離婚協議關于房產歸屬約定，能對抗第三人債權么？

夫妻在離婚協議中就共有房屋約定歸一方所有，對夫妻雙方都具有法律約束力，但不直接產生物權變動的效力。在不動產物權未辦理轉移登記的情形下，離婚協議中關于不動產物權的約定不能對抗善意第三人。

案例回放

王女士與徐先生2019年5月協議離婚，離婚協議第三條明確約定：“男女雙方共有的一套房產歸女方王女士所有，自房屋滿足過戶條件的30日內男方徐先生配合女方辦理不動產物權轉移登記手續。”2020年8月，第三人馬先生將徐先生起訴至法院，要求借款人徐先生償還2018年12月形成的債務100萬并承擔相應的利息，同時申請查封了徐先生與王女士名下的共有房屋。

2021年3月，法院對馬先生訴徐先生的民間借貸糾紛做出生效判決，判決徐先生償還馬先生2018年12月形成的借款100萬元以及相應的利息。2021年5月，馬先生依據生效判決向法院申請強制執行徐先生名下已被查封的房屋。王女士經法院通知，才知曉離婚協約中約定給自己的房屋將要被法院執行，遂提出第三人執行異議。王女士認為：第一、案涉的房產在2019年的離婚協議中已約定給了自己，就屬于自己的個人房產，房產和徐先生沒有任何關系；第二、該房產是目前自己名下唯一的一套住房，不能被執行。王女士的執行異議能獲得法院的支持么？

法律規定

1.《中華人民共和國民事訴訟法》第227條規定：

執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的物的執行；理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原裁判、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理；與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。

2.《最高人民法院關于人民法院辦理異議和復議案件若干問題的規定》第24條規定：

對案外人提出的排除執行異議，人民法院應當審查下列內容：

（一）案外人是否系權利人；

（二）該權利的合法性與真實性；

（三）該權利能否排除執行。

《最高人民法院關于人民法院辦理異議和復議案件若干問題的規定》第25條規定：

對案外人的異議，人民法院應當按照下列標準判斷其是否系權利人：

（一）已登記的不動產，按照不動產登記簿判斷；未登記的建筑物、構筑物及其附屬設施，按照土地使用權登記簿、建設工程規劃許可、施工許可等相關證據判斷。

3.江蘇高院《家事糾紛案件審理指南（婚姻家庭部分）》（2019年7月18日）第28條：“離婚財產分割協議中對不動產物權的約定能否直接產生物權變動的效力？能否對抗債權人申請執行？”

離婚財產分割協議中對不動產物權的約定不直接產生物權變動的效力，夫妻一方僅可基于債權請求權向夫妻另一方主張履行不動產物權轉移登記的契約義務。在不動產物權未辦理轉移登記的情形下，離婚財產分割協議中對不動產物權的約定不能對抗善意第三人。

離婚財產分割協議中對不動產物權的約定能否對抗債權人申請執行，應當通過審查離婚財產分割協議的真實性、形成時間、不動產物權未辦理轉移登記的原因、當事人的過錯等予以綜合判斷。具體可參考《江蘇省高級人民法院執行異議及執行異議之訴案件審理指南（二）》的相關規定認定和處理。

案例解讀

1.根據民訴法的規定，王女士可以對馬先生申請執行其與徐先生名下的房屋提出書面執行異議。法院應當自收到書面異議之日起15日內審查。

2.經法院查明：案涉房屋系王女士與徐先生在婚姻關系存續期間購買并登記在雙方名下，故該房屋屬徐先生與王女士的夫妻共同財產。

3.王女士與徐先生2019年5月簽訂的 《離婚協議書》雖然對案涉房屋進行了約定，但該協議簽訂的時間是在馬先生執行依據所確定的債務（2018年12月）形成之后，且協議簽訂后因自身原因未及時辦理不動產物權的轉移登記手續，因此，離婚財產分割協議中對案涉房屋的約定對債權人馬先生不具有約束力，不能對抗馬先生的強制執行申請。

提示與建議

1.夫妻在離婚協議中對共有房屋的約定系夫妻雙方的內部約定，在分割的房屋未辦理不動產過戶登記前，該房屋的物權并未發生變動，所以對該房屋的內部約定不能對抗外部的善意第三人。

2.如果離婚協議系雙方真實的意思表示，一定要在條件滿足時及時辦理房屋過戶登記手續，如果對方不配合，可立刻向法院起訴要求其履行協助辦理房屋過戶登記的契約義務。

3.千萬不要怕麻煩，否則看似屬于你的房子，很有可能就飛走了。

離婚協議約定房產歸前妻但未過戶，能否對抗第三人執行？

案情簡介

一、成某與張某原系夫妻，婚姻期間，成某購買一房屋登記其名下。后雙方離婚，離婚協議約定房屋（貸款未還清）歸張某所有，但一直未辦理過戶登記。

二、離婚三年后，成某向債權人萬某出具承擔保證責任的《承諾書》，后萬某起訴成某要求履行保證責任并勝訴，萬某申請對成某名下的房屋查封、拍賣，張某提起訴請求解除對房屋的查封、變賣，并依法確認房屋歸張某所有。

裁判要點

一審法院判決駁回張某訴訟請求。

一審法院認為房屋的登記所有權人為成某，雖然離婚協議約定房屋歸張某，但民政部門不是不動產登記部門，即使離婚協議在民政部門備案，也不能達到物權設立、變動的公示效力。另外，雙方在離婚后長達七年的時間內一直沒有辦理房產過戶手續，亦無證據證明張某向成某主張過，張某行為不合常理。

離婚協議約定僅在雙方當事人之間產生效力，并不能產生物權變動的法律效力。雙方不去過戶，只能形成張某對成某的債權而不是必然形成對房屋的所有權，故張某的主張缺乏法律依據。法院根據房產證登記所有人情況，對成某房產查封、拍賣符合法律規定。

二審法院判決撤銷一審判決，停止對房屋的強制執行。

二審法院認為離婚協議無法發生房屋物權變動的法律效力，但張某可基于離婚協議對房屋歸屬的約定，向不動產登記機關請求變更登記其為房產所有權人，該請求能否實現，取決于是否有足以阻止該變更登記的情形發生。因此，現階段張某對房屋僅享有請求不動產登記機關進行所有權人變更登記的權利，尚不具備直接確認其享有所有權的基礎和條件，對張某請求確認對房屋享有所有權的請求不予支持。

綜合本案情形，張某雖不能直接確認為房屋所有權人，但其對該房產享有變更登記為所有權人的請求權可以排除法院對房屋的執行。理由是：

一方面，從兩種請求權產生的時間看，張某對房屋享有的請求權是其與成某簽訂的離婚協議產生，而萬某享有的請求權是基于離婚三年后成某的擔保產生。張某請求權成立在前，其與成某不存在通過離婚協議預定轉移、逃廢此后成某可能發生的擔保債務。萬某的請求權與張某的請求權相比較，在時間上不具有優先性。

另一方面，從兩種請求權的性質和內容來看，張某享有要求變更登記為房屋所有權人的請求權，而萬某則是一般金錢債權，該金錢債權并非基于對房屋公示信賴而產生，成某向萬某提供擔保時，未將房屋設定為抵押物，萬某亦并非基于成某該房屋而同意其提供擔保。因而，萬某的金錢債權請求權與張某的所有權變更登記請求權比較，在性質和內容上亦不具有優先性。故張某關于停止對房屋強制執行的上訴請求成立。

律師觀點

對于對房產所享有的權利是否可以阻卻強制執行，在司法實踐中并非“非黑即白”的狀態，主要從債權產生的時間、內容、性質以及根源、權利人是否有過錯等方面來綜合判斷。若根據離婚協議、贈與協議等有效文書獲得房屋所有權但因自身原因未及時完成變更登記，則協議關于房產歸屬的約定僅在協議當事人之間產生約束力，不能對抗協議之外的第三人。

房屋贈與給子女但未過戶，能否對抗第三人執行？

本案中，二審法院綜合權衡張某和萬某的請求權，雖然張某未辦理過戶登記，但無論是從時間上還是性質和內容上，張某的請求權均具有優先性，且對于房屋未過戶的過錯不在張某，法院最終判決停止對房屋的強制執行。

基于合同的相對性，雙方當事人約定的物權歸屬若未經過公示程序一般不得對抗第三人，當事人應及時完成約定動產交付或不動產的登記，完成物權變動，以避免產生諸如本案的法律風險。