懸殊，所以，貫徹《決定》中關于集體建設用地有條件流轉的新規定，修訂《土地管理法》中關于集體所有建設用地使用、出讓的條款，應深入研究以下幾個深層次的難點問題：第一，政府以后因建設公益性項目征用集體土地的征地補償價依據什么來確定?是否要將當地集體所有建設用地由村集體直接出讓的市場價作為定價的重要依據?第二，因征地補償價達不到被征地農民的預期價位而農民不同意征地、不肯在征地補償合同上簽字怎么辦?第三，國家(或城鎮政府)為興建公益性項目征地導致村民所得補償價低于鄰近村的集體土地使用權出讓價，這對被征地農民是否公平?國家(或城鎮政府)能否采取相應的補救措施?
這些疑難問題，想必在貫徹、實施《決定》中關于集體所有建設用地有條件地上市流轉的新規定時，繞不開，躲不了，不能不直面并妥善地予以解決。
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