具有下列情形的即可認定租賃合同無效：
1、行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的情形；
2、違反法律、行政法規的強制性規定的，例如，雙方約定的租賃期限超過二十年的情形；
3、其他法律規定可認定租賃合同無效的情形。法律依據：《中華人民共和國民法典》第一百四十四條 無民事行為能力人實施的民事法律行為無效。 第一百四十六條 行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效。 以虛假的意思表示隱藏的民事法律行為的效力，依照有關法律規定處理。 第一百五十三條 違反法律、行政法規的強制性規定的民事法律行為無效。但是，該強制性規定不導致該民事法律行為無效的除外。 違背公序良俗的民事法律行為無效。 第一百五十四條 行為人與相對人惡意串通，損害他人合法權益的民事法律行為無效。 第一百五十五條 無效的或者被撤銷的民事法律行為自始沒有法律約束力。