開發(fā)商破產(chǎn)購房者有優(yōu)先受償權(quán)嗎

有優(yōu)先賠償權(quán)。

實踐中優(yōu)先受償權(quán)的優(yōu)先性可以體現(xiàn)在兩方面：

1、優(yōu)先取得房屋;

2、優(yōu)先返還購房款。

購房者可以根據(jù)實際需要，決定對自身有利的權(quán)利主張：

(1)房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)后，若取得房屋存在障礙，或管理人解除商品房買賣合同的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十九條規(guī)定等相關(guān)規(guī)定，購房人通過主張優(yōu)先受償權(quán)來實現(xiàn)自身利益，要求返還購房款，合乎法理。

(2)但在開發(fā)商破產(chǎn)前已經(jīng)解除商品房買賣合同的，開發(fā)商破產(chǎn)后，購房人能否依舊優(yōu)先受償購房款債權(quán)?不能。在開發(fā)商破產(chǎn)前就解除購房合同的，因合同解除后其享有的購房款債權(quán)已無特定的商品房相對應(yīng)。開發(fā)商破產(chǎn)后，購房人的購房債權(quán)只可定性為普通債權(quán)，其無權(quán)主張優(yōu)先受償。

其次，針對購房者的范圍，規(guī)定各不相同。

1)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第29條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對登記在被執(zhí)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)名下的商品房提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院予以支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)所購商品系用于居住且買受人名下無其他用于居住的房屋;(三)已支付的價款超過合同約定總價款的百分之五十。”

2)《九民會議紀要》第125條放寬了第(1)點中羅列的條件。認為以下情形可以理解為符合第126條中規(guī)定的精神：①購房人名下雖然已有1套房屋，但購買的房屋在面積上仍然屬于滿足基本居住需要。②購房人支付的價款接近于50%，且已按照合同約定將剩余價款支付給申請執(zhí)行人或者按照人民法院的要求交付執(zhí)行。

3)《九民會議紀要》第126條規(guī)定：“根據(jù)《批復(fù)》第1條、第2條的規(guī)定，交付全部或者大部分款項的商品房消費者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的抵押權(quán)”這里的商品房消費者應(yīng)當(dāng)僅限于符合本紀要第125條規(guī)定的商品房消費者。買受人不是本紀要第125條規(guī)定的商品房消費者，而是一般的房屋買賣合同的買受人，則不適用上述處理規(guī)則。

購房后開發(fā)商破產(chǎn)怎么辦

如果遇到開發(fā)商破產(chǎn)的話，購房者先不要急著退房，先冷靜下來想一下有哪些處理方式?然后按照自己損失最小的方式來處理。

通常情況下，一旦開發(fā)商破產(chǎn)了，他所拖欠的錢款就會非常多，而施工單位享有強大的優(yōu)先受償權(quán)，如果購房者選擇退房的話，那購房者跟開發(fā)商之間就是經(jīng)濟債務(wù)的關(guān)系了，沒有優(yōu)先受償權(quán)的情況下，很難拿到退還的房款。

遇到開發(fā)商破產(chǎn)的情況，大律網(wǎng)律師建議購房者先要去爭取房屋的所有權(quán)，當(dāng)你取得房屋所有權(quán)之后，房企的破產(chǎn)對房屋的權(quán)利歸屬也不會產(chǎn)生影響了。

如果房子還沒有完工，通常情況下購房者就沒有房屋的所屬權(quán)，但購房者可以委托開發(fā)商向當(dāng)?shù)胤抗懿块T申領(lǐng)不動產(chǎn)權(quán)證并取得所有權(quán)。如果房子已經(jīng)完工，購房者已經(jīng)拿到了房子的所屬權(quán)，那對自己的影響不是很大，每月只需要按時還款就行了。

房地產(chǎn)申請破產(chǎn)我們業(yè)主怎么處理

開發(fā)商破產(chǎn)后，雖然其法人資格已經(jīng)消失，但其與購房者的買賣關(guān)系依然存在，而且在辦證過程中，購房者才是真正的辦證主體，開發(fā)商只起到協(xié)助作用，因此，開發(fā)商破產(chǎn)后，購房者仍然可以按照程序向房管部門申請辦理房產(chǎn)證，具體步驟如下：

第一，購房者應(yīng)到工商行政部門，查詢商品房開發(fā)企業(yè)是否按照法定程序進行了注銷。

第二，如已合法注銷，購房者可憑工商部門出具的開發(fā)商合法注銷證明，以及商品房買賣合同原件、個人身份證等在辦證過程中需由購房者出具的資料，到房管部門申請辦理房產(chǎn)證。房管部門經(jīng)核實后，應(yīng)當(dāng)予以辦理。