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后營(yíng)業(yè)稅時(shí)代：房產(chǎn)消費(fèi)何去何從？
楊一凡律師2022.01.06337人閱讀
導(dǎo)讀：
2009年12月，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議決定恢復(fù)營(yíng)業(yè)稅至5年內(nèi)征收，此言一出讓消費(fèi)者似乎又聞到了調(diào)控的意味，但是一句“其他住房?jī)?yōu)惠政策繼續(xù)”卻讓大家集體陷入迷茫：究竟是要調(diào)控降房?jī)r(jià)？而降低成本的途徑，除了降低期望值、選擇興建軌道交通沿線房產(chǎn)以外，縮小期望面積、選擇房齡10-15年左右的二手房也是一種方法，這類房產(chǎn)大多不涉及營(yíng)業(yè)稅，而且面積小、總價(jià)低，作為過(guò)渡型住房還是可以考慮的。那么后營(yíng)業(yè)稅時(shí)代：房產(chǎn)消費(fèi)何去何從？。大律網(wǎng)小編為大家整理如下相關(guān)知識(shí)，希望能幫助大家。
2009年12月，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議決定恢復(fù)營(yíng)業(yè)稅至5年內(nèi)征收，此言一出讓消費(fèi)者似乎又聞到了調(diào)控的意味，但是一句“其他住房?jī)?yōu)惠政策繼續(xù)”卻讓大家集體陷入迷茫：究竟是要調(diào)控降房?jī)r(jià)？而降低成本的途徑，除了降低期望值、選擇興建軌道交通沿線房產(chǎn)以外，縮小期望面積、選擇房齡10-15年左右的二手房也是一種方法，這類房產(chǎn)大多不涉及營(yíng)業(yè)稅，而且面積小、總價(jià)低，作為過(guò)渡型住房還是可以考慮的。關(guān)于后營(yíng)業(yè)稅時(shí)代：房產(chǎn)消費(fèi)何去何從？的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。
2009年12月，中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議決定恢復(fù)營(yíng)業(yè)稅至5年內(nèi)征收，此言一出讓消費(fèi)者似乎又聞到了調(diào)控的意味，但是一句“其他住房?jī)?yōu)惠政策繼續(xù)”卻讓大家集體陷入迷茫：究竟是要調(diào)控降房?jī)r(jià)？還是要繼續(xù)保持對(duì)樓市（或者說(shuō)房?jī)r(jià)）的繼續(xù)刺激？買房子，究竟應(yīng)該是恐慌性購(gòu)房？還是值得觀望一番？
事實(shí)上，營(yíng)業(yè)稅的出臺(tái)，從近期來(lái)看，不僅不能降低房?jī)r(jià)，甚至還可能在今年末以及2010年的第一季度再度托高房?jī)r(jià)，以當(dāng)前市場(chǎng)來(lái)看，基本上處于一邊倒的“賣方市場(chǎng)”，業(yè)主頻頻坐地起價(jià)就是一個(gè)典型例子。
營(yíng)業(yè)稅執(zhí)行之后，該部分稅負(fù)成本將會(huì)直接被業(yè)主轉(zhuǎn)嫁給購(gòu)房人，這無(wú)疑會(huì)加大購(gòu)房人的負(fù)擔(dān)，而如果持幣觀望現(xiàn)象出現(xiàn)的話，那么受到2009年度樓市火爆所帶來(lái)的信心刺激，業(yè)主很可能會(huì)“由售轉(zhuǎn)租”，造成房源供給的緊缺。
不過(guò)從當(dāng)前來(lái)看，“營(yíng)業(yè)稅”應(yīng)該是第一步——2010年的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，應(yīng)該是以保護(hù)2009年度的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇成果為主的。在這個(gè)基調(diào)之下，如果讓房地產(chǎn)市場(chǎng)急轉(zhuǎn)直下，那么恐怕對(duì)于各方都是不利的，而且對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，恐怕銀行為了規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，也會(huì)停止放貸或者大大縮小放貸規(guī)模，如此一來(lái)，還是很多人買不起房。中國(guó)政府歷來(lái)對(duì)于“軟著陸”青睞有加，而且近些年來(lái)，對(duì)于經(jīng)濟(jì)決策似乎也從沒(méi)有過(guò)失手，此番營(yíng)業(yè)稅出臺(tái)很可能只是第一步，在2010年以及未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，很可能會(huì)陸續(xù)出臺(tái)調(diào)控政策，逐步實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的軟著陸。
在這樣的大背景下，購(gòu)房人也應(yīng)該有自己的明智決斷。
對(duì)于短線炒買炒賣的投機(jī)人：
短線投機(jī)本身就是階段性的、機(jī)會(huì)主義的，這樣的機(jī)會(huì)并非總有，營(yíng)業(yè)稅本身也在釋放一個(gè)信號(hào)，就是打擊短線炒買炒賣行為。營(yíng)業(yè)稅稀釋了短線炒房人的利潤(rùn)空間，而“二套房貸”政策又卡住了炒房人的融資通道，這使得短線炒房的在此輪行情下的“黃金期”已然渡過(guò)，2010年度雖然還有房?jī)r(jià)上漲機(jī)會(huì)，但是以目前局勢(shì)看來(lái)，短線超買空間還是比較小的。
對(duì)于中長(zhǎng)線持有的投資人：
投機(jī)和投資有著很大的區(qū)別，投機(jī)是追求短線獲利的一種炒買炒賣行為，需要在特定市場(chǎng)環(huán)境下（譬如2009年優(yōu)厚的信貸政策以及稅費(fèi)政策下）或是一些房?jī)r(jià)處于起步階段的、管控欠規(guī)范的時(shí)間節(jié)點(diǎn)才有操作機(jī)會(huì)；而“房產(chǎn)投資”在時(shí)間把握方面更為寬松，事實(shí)上更像一種理財(cái)行為。房產(chǎn)投資理財(cái)?shù)幕貓?bào)形式是多元化的，一方面，在通脹預(yù)期之下，不動(dòng)產(chǎn)具有極強(qiáng)的保值增值性，同時(shí)根據(jù)自身情況而負(fù)債也是一種正確的理財(cái)方式，如果今天背負(fù)100萬(wàn)的房貸感覺(jué)到壓力的話，那么放到十年之后再看，100萬(wàn)的實(shí)際購(gòu)買力可能已經(jīng)大為降低，或許每個(gè)月六七千元的月供在收入占比當(dāng)中的比重已經(jīng)降低很多了；而另一方面，房地產(chǎn)中長(zhǎng)期持有的回報(bào)途徑還包括其融資消費(fèi)功能，信貸工具的發(fā)展已經(jīng)越來(lái)越快，持有房產(chǎn)并不意味著占?jí)捍蠊P資金，當(dāng)面對(duì)再度購(gòu)房、裝修、購(gòu)車、留學(xué)與移民等大宗消費(fèi)時(shí)，借助金融信貸工具將房產(chǎn)價(jià)值提取出來(lái)，也符合“讓不動(dòng)產(chǎn)動(dòng)起來(lái)”的理念，畢竟在各種融資渠道中，房貸的成本還是最低的之一。
對(duì)于自住型的購(gòu)房人
恐慌性購(gòu)房并不可取，因?yàn)閷?duì)于自住型尤其是初次購(gòu)房的購(gòu)房人而言，降低成本才是最好的。而降低成本的途徑，除了降低期望值、選擇興建軌道交通沿線房產(chǎn)以外，縮小期望面積、選擇房齡10-15年左右的二手房也是一種方法，這類房產(chǎn)大多不涉及營(yíng)業(yè)稅，而且面積小、總價(jià)低，作為過(guò)渡型住房還是可以考慮的。“一步到位”已經(jīng)是一種陳舊的購(gòu)房心態(tài)，逐步升級(jí)、以舊換新才是比較科學(xué)的。此外，多為自己的“房產(chǎn)理財(cái)”知識(shí)充電也是非常有必要的，當(dāng)金融信貸產(chǎn)業(yè)走向繁榮，越來(lái)越多的信貸產(chǎn)品可以供消費(fèi)者選擇，選對(duì)按揭信貸產(chǎn)品，一樣也可以節(jié)省大批的利息支出，而根據(jù)調(diào)查，80%以上的消費(fèi)者并不知道怎樣進(jìn)行提前還款是科學(xué)合理的，事實(shí)證明，如果你選擇的提前還款方式正確的話，甚至可以節(jié)省超過(guò)1/3的利息支出，而現(xiàn)在種種消費(fèi)教育活動(dòng)也在向消費(fèi)者傳達(dá)著這樣的思想。譬如中易安房地產(chǎn)擔(dān)保有限公司幾乎每個(gè)月都要與銀行、媒體聯(lián)合推出置業(yè)理財(cái)大講堂，義務(wù)的為消費(fèi)者答疑解惑、規(guī)劃信貸組合并對(duì)購(gòu)房行為提供免費(fèi)、中立的第三方建議。
對(duì)于老舊公房的持有者
對(duì)于持有的房產(chǎn)房齡已經(jīng)在20年以上的業(yè)主而言，目前已經(jīng)到了最佳出售時(shí)機(jī)，現(xiàn)在很多銀行已經(jīng)不再愿意為房齡20或是25年以上的房產(chǎn)提供交易按揭，這勢(shì)必導(dǎo)致此類房產(chǎn)價(jià)值進(jìn)入下行通道，在一些老舊公房集中的區(qū)域，已然出現(xiàn)了“有價(jià)無(wú)市”的局面。當(dāng)此類房產(chǎn)的價(jià)格探頂之際，適時(shí)出手也是明智之舉。
此外，值得特別提醒的是，如果你現(xiàn)在還處于“看房”階段，尚未進(jìn)入實(shí)際的簽約環(huán)節(jié)的話，那么除非你是全款購(gòu)房，夠則搶搭營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的末班車已經(jīng)意義不大，因?yàn)樵诤罄m(xù)的貸款辦理、面簽、評(píng)估、網(wǎng)簽等環(huán)節(jié)走完之后，基本上已經(jīng)趕不上營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的末班車了，消費(fèi)者還應(yīng)該放平心態(tài)。
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