辦法第一條指出，制訂該辦法是為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》制定的。辦法第二條明確指出，商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法，即在中華人民共和國(guó)境內(nèi)的所有商品房的銷售及管理都受《商品房銷售管理辦法》的約束。商品房銷售管理辦法第四十三條規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責(zé)令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。關(guān)于購(gòu)房流程之房產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)學(xué)習(xí)的法律問題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

這是一道比較復(fù)雜而且非常重要的“工序”，因?yàn)槟獙W(xué)的東西比較多，而且，您所學(xué)的一切，對(duì)您買到一處滿意的住房，至關(guān)重要。

業(yè)主維權(quán)手冊(cè)-設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須具備哪些條件?

001問：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須具備哪些條件?

答：設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，須具備下列條件：

(一)注冊(cè)資本不得少于人民幣一千萬元;

(二)有四名以上持有專業(yè)證書的房地產(chǎn)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，兩名以上持有專業(yè)證書的專職會(huì)計(jì)人員;

(三)有按市場(chǎng)價(jià)格取得的土地使用權(quán);

(四)有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和固定的經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所;

(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。

增加房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)范圍的，須具備前款(一)、(二)、(三)、(五)項(xiàng)規(guī)定的條件。

工商行政管理部門對(duì)符合本條例規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)予以辦理工商登記手續(xù);對(duì)不符合本條例規(guī)定條件的，不予登記。

002問：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)的商品房的銷售及管理是否都受《商品房銷售管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱辦法)的約束?

答：在中華人民共和國(guó)境內(nèi)的所有商品房的銷售及管理都受《商品房銷售管理辦法》的約束。

辦法第一條指出，制訂該辦法是為了規(guī)范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》制定的。

辦法第二條明確指出，商品房銷售及商品房銷售管理應(yīng)當(dāng)遵守本辦法，即在中華人民共和國(guó)境內(nèi)的所有商品房的銷售及管理都受《商品房銷售管理辦法》的約束。

003問：發(fā)展商應(yīng)當(dāng)提供哪些文件以供買方查閱、復(fù)印或摘抄?

答：通常情況下，賣方應(yīng)向買方提供查閱、復(fù)印、摘抄以下文件的便利：

(一)《土地使用權(quán)出讓合同書》及補(bǔ)充協(xié)議或者《房地產(chǎn)證》;

(二)《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及《施工許可證》;

(三)主管部門批準(zhǔn)的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖及房屋面積測(cè)繪報(bào)告。

004問：在發(fā)展商處購(gòu)房時(shí)，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)明示哪些事項(xiàng)?

答：

(一)開發(fā)資質(zhì)和營(yíng)業(yè)執(zhí)照;

(二)商品房預(yù)售許可證及經(jīng)批準(zhǔn)銷售的平面圖、立面圖;

(三)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度和竣工交付使用時(shí)間;

(四)項(xiàng)目及其配套設(shè)施的平面示意圖;

(五)商品房的結(jié)構(gòu)類型、戶型、裝修標(biāo)準(zhǔn);公共和公用建筑面積的分?jǐn)偡椒?[page]

(六)預(yù)售商品房的價(jià)格和付款辦法;

(七)商品房預(yù)售的專用賬戶;

(八)物業(yè)管理事項(xiàng);

(九)法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項(xiàng)。

在訂立商品房買賣合同之前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預(yù)售商品房的，還必須明示《城市商品房預(yù)售管理辦法》。

005問：發(fā)展商銷售商品房有哪些方式?

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以自行銷售商品房，也可以委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房。

006問：發(fā)展商不得采取哪些方式銷售商品房?

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

007問：銷售代理委托書包含哪些內(nèi)容?

答：由委托人出具給代理人的委托書應(yīng)當(dāng)載明委托期限、委托權(quán)限以及委托人和被委托人的權(quán)利、義務(wù)。

008問：房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)可以代理銷售不符合銷售條件的商品房嗎?

答：房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不可以代理銷售不符合銷售條件的商品房。辦法第二十七條規(guī)定，受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)銷售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)如實(shí)向買受人介紹所代理銷售商品房的有關(guān)情況。受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。

商品房銷售管理辦法第二十八條規(guī)定，受托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)在代理銷售商品房時(shí)不得收取傭金以外的其他費(fèi)用。

商品房銷售管理辦法第四十三條規(guī)定，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)代理銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責(zé)令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

009問:什么是商品房現(xiàn)售?什么是商品房預(yù)售?

答：《商品房銷售管理辦法》第三條規(guī)定，商品房銷售包括商品房現(xiàn)售和商品房預(yù)售。

辦法所稱商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。

辦法所稱商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的商品房預(yù)先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房?jī)r(jià)款的行為。

010問：商品房現(xiàn)售應(yīng)當(dāng)符合哪些條件?

答：《商品房銷售管理辦法》第七條規(guī)定，商品房現(xiàn)售，應(yīng)當(dāng)符合以下條件：

(一)現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書;

(二)取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件;[page]

(三)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(四)已通過竣工驗(yàn)收;

(五)拆遷安置已經(jīng)落實(shí);

(六)供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ嵉扰涮谆A(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或者已確定施工進(jìn)度和交付日期;

(七)物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。

辦法第三十六條規(guī)定，未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照，擅自銷售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》的規(guī)定處罰。

辦法第三十七條規(guī)定，未取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書，擅自銷售商品房的，責(zé)令停止銷售活動(dòng)，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

辦法第三十八條規(guī)定，違反法律、法規(guī)規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得;收取預(yù)付款的，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

辦法第四十二條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責(zé)令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

(一)未按照規(guī)定的現(xiàn)售條件現(xiàn)售商品房的;

(二)未按照規(guī)定在商品房現(xiàn)售前將房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)及符合商品房現(xiàn)售條件的有關(guān)證明文件報(bào)送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案的;

(三)返本銷售或者變相返本銷售商品房的;

(四)采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的;

(五)分割拆零銷售商品住宅的;

(六)不符合商品房銷售條件，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的;

(七)未按照規(guī)定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》的;

(八)委托沒有資格的機(jī)構(gòu)代理銷售商品房的。

011問：對(duì)已預(yù)售的商品房，發(fā)展商是否可以設(shè)定他項(xiàng)權(quán)?

答：已預(yù)售的商品房項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格交付使用前，預(yù)售人不得用該商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)。違反此規(guī)定，用已預(yù)售的商品房項(xiàng)目及其土地使用權(quán)設(shè)定他項(xiàng)權(quán)的，其設(shè)定無效。由此造成損失的，由預(yù)售人承擔(dān)。

012問：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》包括哪些內(nèi)容?

答：《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》包括下列內(nèi)容：

(1)許可證編號(hào);

(2)發(fā)證機(jī)關(guān)名稱和發(fā)證日期;

(3)用地單位;

(4)用地項(xiàng)目名稱、位置、宗地號(hào)以及子項(xiàng)目名稱、建筑性質(zhì)、棟數(shù)、層數(shù)、結(jié)構(gòu)類型;(5)計(jì)容積率面積及各分類面積;

(6)附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。[page]

013問：建設(shè)工程竣工后，是否須取得《規(guī)劃驗(yàn)收許可證》?

答：建設(shè)工程竣工后，建設(shè)單位或個(gè)人持建筑工程竣工測(cè)繪報(bào)告向原審批部門申請(qǐng)規(guī)劃驗(yàn)收。未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的，不予核發(fā)《規(guī)劃驗(yàn)收許可證》，不予辦理房地產(chǎn)權(quán)登記，不得投入使用。

014問：開發(fā)商應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》嗎?

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向房屋買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》。商品房銷售管理辦法第三十二條規(guī)定，銷售商品住宅時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》)，向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》。

015問：購(gòu)買預(yù)售商品房后，發(fā)展商是否可以變更項(xiàng)目設(shè)計(jì)?

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)建設(shè)商品房。商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)。

《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條例》規(guī)定，已預(yù)售的房地產(chǎn)在建筑工程施工過程中，對(duì)公共設(shè)施部分不得變更設(shè)計(jì)。如確需變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)征得全體受讓人五分之四以上的同意。

《商品房銷售管理辦法》(建設(shè)部88號(hào)令)規(guī)定，經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計(jì)單位同意的設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現(xiàn)合同當(dāng)事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或者使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。

買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。買受人在通知到達(dá)之日起15日內(nèi)未作書面答復(fù)的，視同接受規(guī)劃、設(shè)計(jì)變更以及由此引起的房?jī)r(jià)款的變更。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房;買受人退房的，由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

016問：簽約前的樓盤選擇應(yīng)注意哪些問題?

答：一是選擇有信譽(yù)的開發(fā)商;

二是在合同中對(duì)有關(guān)的權(quán)利義務(wù)明確約定;

三是優(yōu)先選擇主體結(jié)構(gòu)已封頂?shù)钠诜?

四是去現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地察看;

五是去樓盤所在地的區(qū)縣房地產(chǎn)交易中心查詢所購(gòu)房屋有無被抵押，被出售，出租或被司法查封等問題;

六是是現(xiàn)房的還應(yīng)查詢開發(fā)商是否取得了房地產(chǎn)權(quán)證(大產(chǎn)證)，這點(diǎn)很重要。

017問：哪些政府部門主管商品房的銷售管理工作?

答：《商品房銷售管理辦法》第五條規(guī)定，國(guó)務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國(guó)商品房的銷售管理工作。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。[page]

直轄市、市、縣人民政府建設(shè)行政主管部門、房地產(chǎn)行政主管部門按照職責(zé)分工，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)商品房的銷售管理工作。

018問：買房時(shí)要注意周邊空間會(huì)帶來哪些潛在風(fēng)險(xiǎn)?

答：物業(yè)周邊空間潛在風(fēng)險(xiǎn)突出表現(xiàn)在五個(gè)方面。

一是買房時(shí)周圍全部或部分是空地，但最后上面修建的建筑不是擋住了光線，就是存在噪音源，或者不符合消費(fèi)者的選擇意愿;

二是買房時(shí)周圍全部或部分是舊房，不久舊房拆除，新修建的建筑同樣存在擋光、有噪音等問題，或者不符合消費(fèi)者的選擇意愿;

三是買房后圍墻以外建筑改變功能，出現(xiàn)環(huán)保、交通等問題，或者不符合消費(fèi)者當(dāng)初的選擇要求，如在附近建造危險(xiǎn)品儲(chǔ)藏庫(kù)等;

四是消費(fèi)者買房時(shí)沒有注意而買房后才發(fā)現(xiàn)，圍墻周圍有噪音源等影響住戶生活、安全的問題;

五是一些開發(fā)商修建的商品房一樓是門市，時(shí)間久了，門市功能改變，影響住戶的生活。