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大連市房屋買賣稅費的相關規定
張旭律師2022.01.06425人閱讀
導讀：
具體適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在國家規定的幅度內按照本地區的實際情況確定。其他區、縣(市)普通住房標準由區、縣(市)級房地產管理部門協同同級地稅機關確定。那么大連市房屋買賣稅費的相關規定。大律網小編為大家整理如下相關知識，希望能幫助大家。
具體適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在國家規定的幅度內按照本地區的實際情況確定。其他區、縣(市)普通住房標準由區、縣(市)級房地產管理部門協同同級地稅機關確定。關于大連市房屋買賣稅費的相關規定的法律問題，大律網小編為大家整理了房產糾紛律師相關的法律知識，希望能幫助大家。
一、國家規定
《中華人民共和國契稅暫行條例》（1997年7月7日國務院令第224號）規定，在中華人民共和國境內轉移土地、房屋權屬、承受的單位和個人為契稅的納稅人，應當按照規定繳納契稅。
（一）轉移土地、房屋權屬所指：
國有土地使用權出讓
2.土地使用權轉讓、包括出售、贈與和交換。土地使用權轉讓不包括農村集體土地承包經營權的轉移。
3.房屋買賣
4.房屋贈與
5.房屋交換
（二）稅率：
契稅稅率為3-5%。具體適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在國家規定的幅度內按照本地區的實際情況確定。
（三）契稅的計稅依據：
1.國有土地使用權出讓、土地使用權愁收、房屋買賣，為成交價格
2.土地使用權贈與、房屋贈與、由征收機關參照土地使用權出售、房屋買賣的市場價格核定。
3.土地使用權交換、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價格的差額。
4.成交價格明顯低于市場價格且無正當理由的，或者所交換土地使用權、房屋的價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，由征收機關參照市場價格核定。
（四）減征免征契稅規定：
1.國家機關、事業單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公教學、醫療、科研和軍事設施的，免征；
2.城鎮職工按規定第一次購買公有住房的，免征；
3.因不可抗力滅失住房而重新購買住房的，酌情準予減征或者免征；
4、財政部規定的其他減征、免征契稅的項目。
（五）其他有關規定
1.個人購買房屋開發經營出售的商品房，產權屬于個人的，均應照章交納契稅（《財政部關于個人購買商品房應照章征收契稅的通知》1990年9月4日）。
2.凡取得房屋所有權的外國企業和外國人，應依法交納契稅，其稅率按6%執行。華僑、港、澳、臺同胞用僑匯（或外匯）購買房屋，給予減半征收契稅的優惠。
二、遼寧省規定
（一）稅率：
遼寧省契稅稅率為4%。個人購買普通住宅的，稅率暫按3%征收。
（二）減免征規定（除國家規定外）：
1.納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用于農、林、牧、漁業生產的免征。
2.土地、房屋被縣以上人民政府征用、占用后，納稅人重新承受土地、房屋權屬的，酌情給予免征或減征。
3.外國駐遼寧省的外交機構及其外交人員承受土地、房屋權屬的，經外交部確認，可以免征。
三、大連市規定
（一）1950年《旅大市契稅施行細則》規定，契稅稅率及應繳納契稅者如下：
1.買賣契稅：按賣價征收百分之六，由承買人繳納。
2.典當契稅：按典價征收百分之三，由承典人繳納。
3.贈與契稅：按現值價格征收百分之六，由承受人繳納。
4.交換契稅：按現值價格相抵其超過部分征收百分之六，由多余方面繳納。
（二）1999年9月27日大地稅發[1999]95號《關于貫徹落實財政部，國家稅務總局調整房地產市場及固定資產項目投資有關稅收政策的通知》規定：
1.個人購買自用普通住宅，暫減半征收契稅，稅率1.5％。
2.購買1998年6月30日以前建成尚未出售的積壓空置商品住房應繳納的契稅在2000年底前免稅。(此項規定，財政部，國家稅務總局2001年4月19日財稅[2001]44號文規定延期執行到2002年12月31日)。
(三)2005年6月2日大連市地方稅務局、大連市財政局、大連市國土資源和房屋局大地稅發[2005]9l號文件規定，從6月1日起，市內四區享受優惠政策住房應同時滿足以下三個條件：
1.住宅小區建筑容積率1.0以上。
2.單套建筑面積暫定在144平方米以下：
3.中山區，西崗區及沙河口區實際成交價格暫定低于6000元／m2，甘井子區實際成交價格暫定低于3600元／m2，對不能同時滿足上述三項條件的，一律按非普通住房標準征收契稅。其他區、縣(市)普通住房標準由區、縣(市)級房地產管理部門協同同級地稅機關確定。
第二節印花稅
一、國家規定
（一）納稅人
《中華人民共和國印花稅暫行條例》(1988年8月6日國務院規定，在中華人民共和國境內書立、領受憑證的單位和都是印花稅的納稅義務人(簡稱納稅人)，應當按規定繳納印花稅。
（二）應納稅憑證
下列憑證為應納稅憑證：
1.購銷、加工承攬、建設工程承包、財產租賃、貨物運輸、倉儲保管，借款、財產保險、技術合同或者具有合同性質的憑證；
2.產權轉移書據；
3.營業帳簿；
4.權利、許可證照：
5.經財政部確定征稅的其他憑證。
（三）免稅規定
下列憑證免納印花稅：
1.已繳納印花稅的憑證的副本或者抄本；
2.財產所有人將財產贈給政府、社會福利單位、學校所立的書據。
3.經財政部批準免稅的其他憑證。
（四）印花稅的繳納
1.印花稅實行由納稅人根據規定自行計算應納稅額，購買并一次貼足印花稅票（簡稱貼花）的繳納辦法。
2.為簡化貼花手續，應納稅額較大或者貼花次數頻繁的，納稅人可向稅務機關提出申請，采取以繳款書代替貼花或者按期匯總繳納的辦法。
3.印花稅票應當粘貼在應納稅憑證上，并由納稅人在每枚稅票的騎縫處蓋戳注銷或者畫銷。已貼用的印花稅票不得重用。
4.應納稅憑證應當于書立或者領受時貼花。已貼花憑證修改后所在金額增加的，其增加部分應當補貼印花稅票。
5.同一憑證，有兩方或者兩方以上當事人簽訂并各執一份的，應當由各方就所執的一份各自全額貼花。
6.印花稅票由國家稅務局監制。票面金額以人民幣為單位。印花稅由稅務機關負責征收管理。
7.發放或者辦理應納稅憑證的單位，負有監督納稅人依法納稅的義務。
（五）印花稅稅率
具體稅率、稅額的確定，按《印花稅稅目稅率表》執行。應納稅額不足一角的，免納印花稅。應納稅額在一角以上的，其稅額尾數不滿五分的不計，滿五分的按一角計算納稅。
二、大連市規定
（一）應納稅憑證的解釋：
1.轉移書據，是指單位和個人產權的買賣、繼承、嘲交換、分割等所立的書據：
2.營業帳簿，是指單位和個人記載生產經營活動的嘲計核算帳簿。
（二）免稅規定(除國家規定外)：
1.國家指定的收購部門(如國有糧食、商業、供銷嘲門)與村民委員會、農民個人書立的農副產品收購合同；
2.無息、貼息代款合同；
3.外國政府或者國際金融組織向我國政府及國家金問提供優惠貸款所書立的合同。
（三）印花稅票：
印花稅票的票面金額以人民幣為單位，分為壹角、蝎伍角、壹元、貳元、伍元、拾元、伍拾元、壹佰元九種
（四）印花稅票委托代售
稅務機關根據工作需要，可以委托單位或個人代售印花稅票，并由稅務機關付給代售金額5％的手續費。支付來源從實征印花稅款中提取。代售印花稅票的單位和個人應遵守下列規定：
1.代售印花稅票取得的稅款，須專戶儲存，并按照規定期限向稅務機關結報，或填開專用繳款書直接向銀行繳納，不得逾期不繳或挪作他用；
2.領取的印花稅票及所售印花稅票的稅款，如有損失，應負責賠償；
3.所領取的印花稅票，除合同另有約定外，不得轉托他人代售或者轉至其他地區銷售。
(五)印花稅稅率執行國家規定的《印花稅稅目稅率表》。
第三節營業稅
一、納稅人
《中華人民共和國營業稅暫行條例》(1993年12月13日國務譬發布)規定，在中華人民共和國境內提供條例規定的勞務(簡霖應稅勞務)，轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人，為營業稅的納稅義務人(簡稱納稅人)，應當依據條例繳納營業稅。
二、稅目、稅率
摘錄與房地產有關的稅目、稅率：
1.建筑業。建筑、安裝、修繕、裝飾及其他工程作業，稅率為3%；
2.服務業。稅率5％；
3.轉讓無形資產。其中包括轉讓土地使用權，稅率為5％：
4.銷售不動產。銷售建筑物及其他地上附著物，稅率5％。
三、應納稅計算公式
應納稅額=營業額×稅率
業額為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。
四，減免稅款規定
國家規定的免稅項目均為勞務項目，與房地產業沒有關聯。同時規定，營業稅的免稅、減稅項目由國務完規定。任何地區、部門均不得規定免稅、減稅項目。
五、國家稅務總局的明確規定
1.納稅人出售自己使用過的建筑物、其他地上附著物，應當按照規定征收營業稅。(1992年5月28日《國家稅務總局關于單位和個人出售使用過的建筑物、其他地上附著物應當征收營業稅的通知》)。
2.1992年7月17國家稅務局印發的《土地使用權轉讓及出售建筑物和經濟權益轉讓征收營業稅具體辦法》規定，以土地使用權投資、入股、參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。
對土地使用權出讓行為，將土地使用權歸還土地所有者的行為以及轉移土地所有權的行為，不征收營業稅。土地出租，不按本稅目征收營業稅。
以建筑物或其他地上附著物投資、入股、參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業稅。
建筑物、其他地上附著物租賃，不按本稅目征收營業稅。
3.1999年7月29日財稅字[1999]210號《關于調整房地產市場若干稅收政策的通知》規定：
(1)對個人購賣并居住超過一年的普通住宅，銷售時免征營業稅：
(2)個人購買并居住不足一年的普通住宅，銷售時營業稅按銷售價減去購入原價后的差額計征；
(3)個人自建自用住房，銷售時免征營業稅；
(4)企業、行政事業單位按房改成本價，標準價出售住房的收入，暫免征營業稅；
(5)1999年8月1日至2002年12年31日，銷售1998年6月30日前積壓空置商品房時應繳納的營業稅、契稅予以免稅優惠。
4.2005年4月30日建設部，發展改革委員會、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局、銀監會《關于做好穩定住房價格工作的意見》規定，自2005年6月1日起對個人購買住房不足2年轉手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業稅；個人購買普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時免征營業稅；對個人購買非普通住房超過2年(含2年)轉手交易的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅。
5.根據國稅發[2005]89號文件規定，大地稅發[2005]9l號文件規定，目前我市市內四區享受優惠政策住房應同時滿足以下三個條件：
(1)住宅小區建筑容積率在1.0以上：
(2)單套建筑面積暫定在144平方米以下：
(3)中山區、西崗區及沙河口區實際成交價格暫定低于6000元／m2，甘井子區實際成交價格暫定低于3600元／m2
對不能同時滿足上述三項條件的，一律按非普通住房標準征收營業稅。
其他各區、縣(市)的各項標準在上述標準范圍內，由各區、縣(市)的同級房地產管理部門協同同級地稅部門確定。
第四節企業所得稅
一、納稅人
《中華人民共和國企業所得稅暫行條例》(1993年12月13日國務院發布)規定，中華人民共和國境內企業，除外商投資企業和外國企業外，應當就其生產、經營所得和其他所得，依照規定繳納企業所得稅。
下列實行獨立經濟核算的企業或者組織，為企業所得稅的納稅義務人(簡稱納稅人)：
（一）國有企業；
（二）集體企業；
（三）私營企業；
（四）聯營企業；
（五）股份制企業；
（六）有生產、經營所得和其他所得的其他組織。
二、稅率及應稅額計算
（一）稅率：
納稅人應納稅額，按應納稅所得額計算，稅率為百分之三十三。
（二）納稅額計算：
應納稅額=(年度的收入總額—準予扣除項目)X稅率(3396)。
1.收入總額包括；
(1)生產、經營收入；
(2)財產轉讓收入；
(3)利息收入；
(4)租賃收入；
(5)特許權使用費收入；
(6)股息收入；
(7)其他收入。
2.準予扣除項目：
準予扣除項目是指與納稅人取得收入有關的成本、費用和損失。下列項目，按照規定范圍、標準扣除。
(1)納稅人在生產、經營期間，向金融機構借款的利息支出，按照實際發生數扣除；向非金融機構借款的利息支出，不高于按照金融機構同類、同期貸款利率計算的數額以內的部分，準予扣除。
(2)納稅人支付給職工的工資，按照計稅工資扣除。計稅工資的具體標準，在財政部規定的范圍內，由省、自治區、直轄市人民政府規定。
(3)納稅人的職工工會經費、職工福利費、職工教育經費，分別按照計稅工資總額的百分之二、百分之十四、百分之一點五計算扣除。
(4)納稅人用于公益、救治性的捐贈，在年度應納稅所得額百分之三以內的部分，準予扣除。
第五節個人所得稅
一、納稅人
《中華人民共和國個人所得稅法》規定，在中國境內有住所，或者無住所而在境內居住滿一年的個人，從中國境內和境外取得的所得，依照本法規定繳納個人所得稅。在中國境內無住所又不居住或者無住所而在境內居住不滿一年的個人，從中國境內取得的所得，依照本法規定繳納個人所得稅。
二、納稅項目
下列各項個人所得，應納個人所得稅：
（一）工資、薪金所得；
（二）個體工商戶的生產，經營所得；
（三）對企事業單位的承包經營，承租經營所得；
（四）勞務報酬所得；
（五）稿酬所得；
（六）特許權使用費所得；
（七）利息、股息、紅利所得；
（八）財產租賃所得；
（九）財產轉讓所得；
（十）偶然所得；
（十一）經國務院財政部門確定征稅的所得。
三、稅率（摘錄）
財產租賃所得，財產轉讓所得，適用比例稅率，稅率為百分之二十。
四、所得額計算（摘錄）
（一）財產租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費用，其余額為應納稅所得額。
（二）轉讓建筑物，以轉讓建筑物的收入額減除建造費或者購進價格以及其他有關費用后的余額，為應納稅所得額。
（三）轉讓土地使用權，以轉讓的收入額減除取得土地使用權所支付的金額、開發土地的費用以及其他有關費用后的余額，為應納稅所得額。
（四）財產租賃所得，以一個月內取得的收入為一次。
（五）各項所得的計算，以人民幣為單位，所得為外國貨幣的，按照國家外匯管理機關規定的外匯牌價折合成人民幣繳納稅款。
五、減稅規定
有下列情形之一的，經批準可以減征個人所得稅：
（一）殘疾、孤老人員和烈屬的所得；
（二）因嚴重自然災害造成重大損失的；
（三）其他經國務院財政部門批準減稅的。
減征幅度和期限由省、自治區、直轄市人民政府規定。
六、其他具體規定
（一）1999年12月2日財稅字[1999]278號《財政部、國家稅務總局、建設部關于個人出售住房所得征收個人所得稅有關問題的通知》規定：
1.根據個人所得稅法規定，個人出售自有住房取得的所得應按照“財產轉讓所得”項目征收個人所得稅。
2.人出售自有住房的應納稅所得額，按下列原則確定：
(1)個人出售除房改房以外的其他自有住房，其應納稅所得額按照個人所得稅法的有關規定確定。
(2)個人出售房改房，其應納稅所得額為個人出售房改房的銷售價，減除住房面積標準的經濟適用住房價款，原支付超過住房面積標準的房價款，向財政或原產權單位繳納的所得收益及稅法規定合理費用后的余額。
(3)職工以成本價(或標準價)出資的集資合作建房，安居工程住房，經濟適用住房以及拆遷安置住房，比照房改房確定應納稅所得額。
3.為鼓勵個人換購住房，對出售自有住房并擬在1年內按市場價重新購房的納稅人，其出售現住房所應繳納的個人所得稅，視其重新購房的價款可全部予以免稅，具體辦法為：
(1)個人出售現住房所應繳納的個人所得稅稅款，在辦理產權過戶手續前，以納稅保證金形式向當地主管稅務機關繳納。稅務機關在收取納稅保證金時，向納稅人征實開具“中華人民共和國納稅保證金收據”，并納入專戶儲存。
（2）個人出售現住房后1年內重新購房的，按照購房金額大小相應退還納稅保證金。購房金額大于或等于原住房銷售額（原住房為房改房的，原住房銷售額應扣除已按規定向財政或原產權單位繳納的所得收益）的，全部退還納稅保證金；購房金額小于原住房銷售額，按照購房金額占原住房銷售額的比例退還納稅保證金，余額作為個人所得稅繳入國庫。
(3)個人出售現住房后1年內未重新購房的，所繳納的納稅保證金全部作為個人所得稅繳入國庫。
(4)個人在申請退還納稅保證金時，應向主管稅務機關提供合法、有效的售房、購房合同和主管稅務機關要求提供的其他有關證明材料，經主管稅務機關審核確認后方可辦理納稅保證金退還手續。
(5)跨行政區域售、購住房又符合退還納稅保證金條件的個人，應向納稅保證金繳納地主管稅務機關申請退還納稅保證金。
4.對個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。
（二）財稅[2000]125號《財政部、國家稅務總局關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》規定，自2001年1月1日起，對個人出租房屋取得的所得暫減按10％的稅率征收個人所得稅。
第六節城市維護建設稅
一、納稅人
《中華人民共和國城市維護建設稅暫行條例》(1985年2月8日國發19號)規定，凡繳納產品稅、增值稅、營業稅的單位和個人，都是城市維護建設稅的納稅義務人(簡稱納稅人)，都應當依照規定繳納城市維護建設稅。
二、計稅依據和繳納方式
城市維護建設稅。以納稅人實際繳納的產品稅、增值稅、營業稅稅額為計稅依據，分別與產品稅，增值稅、營業稅同時繳納。
三、稅率
城市維護建設稅稅率如下：
（一）納稅人所在地在市區的，稅率為百分之七；
（二）納稅人所在地在縣城、鎮的，稅率為百分之五；
（三）納稅人所在地不在市區、縣城或鎮的，稅率為百分之一。
第七節外商投資企業和外國企業所得稅
一、納稅人
《中華人民共和國外商投資企業和外國企業所得稅法》(1991年4月9日中華人民共和國主席令第四十五號公布)規定：
中華人民共和國境內的外商投資企業(指中、外合資經營企業、中外合作經營企業和外資企業)生產經營所得和其他所得，依照本法規定繳納所得稅。
在中華人民共和國境內，外國企業（指在中國境內設立機構、場所，從事生產、經營和雖未設立機構、場所，而有來源于中國境內所得的外國公司、企業和其他經濟組織）生產經營所得和其他所得，依照本法的規定繳納所得稅。
二、所得額計算
外商投資企業和外國企業在中國境內設立的從事生產經營的機構、場所每一納稅年度的收入總額，減除成本、費用以及損失后的余額，為應納稅的所得額。
三、稅率
外商投資企業的企業所得稅和外國企業就其在中國境內設立的從事生產、經營的機構、場所的所得應納的企業所得稅，按應納稅的所得額計算，稅率為百分之三十；地方所得稅，按應納稅的所得額計算，稅率為百分之三。
四、優惠稅率
（一）設在經濟特區的外商投資企業、在經濟特區設立機構、場所從事生產經營的外國企業和設在經濟技術開發區的生產性外商投資企業，減按百分之十五的稅率征收企業所得稅。
（二）設在沿海經濟開發區和經濟特區、經濟技術開發區所在城市的老市區的生產性外商投資企業，減按百分之二十四的稅率征收企業所得稅。
（三）設在沿海經濟開發區和經濟特區；經濟技術開發區所在成你的老市區或者設在國務院規定的其他地區的外商投資企業，屬于能源、交通、港口、碼頭或者國家鼓勵的其他項目的，可以減按百分之十五的稅率征收企業所得稅，具體辦法由國務院規定。
五、免征、減征規定
（一）對生產性外商投資企業，經營期在十年以上的，從開始獲利的年度起，第一和第二年免征企業所得稅，第三年至第五年減半征收企業所得稅，但是屬于石油、天然氣、稀有金屬、貴重金屬等資源開采項目的，由國務院另行規定。外商投資企業實際經營期不滿十年的，應當補繳已免征，減征的企業所得稅稅款。
（二）本法施行前國務院公布的規定，對能源、交通、港口、碼頭以及其他重要生產性項目給予更長期限的免征、減征企業所得稅的優惠待遇，或者對非生產性的重要項目給予免征、減征企業所得稅的優惠待遇，在本法施行后繼續執行。
（三）從事農業、林業、牧業的外商投資企業和設在經濟不發達的邊遠地區的外商投資企業，依照前兩款規定享受免稅、減稅待遇期滿后，經企業申請，國務院稅務主管部門批準，在以后的十年內可以繼續按應納稅額減征百分之十五至百分之三十的企業所得稅。
（四）對鼓勵外商投資的行業、項目，省、自治區、直轄市人民政府可以根據實際情況決定免征、減征地方所得稅。<
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