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房屋抵押權如何認定效力

周春花律師2022.02.07522人閱讀
導讀:

房屋抵押權的效力根據房屋抵押效力所指向的對象,一般可劃分為對內效力和對外效力。抵押房屋發生征用拆遷的補償,抵押權人有權對征用補償金享有優先受償權;若征用時所擔保的債權仍未到期,抵押權人應當申請財產保全。對此,依《擔保法》第47條規定,從抵押權行使之日起,抵押權效力及于抵押房屋的法定孳息,但抵押權人未就扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人,抵押權的效力不及該孳息。房屋抵押權對抵押人處分房屋權利的限定,其日的在于保護交易的安全和抵押權人的擔保利益。那么房屋抵押權如何認定效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

房屋抵押權的效力根據房屋抵押效力所指向的對象,一般可劃分為對內效力和對外效力。抵押房屋發生征用拆遷的補償,抵押權人有權對征用補償金享有優先受償權;若征用時所擔保的債權仍未到期,抵押權人應當申請財產保全。對此,依《擔保法》第47條規定,從抵押權行使之日起,抵押權效力及于抵押房屋的法定孳息,但抵押權人未就扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人,抵押權的效力不及該孳息。房屋抵押權對抵押人處分房屋權利的限定,其日的在于保護交易的安全和抵押權人的擔保利益。關于房屋抵押權如何認定效力的法律問題,大律網小編為大家整理了債權債務律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

房屋抵押權的效力

根據房屋抵押效力所指向的對象,一般可劃分為對內效力和對外效力。現分述如下:

(一)房屋抵押權的對內效力

1.房屋抵押擔保的債權范圍。《擔保法》第46條規定:“抵押擔保范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。抵押合同另有約定的,按照約定。”依照此規定,房屋抵押擔保的債權范圍主要包括主債權、利息、遲延利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用等六項。其中,利息一般分為法定利息和約定利息。對此,德國法認為約定利息屬于擔保范圍,而日本法則將約定利息排除在擔保范圍之外。我國法律允許當事人另作約定,照此理解,約定利息應當屬于擔保范圍。關于違約金,人們對其屬于擔保范圍并無疑義,但問題是,我國《合同法》將違約金定性為補償性,且事先允許進行約定。有鑒于此,該法第114條允許根據實際的損失予以變更,若低于實際損失,可以請求增加,其擔保范圍應為實際損失,若高于實際損失,可以請求適當減少,至于減少多少為適當,法律尚無規定,有待完善。關于抵押房屋的損害賠償金,抵押權人可以主張物上代位權,但該賠償金一旦與其他財產混合,因失去特定性,抵押權人就難以行使優先受償權。根據《擔保法》第58條關于該賠償金應當作為抵押財產的規定,抵押權人閱此就抵押人對第三人的損害賠償請求權而成立債權質。抵押房屋發生征用拆遷的補償,抵押權人有權對征用補償金享有優先受償權;若征用時所擔保的債權仍未到期,抵押權人應當申請財產保全。當然,也有權要求抵押人提供新的抵押擔保,其標的物主要為通過產權調換而取得的房屋。而實現抵押權的費用主要包括申請費、拍賣費、評估費和保全費等。

2.房屋抵押權所及標的物的范圍。依一般學理,房犀抵押權所及標的物的范圍一般包括抵押房屋的從物、從權利和孳息等。在法律和合同沒有相反規定時,主物的所有權轉移寸,從物也隨之發生轉移。房屋作為抵押的主物,其從物(附屬物)一般包括門鎖、取暖設施、照明設施和通訊設施等。但是,下列情況除外:一是從物在抵押權成立前已與主物相分離,并被第三人取得;二是當事人在合同中明確約定排除了抵押權對從物的效力。當然,已經與房屋緊密結合不可分離的裝飾地板等則應屬于房屋本身的構成部分,而不應劃人從物范圍。至于從權利,是指從屬房屋并使房屋具有必要效能的某些權利,如土地使用權和相鄰權等。而房屋的孳息物歸屬,在抵押權實現前,鑒于發揮抵押物的效用,抵押人有權使用房屋并取得利益,因而房屋所生孳息(如租金)歸由抵押人享有;在抵押權實施后,抵押房屋由人民法院扣押或以其他方式保全財產,抵押權人享有優先受償權,因而房屋所生孳息歸由抵押權,以滿足其債權。對此,依《擔保法》第47條規定,從抵押權行使之日起,抵押權效力及于抵押房屋的法定孳息,但抵押權人未就扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人,抵押權的效力不及該孳息。

值得注意的是,根據《擔保法》第55條和《城市房地產管理法》第51條的精神,在房屋抵押權實現過程巾,雖然法律允許抵押房屋與其該土地上新增房屋一同拍賣,但房屋抵押權效力不及于新增房屋,抵押權對拍得的新增房屋的價款無優先受償權。

(二)房屋抵押權的對外效力

1.房屋抵押權對抵押房屋處分權的效力。房屋抵押權對抵押人處分房屋權利的限定,其日的在于保護交易的安全和抵押權人的擔保利益。該效力表現為:未經通知,轉訓:抵押房屋行為無效,正如《擔保法》第49條規定:“抵押人未通知抵押權人或者未告知受訃人的,轉讓行為無效”;轉訃房屋的價款明顯低于其價值的,抵押權人有權要求抵押人提供相應擔保,不提供擔保的,不得轉讓抵押房屋;因轉訃:抵押房屋所得價款,抵押人應當提前清償擔保債權或者向經抵押權人同意的第三人提存,超過債權部分歸抵押人所有,不足部分仍應由債務人清償。

2.房屋抵押權對后位抵押權的效力。為了充分發揮物的交換價值,各國立法都允許在同一房屋上設立多個抵押權,我國法律亦如此。《擔保法》第34條第1款規定:“抵押合同以登記生效的,按照抵押物登記的先后順序清償;順序相同的,按照債權比例清償。”此條當然適用房屋抵押合同,因為我國房屋抵押權是以登記為生效要件的,不過關于登記時間問題似乎語焉不詳,建議以登記申請時間為判斷依據。該法第35條第2款又規定:“財產抵押后,該財產的價值大于所擔保債權的余額部分,可以再次抵押,但不得超出其余額部分。”可見,該條不反對對同一房屋設定多個抵押權,只不過就房屋余額部分才允許再行設定。就此而言,這對于發揮房屋的交換價值是有害的,只要當事人自愿擔當風險,法律就沒有過多干預的必要。

3.房屋抵押權對抵押房屋上債權的效力。依通常情形,房屋抵押權優先于一般債權而得到清償,但根據相關法律可知,為了實現社會正義,房屋抵押權的實現受到一定限制,其優先受償權須在破產費用、破產人所欠職工工資及勞保費用、破產人所欠國家稅費等支付后方能行使。

4.房屋抵押權對房屋承租權的效力。《擔保法》第48條規定:“抵押人將已出租的財產抵押的,應當書面告之承租人,原租賃合同繼續有效。”可見,已經出租的房屋是可以設定抵押權的,抵押人將出租的房屋抵押的,應當書面告知承租人,成立在先的租賃權可以對抗后設立的抵押權。不過,抵押人是否履行書面告知義務,并不影響原租賃合同的效力,對與處理房屋抵押權與租賃權的沖突也并無關系,因此該條規定可以刪除。《擔保法》解釋第66條規定,抵押人將已設定抵押權的房屋出租的,房屋抵押權的效力及于該租賃關系,租賃權因抵押權的實行而歸于終止。

5.房屋抵押權對侵權行為的效力。在第三人為侵害抵押房屋行為時,抵押權人有選擇權保護自身利益,既可尋求債權保護方法,也可選擇物權保護方法。

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  • 譚某與梁某雖簽訂了房屋轉讓協議書,但當時譚某并未實際出資購買出讓房屋,沒有取得房屋的所有權,雙方協議梁某以譚某名義辦理一切購房手續,直至房屋過戶完成,這實際上是譚某同意將其購房資格予以轉讓。因此,梁某所享有的僅僅是優惠購房資格,僅是一種待遇,即獲得優惠價格購買所建房屋的條件。譚某對其出賣房屋的權利尚停留在一種資格權利上,并不能立即、現實地取得該房屋的所有權,但卻獲得了對未來取得上述房屋所有權的合理期待,這種期待是一種在交易中現實存在的、有著獨立經濟價值的財產利益,梁某也為此向譚某支付了轉讓費,房屋轉讓協議書是梁某與譚某自愿簽訂,且上述交易行為并不違反國家法律、行政法規的強制規定,因此,雙方簽訂的房屋轉讓協議書應認定為合法有效。
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    房屋出賣人在未取得房產證時所訂立的房屋買賣合同的效力認定

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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 認定農村房屋買賣的效力是:對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣,應當認定有效;對于將房屋出售給本鄉以外的人員的如取得有關組織和部門批準的,可以認定有效;對于將房屋出售給本鄉以外的人員未經有關組織和部門批準的,應作無效處理。法律依據:《城市房地產管理法》第六十條 國家實行土地使用權和房屋所有權登記發證制度。 《土地管理法》第六十二條 農村村民一戶只能擁有一處宅基地,其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民住宅用地,由鄉鎮人民政府審核批準;其中,涉及占用農用地的,依照本法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣、出租、贈與住宅后,再申請宅基地的,不予批準。國務院農業農村主管部門負責全國農村宅基地改革和管理有關工作。
  • 農村房屋買賣合同效力如何認定?

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    吳夢云

    農村房屋買賣合同效力如何認定?

    內容:農村房屋買賣案例分析2DO2年7月1日,李xx以4.5萬元的價格購買了北京通州區宋莊鎮辛店村村民馬xx的父親留下的一套院落,后花費十幾萬元把院子進行整修和布置。2007年7月1O日,北京市通州區法院宋莊法庭作出判決,認為李xx的房屋買賣協議無效,判令馬xx向李xx支付93808元房屋補償,限李xx90天內“退房”。但判決后,李xx不服提出上訴。2007年12月17日,北京市第二中級人民法院作出終審判決,判決雙方簽署的房屋買賣協議無效,原告向被告返還房屋,被告向原告支付原房及添附部分的折價補償為人民幣93808元。目前,很多農村房屋買賣糾紛都與此相類似,而法院的判決也與上述判決雷同。那么農村房屋買賣合同效力如何認定?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 房屋轉租合同的法律效力如何認定

    翁玉素律師

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    翁玉素

    房屋轉租合同的法律效力如何認定

    內容:另外,《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條規定:承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應當認定超過部分的約定無效。房屋轉租合同涉及三方當事人,即出租人、承租人、次承租人之間的權利義務關系。首先,房屋轉租合同的成立,必須以出租人同意為條件,未經出租人同意,承租人不得將承租的房屋轉租。那么房屋轉租合同的法律效力如何認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 房屋抵押權如何認定效力

    李孟陽律師

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    李孟陽

    房屋抵押權如何認定效力

    內容:房屋抵押權的效力根據房屋抵押效力所指向的對象,一般可劃分為對內效力和對外效力。抵押房屋發生征用拆遷的補償,抵押權人有權對征用補償金享有優先受償權;若征用時所擔保的債權仍未到期,抵押權人應當申請財產保全。對此,依《擔保法》第47條規定,從抵押權行使之日起,抵押權效力及于抵押房屋的法定孳息,但抵押權人未就扣押抵押物的事實通知應當清償法定孳息的義務人,抵押權的效力不及該孳息。房屋抵押權對抵押人處分房屋權利的限定,其日的在于保護交易的安全和抵押權人的擔保利益。那么房屋抵押權如何認定效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 農村房屋買賣合同效力怎么認定

    郭銘芝律師

    北京天用律師事務所

    郭銘芝

    農村房屋買賣合同效力怎么認定

    內容:根據我國《土地管理法》等法律法規的規定,農村房屋買賣有效必須符合下列四個條件:1、購房者主體資格合法。對于共同共有的人員來說,其中的共有人一方若單方面處分房屋的,并不能使房屋買賣有效。這是必經程序,農村集體經濟組織有權對這種物權作出實質性處分。根據司法實踐,農村房屋買賣合同并非都認定為有效或無效,而應按照具體情況具體分析。”因此,從有關規定來看,轉讓給城鎮居民的合同違反禁止性規定,應當認定為無效合同。以上便是關于農村房屋如何有效,農村房屋買賣合同效力怎么認定等問題的相關介紹。那么農村房屋買賣合同效力怎么認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    郭銘芝律師
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  • 李維律師

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    擅長:物業費糾紛、供暖費用糾紛

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  • 房屋轉租合同有何特征以及如何認定法律效力

    林艷英律師

    北京市元甲律師事務所

    林艷英

    房屋轉租合同有何特征以及如何認定法律效力

    內容:房屋轉租合同法律特征通過房屋轉租合同,次承租人向承租人支付租金,獲得房屋的臨時使用、收益權。首先,房屋轉租合同的成立,必須以出租人同意為條件,未經出租人同意,承租人不得將承租的房屋轉租。再次,盡管出租人并不是房屋轉租合同的當事人,但有權解除房屋租賃合同和轉租合同。正因為房屋轉租合同具有以上法律特征,所以有必要對房屋轉租合同進行特別分析。房屋轉租合同的法律效力如何認定《合同法》第二百二十四條對轉租的規定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。那么房屋轉租合同有何特征以及如何認定法律效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    林艷英律師
    2021.12.24140人收看
  • 龍珊律師

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    擅長:交通事故

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  • 農村房屋買賣合同效力認定完善

    龍珊律師

    北京市元甲律師事務所

    龍珊

    農村房屋買賣合同效力認定完善

    內容:具備以下條件的農村房屋買賣合同有效:1、行為人具有相應的締約資格。買受人是城鎮居民的,合同無效;2、意思表示真實;3、不違反法律、行政法規的強制性規定,不違背公序良俗。那么農村房屋買賣合同效力認定完善。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 陳宗瓊律師

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    擅長:婚姻家庭

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  • 如何認定小產權房屋買賣的效力

    王熙律師

    北京天用律師事務所

    王熙

    如何認定小產權房屋買賣的效力

    內容:關于小產權房屋轉讓合同的效力,目前理論界和實踐中大體有兩種聲音,第一種是反對者,認為小產權不符合國家規定,轉讓合同無效;第二種是支持者,認為國家并為規定合法建造的小產權房屋不可以買賣,法無明文禁止即許可,故小產權房轉讓合同有效。這一規定明確了農民享有買賣房屋的權利。房屋出賣后,宅基地的所有權仍歸集體所有,但使用權隨房屋所有權的轉移而歸受讓方享有。這一規定肯定了農村房屋買賣原則上不以所有權登記為生效要件,同時也間接的肯定了農村宅基地房屋是允許買賣的。那么如何認定小產權房屋買賣的效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    王熙律師
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  • 于海明律師

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    擅長:婚姻家庭

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  • 最高院關于未經消防驗收而訂立的房屋租賃合同如何認定效力的復函

    劉曉紅律師

    北京市元甲律師事務所

    劉曉紅

    最高院關于未經消防驗收而訂立的房屋租賃合同如何認定效力的復函

    內容:最高人民法院關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的函復 [2003]民一他字第11號云南省高級人民法院: 你院《關于未經消防驗收合格而訂立的房屋租賃合同如何認定其效力的請示》報告收悉。在審理這些房屋租賃合同糾紛案件時,常涉及租賃標的物是否經消防驗收而以此為據來認定租賃合同效力的問題。消防驗收不合格的,施工單位不得交工,建筑物的所有者不得接收使用。那么最高院關于未經消防驗收而訂立的房屋租賃合同如何認定效力的復函。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 陳明月律師

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  • 征收設有抵押權的房屋應如何處理?

    李維律師

    北京市元甲律師事務所

    李維

    征收設有抵押權的房屋應如何處理?

    內容:首先要認定抵押的效力,并及時通知抵押權人。為保證以房屋擔保的債權債務關系不受房屋征收的影響,保護抵押權人的合法利益,抵押權人可以行使代位求償權,將抵押房產的征收補償款或提前清償債務,或提存。當然,也可以由抵押人在房屋征收之前與抵押權人以別的標的物重新設立抵押權,建立新的抵押關系,或者由抵押人清償債務,結束抵押關系。(三)《城市房地產抵押管理辦法》第三十八條 因國家建設需要,將已設定抵押權的房地產列入拆遷范圍的,抵押人應當及時書面通知抵押權人;抵押雙方可以重新設定抵押房地產,也可以依法清理債權債務,解除抵押合同。那么征收設有抵押權的房屋應如何處理?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 王熙律師

    主任律師
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    擅長:債權債務、建設工程、民間借貸

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周春花律師

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