辦法第一條指出，制訂該辦法是為了規范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》制定的。辦法第二條明確指出，商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法，即在中華人民共和國境內的所有商品房的銷售及管理都受《商品房銷售管理辦法》的約束。商品房銷售管理辦法第四十三條規定，房地產中介服務機構代理銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。關于購房流程之房產基礎知識學習的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。

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業主維權手冊-設立房地產開發企業須具備哪些條件?

001問：設立房地產開發企業須具備哪些條件?

答：設立房地產開發企業，須具備下列條件：

(一)注冊資本不得少于人民幣一千萬元;

(二)有四名以上持有專業證書的房地產、建筑工程專業的專職技術人員，兩名以上持有專業證書的專職會計人員;

(三)有按市場價格取得的土地使用權;

(四)有自己的名稱、組織機構和固定的經營場所;

(五)法律、法規規定的其他條件。

增加房地產開發和經營業務范圍的，須具備前款(一)、(二)、(三)、(五)項規定的條件。

工商行政管理部門對符合本條例規定條件的，應當予以辦理工商登記手續;對不符合本條例規定條件的，不予登記。

002問：在中華人民共和國境內的商品房的銷售及管理是否都受《商品房銷售管理辦法》(以下簡稱辦法)的約束?

答：在中華人民共和國境內的所有商品房的銷售及管理都受《商品房銷售管理辦法》的約束。

辦法第一條指出，制訂該辦法是為了規范商品房銷售行為，保障商品房交易雙方當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產開發經營管理條例》制定的。

辦法第二條明確指出，商品房銷售及商品房銷售管理應當遵守本辦法，即在中華人民共和國境內的所有商品房的銷售及管理都受《商品房銷售管理辦法》的約束。

003問：發展商應當提供哪些文件以供買方查閱、復印或摘抄?

答：通常情況下，賣方應向買方提供查閱、復印、摘抄以下文件的便利：

(一)《土地使用權出讓合同書》及補充協議或者《房地產證》;

(二)《房地產預售許可證》、《建設工程規劃許可證》及《施工許可證》;

(三)主管部門批準的總平面圖、立面圖、樓層平面圖、分戶平面圖及房屋面積測繪報告。

004問：在發展商處購房時，發展商應當明示哪些事項?

答：

(一)開發資質和營業執照;

(二)商品房預售許可證及經批準銷售的平面圖、立面圖;

(三)項目開發進度和竣工交付使用時間;

(四)項目及其配套設施的平面示意圖;

(五)商品房的結構類型、戶型、裝修標準;公共和公用建筑面積的分攤方法;[page]

(六)預售商品房的價格和付款辦法;

(七)商品房預售的專用賬戶;

(八)物業管理事項;

(九)法律、法規規定的其他事項。

在訂立商品房買賣合同之前，房地產開發企業還應當向買受人明示《商品房銷售管理辦法》和《商品房買賣合同示范文本》;預售商品房的，還必須明示《城市商品房預售管理辦法》。

005問：發展商銷售商品房有哪些方式?

答：房地產開發企業可以自行銷售商品房，也可以委托房地產中介服務機構銷售商品房。

006問：發展商不得采取哪些方式銷售商品房?

答：房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。

007問：銷售代理委托書包含哪些內容?

答：由委托人出具給代理人的委托書應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。

008問：房地產中介服務機構可以代理銷售不符合銷售條件的商品房嗎?

答：房地產中介服務機構不可以代理銷售不符合銷售條件的商品房。辦法第二十七條規定，受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所代理銷售商品房的有關情況。受托房地產中介服務機構不得代理銷售不符合銷售條件的商品房。

商品房銷售管理辦法第二十八條規定，受托房地產中介服務機構在代理銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。

商品房銷售管理辦法第四十三條規定，房地產中介服務機構代理銷售不符合銷售條件的商品房的，處以警告，責令停止銷售，并可處以2萬元以上3萬元以下罰款。

009問:什么是商品房現售?什么是商品房預售?

答：《商品房銷售管理辦法》第三條規定，商品房銷售包括商品房現售和商品房預售。

辦法所稱商品房現售，是指房地產開發企業將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。

辦法所稱商品房預售，是指房地產開發企業將正在建設中的商品房預先出售給買受人，并由買受人支付定金或者房價款的行為。

010問：商品房現售應當符合哪些條件?

答：《商品房銷售管理辦法》第七條規定，商品房現售，應當符合以下條件：

(一)現售商品房的房地產開發企業應當具有企業法人營業執照和房地產開發企業資質證書;

(二)取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件;[page]

(三)持有建設工程規劃許可證和施工許可證;

(四)已通過竣工驗收;

(五)拆遷安置已經落實;

(六)供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期;

(七)物業管理方案已經落實。

辦法第三十六條規定，未取得營業執照，擅自銷售商品房的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門依照《城市房地產開發經營管理條例》的規定處罰。

辦法第三十七條規定，未取得房地產開發企業資質證書，擅自銷售商品房的，責令停止銷售活動，處5萬元以上10萬元以下的罰款。

辦法第三十八條規定，違反法律、法規規定，擅自預售商品房的，責令停止違法行為，沒收違法所得;收取預付款的，可以并處已收取的預付款1%以下的罰款。

辦法第四十二條規定，房地產開發企業在銷售商品房中有下列行為之一的，處以警告，責令限期改正，并可處以1萬元以上3萬元以下罰款。

(一)未按照規定的現售條件現售商品房的;

(二)未按照規定在商品房現售前將房地產開發項目手冊及符合商品房現售條件的有關證明文件報送房地產開發主管部門備案的;

(三)返本銷售或者變相返本銷售商品房的;

(四)采取售后包租或者變相售后包租方式銷售未竣工商品房的;

(五)分割拆零銷售商品住宅的;

(六)不符合商品房銷售條件，向買受人收取預訂款性質費用的;

(七)未按照規定向買受人明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》、《城市商品房預售管理辦法》的;

(八)委托沒有資格的機構代理銷售商品房的。

011問：對已預售的商品房，發展商是否可以設定他項權?

答：已預售的商品房項目竣工驗收合格交付使用前，預售人不得用該商品房項目及其土地使用權設定他項權。違反此規定，用已預售的商品房項目及其土地使用權設定他項權的，其設定無效。由此造成損失的，由預售人承擔。

012問：《建設工程規劃許可證》包括哪些內容?

答：《建設工程規劃許可證》包括下列內容：

(1)許可證編號;

(2)發證機關名稱和發證日期;

(3)用地單位;

(4)用地項目名稱、位置、宗地號以及子項目名稱、建筑性質、棟數、層數、結構類型;(5)計容積率面積及各分類面積;

(6)附件包括總平面圖、各層建筑平面圖、各向立面圖和剖面圖。[page]

013問：建設工程竣工后，是否須取得《規劃驗收許可證》?

答：建設工程竣工后，建設單位或個人持建筑工程竣工測繪報告向原審批部門申請規劃驗收。未經驗收或驗收不合格的，不予核發《規劃驗收許可證》，不予辦理房地產權登記，不得投入使用。

014問：開發商應當向買受人提供《住宅質量保證書》嗎?

答：房地產開發企業應當向房屋買受人提供《住宅質量保證書》。商品房銷售管理辦法第三十二條規定，銷售商品住宅時，房地產開發企業應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》(以下簡稱《規定》)，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

015問：購買預售商品房后，發展商是否可以變更項目設計?

答：房地產開發企業應當按照批準的規劃、設計建設商品房。商品房銷售后，房地產開發企業不得擅自變更規劃、設計。

《深圳經濟特區房地產轉讓條例》規定，已預售的房地產在建筑工程施工過程中，對公共設施部分不得變更設計。如確需變更設計的，應征得全體受讓人五分之四以上的同意。

《商品房銷售管理辦法》(建設部88號令)規定，經規劃部門批準的規劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結構型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，以及出現合同當事人約定的其他影響商品房質量或者使用功能情形的，房地產開發企業應當在變更確立之日起10日內，書面通知買受人。

買受人有權在通知到達之日起15日內做出是否退房的書面答復。買受人在通知到達之日起15日內未作書面答復的，視同接受規劃、設計變更以及由此引起的房價款的變更。房地產開發企業未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房;買受人退房的，由房地產開發企業承擔違約責任。

016問：簽約前的樓盤選擇應注意哪些問題?

答：一是選擇有信譽的開發商;

二是在合同中對有關的權利義務明確約定;

三是優先選擇主體結構已封頂的期房;

四是去現場實地察看;

五是去樓盤所在地的區縣房地產交易中心查詢所購房屋有無被抵押，被出售，出租或被司法查封等問題;

六是是現房的還應查詢開發商是否取得了房地產權證(大產證)，這點很重要。

017問：哪些政府部門主管商品房的銷售管理工作?

答：《商品房銷售管理辦法》第五條規定，國務院建設行政主管部門負責全國商品房的銷售管理工作。省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。[page]

直轄市、市、縣人民政府建設行政主管部門、房地產行政主管部門按照職責分工，負責本行政區域內商品房的銷售管理工作。

018問：買房時要注意周邊空間會帶來哪些潛在風險?

答：物業周邊空間潛在風險突出表現在五個方面。

一是買房時周圍全部或部分是空地，但最后上面修建的建筑不是擋住了光線，就是存在噪音源，或者不符合消費者的選擇意愿;

二是買房時周圍全部或部分是舊房，不久舊房拆除，新修建的建筑同樣存在擋光、有噪音等問題，或者不符合消費者的選擇意愿;

三是買房后圍墻以外建筑改變功能，出現環保、交通等問題，或者不符合消費者當初的選擇要求，如在附近建造危險品儲藏庫等;

四是消費者買房時沒有注意而買房后才發現，圍墻周圍有噪音源等影響住戶生活、安全的問題;

五是一些開發商修建的商品房一樓是門市，時間久了，門市功能改變，影響住戶的生活。