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該案中租賃招標的效力應如何認定?

孔孟廷律師2021.12.27860人閱讀
導讀:

陳某明不同意接收葉某芳的財產,雙方商談未果,未簽訂合同。10月20日,影劇院通知陳某明,決定餐館由葉某芳繼續承租,所收的預交租金2100元予以退還,并賠償其實際損失。陳某明對此不服,遂向貴池市人民法院提起訴訟,請求依法確認其承租經營權,停止葉某芳的經營活動。池州市中級人民法院經審理認為餐館系影劇院注冊登記的下屬集體企業,所有權依法應屬影劇院,原承租人葉某芳依據合同僅對餐館享有租賃經營權。原審法院認為餐館系影劇院與葉某芳共有,并以此認定招標、中標的民事行為無效,屬確認不當。影劇院招標以及陳某明中標的民事行為,符合民事法律行為成立的條件,具有法律約束力。那么該案中租賃招標的效力應如何認定?。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

陳某明不同意接收葉某芳的財產,雙方商談未果,未簽訂合同。10月20日,影劇院通知陳某明,決定餐館由葉某芳繼續承租,所收的預交租金2100元予以退還,并賠償其實際損失。陳某明對此不服,遂向貴池市人民法院提起訴訟,請求依法確認其承租經營權,停止葉某芳的經營活動。池州市中級人民法院經審理認為餐館系影劇院注冊登記的下屬集體企業,所有權依法應屬影劇院,原承租人葉某芳依據合同僅對餐館享有租賃經營權。原審法院認為餐館系影劇院與葉某芳共有,并以此認定招標、中標的民事行為無效,屬確認不當。影劇院招標以及陳某明中標的民事行為,符合民事法律行為成立的條件,具有法律約束力。關于該案中租賃招標的效力應如何認定?的法律問題,大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識,希望能幫助大家。

1985年10月,安徽省貴池市人民影劇院(下稱影劇院)利用自有的閑置設備和場所開辦了“上海風味餐館”(以下簡稱餐館),經貴池市工商行政管理局注冊登記為集體企業,由葉某芳承租經營。餐館包括餐廳和旅館兩部分。其中旅館為影劇院原有189.08平方米的演員宿舍樓;餐廳系葉某芳自行投資將影劇院原門衛值班室、室外樓梯、場院及宣傳櫥窗等改、擴建而成,使用面積為47.13平方米。葉某芳與影劇院簽訂的合同規定,葉投資修建的餐廳,租賃期滿按原樣修復歸還給影劇院,或者經雙方商定,影劇院適當補償承租人餐廳的投資殘值,維護餐廳原狀;租賃期限至1990年10月15日期滿。1990年5月23日,影劇院張貼“承包啟示”,將“餐館”對外租賃招標,招標截止時間為同年6月20日。陳某明于6月20日以“全年自愿上交承包金21000元,原則上先預交全年承包金后開業”投標。影劇院于7月3日通知其中標,限定7月內交付第一年租金21000元,并言明該“餐廳”的實際情況,需另行準備資金認購原承租人投資的財產,待原合同期滿時雙方正式簽訂合同,陳某明于7月10日預交租金21000元,由影劇院開具收據。但在認購原承租人葉蘭勞經營期間所改建餐廳及其他財產問題上,雙方意見不一。

陳某明提出,餐廳應由原承租人依照原合同規定,按原樣修復,然后由其另行投資修建餐廳,其他財產亦應由原承租人在承租期滿后帶走;并提出待請人合理估價后,同意認購原承租人財產中的為其今后經營必須使用的部分。其間,陳某明按影劇院要求修理了餐館排水溝,并為經營餐廳做了訂購用品的準備。10月3日,雙方就原承租人修建的餐廳及財產再次進行協商,影劇院說明,經征詢城建部門意見,原葉某芳修建的餐廳應維持現狀,拆除重建必須統一規劃;并提出葉某芳現已要求繼續承租經營,在同等條件下,葉可以優先承租。陳某明不同意接收葉某芳的財產,雙方商談未果,未簽訂合同。10月20日,影劇院通知陳某明,決定餐館由葉某芳繼續承租,所收的預交租金2100元予以退還,并賠償其實際損失。10月18日,影劇院與葉某芳簽訂了繼續承租合同,餐館仍由葉某芳經營。陳某明對此不服,遂向貴池市人民法院提起訴訟,請求依法確認其承租經營權,停止葉某芳的經營活動。

貴池市人民法院審理認為餐館所有權屬于影劇院與葉蘭勞共有。影劇院招標前對共有財產歸屬未與葉某芳商定結果,無權將餐館租賃招標,故招標、中標的民事行為無效,過錯在影劇院。據此判決

1.,影劇院將餐館對外招標及陳某明中標的民事行為無效,陳某明要求承租經營餐館的訴訟請求不予支持;

2.影劇院應返還所收陳某明預交的租金21,000元;

3.影劇院應賠償陳某明預交租金的利息1,031.06元、修水溝等費用450元。

宣判后,陳某明不服,仍持原訴理由及訴訟請求,向池州市中級人民法院提起上訴,并主張影劇院應賠償其經濟損失不少于10,000元。

池州市中級人民法院經審理認為餐館系影劇院注冊登記的下屬集體企業,所有權依法應屬影劇院,原承租人葉某芳依據合同僅對餐館享有租賃經營權。至于葉某芳在經營期間改、擴建的餐廳部分,雖屬葉某芳投資,但并不能因此改變餐館所有權及其企業的性質,更不能否定影劇院在行使所有權時進行租賃招標的合法性。原審法院認為餐館系影劇院與葉某芳共有,并以此認定招標、中標的民事行為無效,屬確認不當。影劇院招標以及陳某明中標的民事行為,符合民事法律行為成立的條件,具有法律約束力。影劇院在招標前,事先未征詢城建部門意見,又未與原承租人葉某芳處理好有關財產問題,就盲目通知陳某明中標,接收其預付租金,并要求其做好修理排水溝等經營準備工作;事后,在未經上訴人同意的情況下,擅自解除招標、中標的約定,屬違約行為,應承擔民事責任。陳某明尚未與影劇院訂立租賃經營合同,尚未依法取得租賃經營權。鑒于城建部門只準許維持餐館現狀等實際情況,陳某明主張賠償經濟損失,除原審已認定的修水溝等費用450元外,尚有3,500元系為經營餐館訂購用品損失,應予認定,其他損失證據不足,不予采納。據此判決

1.維持原判第二項,即影劇院應返還陳某明預交的租金21,000元;

2.撤銷原判第一、三項;

3.影劇院賠償陳某明預交租金的利息損失(自交付之日至返還之日止);

4.影劇院賠償陳某明訂購貨物損失及修水溝等費用合計3,950元。

本案關鍵在于正確認定以下三個方面的效力問題①影劇院將餐館對外進行招標的民事行為是否有效②陳某明投標及影劇院定標的行為是否有效③陳某明中標后是否依法取得了餐館的租賃經營權

首先,根據工商企業登記和產權登記,餐館的所有權屬于影劇院。盡管原承租人葉某芳為適應經營,對原租賃法律關系的標的物進行了投資改建,但不能因此改變原標的物所有權性質,即不能認為影劇院與葉某芳對餐館具有共有關系。依據影劇院與葉某芳簽訂的原租賃合同規定,餐廳可按原樣修復,或者由原租賃持餐廳原狀。因此,影劇院作為餐館的所有權人,在原租賃合同行將期滿前,對外進行租賃招標,無論是權利能力還是行為能力,都不應受到限制,其招標的民事行為應屬合法有效。

其次,就法律性質而言,影劇院“招標啟示”是要約引誘,陳某明投標是要約,影劇院通知中標,即定標,是對投標人的相對承諾。從本案來看,影劇院不僅定標,而且還接收了投標人預交的第一年租金。因此,陳某明的投標和影劇院的定標依法均具有法律約束力,即無論是投標人還是定標人均負有必須與對方訂立本合同(租賃合同)的義務。否則,不論哪一方不履行訂約義務,法律上應令其承擔締約違約責任,賠償對方因此所造成的經濟損失,或者令其與對方訂立本合同。

最后,影劇院通知陳某明中標,接收其預交租金,但同時言明待原承租人合同期滿時雙方正式簽訂合同。也就是說,影劇院通知中標,只是承諾選定了合同相對人,并負有與其訂立合同的義務,而不得與其以外的第三人訂約。但這并不等于陳某明已實際取得了租賃經營權。出租人與承租人的具體權利與義務,有待簽訂租賃合同時詳細約定。就法律性質而言,本案中陳某明投標和影劇院定標均屬預約合同的性質,但雙方畢竟尚未正式簽訂合同,租賃合同依法尚未成立。陳某明不同意接收原承租人投資的殘余資產,城建部門又不同意拆除重建餐廳,且原承租人已實際繼續承租經營,致使訴訟雙方即使按照投標、定標和預約,亦已經不可能訂立租賃合同。因此,不能按照一方須與對方訂立本合同處理,只能按照一方違約,應賠償對方因此所受到的經濟損失來處理。

綜上所述,二審法院對本案租賃招標效力的確認和實體處理,是正確的。

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  • 譚某與梁某雖簽訂了房屋轉讓協議書,但當時譚某并未實際出資購買出讓房屋,沒有取得房屋的所有權,雙方協議梁某以譚某名義辦理一切購房手續,直至房屋過戶完成,這實際上是譚某同意將其購房資格予以轉讓。因此,梁某所享有的僅僅是優惠購房資格,僅是一種待遇,即獲得優惠價格購買所建房屋的條件。譚某對其出賣房屋的權利尚停留在一種資格權利上,并不能立即、現實地取得該房屋的所有權,但卻獲得了對未來取得上述房屋所有權的合理期待,這種期待是一種在交易中現實存在的、有著獨立經濟價值的財產利益,梁某也為此向譚某支付了轉讓費,房屋轉讓協議書是梁某與譚某自愿簽訂,且上述交易行為并不違反國家法律、行政法規的強制規定,因此,雙方簽訂的房屋轉讓協議書應認定為合法有效。
  • 集體土地租賃合同的法律效力

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    集體土地租賃合同的法律效力

    內容:國有土地長期租賃的具體租賃期限由租賃合同約定,最長租賃期限不得超過法律規定的同類用途土地出讓最高年限。在審判實踐中,擅自出租集體土地使用權行為也多被法院認定為無效行為。因此,對于簽訂集體土地租賃合同取得企業經營用地,需要謹慎對待并盡量避免相應法律風險。雙方當事人所簽訂的《土地租賃合同》等也均因違反國家法律的強制性規定而成為無效合同。”所以除特別主體意外,其他一般主體訂立土地使用權租賃合同不得超過20年,超過二十年的,超過部分無效。那么集體土地租賃合同的法律效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 民法典建設施工合同效力怎么認定

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    民法典建設施工合同效力怎么認定

    內容:建筑工程中依法經過招標并已備案的正式建筑工程合同即通常所稱的“白合同”把實際履行的補充協議或其他合同稱為“黑合同”。那么民法典建設施工合同效力怎么認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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  • 最高院關于未經消防驗收而訂立的房屋租賃合同如何認定效力的復函

    李孟陽律師

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    李孟陽

    最高院關于未經消防驗收而訂立的房屋租賃合同如何認定效力的復函

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  • 怎么認定門面租賃合同無效

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    怎么認定門面租賃合同無效

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  • 房屋轉租合同有何特征以及如何認定法律效力

    吳夢云律師

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    房屋轉租合同有何特征以及如何認定法律效力

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  • 淺談未登記房屋租賃合同的效力

    王學瑞律師

    北京天用律師事務所

    王學瑞

    淺談未登記房屋租賃合同的效力

    內容:房屋租賃合同是指出租人提供房屋給承租人使用,承租人交付租金,并于租賃期屆滿時,將承租房屋返還給出租人的協議。故未登記房屋租賃合同不是無效,而是已經成立但未生效。規章包括國務院部門規章和特定的地方人民政府規章,其效力又次于行政法規。建設部《城市房屋租賃管理辦法》屬國務院規章,所以該《辦法》中必須備案、登記,租賃行為才合法有效的規定,不能作為認定合同是否生效的依據。那么淺談未登記房屋租賃合同的效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    王學瑞律師
    2022.01.03217人收看
  • 翁玉素律師

    主任律師
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    擅長:婚姻家庭、房產糾紛

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  • 婚內協議效力的認定與評析

    劉曉紅律師

    北京市元甲律師事務所

    劉曉紅

    婚內協議效力的認定與評析

    內容:關于財產協議的效力認定應尊重當事人的意思自治以不違反法律和社會公共利益為準。原告堅決反對以該協議的約定予以賠償。該案中原被告事先約定原告若離婚就給予被告40萬元補償的協議為人身關系的解除附設了經濟約束違反了婚姻法關于離婚自由的規定且原告不予認可應認定該協議關于賠償數額的約定無效。[評析]本案所涉是當事人婚內精神損害賠償協議的效力認定問題。婚內協議是夫妻用協議的方式處理財產和人身關系的約定分為婚內財產關系協議和婚內人身關系協議現行法律對于婚內財產協議有明確的規定。那么婚內協議效力的認定與評析。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    劉曉紅律師
    2022.02.01428人收看
  • 吳夢云律師

    主任律師
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    擅長:合同糾紛、債權債務、建設工程

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  • 如何認定該案中于某與程某行為的效力

    陳宗瓊律師

    陳宗瓊

    如何認定該案中于某與程某行為的效力

    內容:第二種意見認為,對于于某對單某享有的債權20000元向程某轉移,只要于某和程某之間達成協議并通知了單某,程某即取得原債權人于某的地位,對債務人單某享有債權,此轉移并不需要經過單某的同意即可發生法律效力。具體到本案中,單某向于某借款20000元,此款于某和程某之間達成協議決定從于某欠程某的貨款50000元中予以抵扣。筆者認為此系于某對單某的20000元債權向程某進行轉移,并未違反有關法律規定或者當事人約定,且于某已經電話通知了單某,雖然單某表示不同意此債權的轉移,但此異議并不能成立,從于某的轉移通知到達單某時轉移即發生法律效力。那么如何認定該案中于某與程某行為的效力。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    陳宗瓊律師
    2022.02.07569人收看
  • 李維律師

    主任律師
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    擅長:物業費糾紛、供暖費用糾紛

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  • 出租人出售房屋時租賃合同的效力問題

    元甲交通律師律師

    北京市元甲律師事務所

    元甲交通律師

    出租人出售房屋時租賃合同的效力問題

    內容:之后,原告獲悉被告將上述房屋出賣給第三人后,連向商鋪所在地人民擊院提起訴訟,請求法院認定被告與第三人間的房屋買賣合同無效,并確認原告對被告商鋪在同等的條件下享有優先購買權。法院經市理認為原告與被告之間存在合法的屠屋租賃合同關系。房屋買賣合同是要式合同,也就是說買賣房屋的當事人必須簽訂書面轉讓合同。”被告將原告承租的房屋出賣給第三人,但其沒有履行通知原告的義務,被告與第三人的行為侵犯了原告的優先購買權,因而,被告與第三人之間的房屋買賣合同無效。那么出租人出售房屋時租賃合同的效力問題。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    元甲交通律師律師
    2021.12.24298人收看
  • 張旭律師

    主任律師
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    擅長:房產糾紛、建設工程

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  • 承租人擅自轉租效力認定

    林艷英律師

    北京市元甲律師事務所

    林艷英

    承租人擅自轉租效力認定

    內容:承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。”該規定說明未經原出租人同意轉租合同無效,且出租人與承租人曾在租賃合同中明確約定承租人不得轉租,因而承租人擅自轉租系無權處分行為。從維護合同穩定性及保護各方當事人合法權益角度出發,在承租人與次承租人之間所簽轉租合同未出現法律規定合同無效的情形下,轉租合同不宜認定為無效合同。周某隱瞞真相,將該商鋪轉租給不知情的楊某,周某此時并無轉租的權利,轉租合同應當視為無效。那么承租人擅自轉租效力認定。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

    林艷英律師
    2021.12.24600人收看
  • 段建國律師

    主任律師
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    擅長:債權債務、刑事辯護、建設工程、民間借貸

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  • 房屋租賃合同的四個認定手段

    張嘉娛律師

    北京天用律師事務所

    張嘉娛

    房屋租賃合同的四個認定手段

    內容:出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后,租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力,主要從下面四個方面進行審查。(三)房屋租賃合同的內容是否合法。《城市房地產管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規均規定,租賃當事人應向房產管理部門辦理登記備案手續。在實踐中,對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點,一種認為合同是無效的,另一種認為租賃合同仍然有效,但不具有對抗第三人的效力。那么房屋租賃合同的四個認定手段。大律網小編為大家整理如下相關知識,希望能幫助大家。

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    2021.12.24516人收看
  • 龍珊律師

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    擅長:交通事故

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孔孟廷律師

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