解碼小產(chǎn)權(quán)房小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低廉的秘密到底何在?11月9日，國(guó)土資源部召開(kāi)通氣會(huì)表示，將力爭(zhēng)在明年年底前基本完成全國(guó)農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記發(fā)證工作，并明確表示，小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。來(lái)自國(guó)土部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2007年上半年，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房面積已經(jīng)達(dá)到66億平方米。《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者近日深入全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房最集中的深圳寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)，發(fā)現(xiàn)這里90%以上的房屋都是小產(chǎn)權(quán)房，而正規(guī)的商品房只有四五個(gè)居民小區(qū)。據(jù)悉，在整個(gè)深圳，小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量大約占到全市商品房總量的一半以上。關(guān)于解碼小產(chǎn)權(quán)房的法律問(wèn)題，大律網(wǎng)小編為大家整理了房產(chǎn)糾紛律師相關(guān)的法律知識(shí)，希望能幫助大家。

解碼小產(chǎn)權(quán)房

小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低廉的秘密到底何在?中國(guó)土地制度二元結(jié)構(gòu)當(dāng)初設(shè)計(jì)的背景和目的究竟是什么?

◎文/本刊記者江舟若言

近日，國(guó)土資源部、中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、財(cái)政部、農(nóng)業(yè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見(jiàn)》，明確了相關(guān)工作的重大政策問(wèn)題。11月9日，國(guó)土資源部召開(kāi)通氣會(huì)表示，將力爭(zhēng)在明年年底前基本完成全國(guó)農(nóng)村集體土地的確權(quán)登記發(fā)證工作，并明確表示，小產(chǎn)權(quán)房不得登記發(fā)證。

來(lái)自國(guó)土部門(mén)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2007年上半年，全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房面積已經(jīng)達(dá)到66億平方米。據(jù)北京天則經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)盛洪測(cè)算，如果按人均30平方米計(jì)算，66億平方米的小產(chǎn)權(quán)房面積能住下2.2億人，相當(dāng)于當(dāng)年城市人口的37%;如果考慮到小產(chǎn)權(quán)房多是低收入遷徙工人和剛畢業(yè)的大學(xué)生居住，人均面積較低——比如20平方米——則可住下3.3億人，相當(dāng)于當(dāng)年城市人口的56%。幾乎可以完全解決全國(guó)城市的住房問(wèn)題。

小產(chǎn)權(quán)房一般是指由村集體組織或開(kāi)發(fā)商在農(nóng)村集體土地上建造并出售的房屋，未按規(guī)定走經(jīng)縣級(jí)以上政府將集體土地收歸國(guó)有，轉(zhuǎn)變土地性質(zhì)后再轉(zhuǎn)讓出售的流程，亦即，未向政府交納土地出讓金和交易過(guò)程中的稅費(fèi)。

《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者近日深入全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房最集中的深圳寶安區(qū)沙井鎮(zhèn)，發(fā)現(xiàn)這里90%以上的房屋都是小產(chǎn)權(quán)房，而正規(guī)的商品房只有四五個(gè)居民小區(qū)。據(jù)悉，在整個(gè)深圳，小產(chǎn)權(quán)房的數(shù)量大約占到全市商品房總量的一半以上。

小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格低廉的秘密到底何在?中國(guó)土地制度二元結(jié)構(gòu)當(dāng)初設(shè)計(jì)的背景和目的究竟是什么?

限購(gòu)限貸導(dǎo)致交易紅火

在沙井鎮(zhèn)中心路與新沙路路口，正在馬路上向來(lái)來(lái)往往的人群發(fā)放傳單的房屋中介宋曉冰得知記者要購(gòu)房，顯得非常熱情。他向記者介紹，現(xiàn)在所處的位置屬于萬(wàn)豐村，這里人流量大、配套比較完善，是沙井的商業(yè)文化中心，片區(qū)正在建設(shè)一條地鐵線，加上原有的廣深高速(600548,股吧)和107國(guó)道，交通非常便利。

據(jù)宋曉冰介紹，沙井這個(gè)地方的小產(chǎn)權(quán)房分為兩種類(lèi)型——一種是村委為村民建的，村民可以向外出售;另外一種是開(kāi)發(fā)商向村委買(mǎi)地，然后自己在上面蓋房子并向外銷(xiāo)售。“相對(duì)來(lái)說(shuō)，村委的集資房要比開(kāi)發(fā)商自己買(mǎi)地蓋的房子有保障，因?yàn)榇逦w的房子的產(chǎn)權(quán)是經(jīng)過(guò)村委認(rèn)證和蓋章的。”

宋曉冰帶記者看的一個(gè)居民小區(qū)即為開(kāi)發(fā)商自己向村委買(mǎi)地建造的房產(chǎn)，共由4幢20層的高樓組成，4幢高樓在四樓通過(guò)一個(gè)大型的空中花園相連通，底層一圈是商鋪。目前，該小區(qū)除A幢已在去年造好并已對(duì)外銷(xiāo)售外，其余3幢還都未完全造好。宋曉冰帶記者要看的是A幢一套面積約79平方米的住房。據(jù)悉，此套住房去年由一個(gè)四川人買(mǎi)下，而且這個(gè)四川人在該小區(qū)一出手就是十幾套。[page]

在沙井鎮(zhèn)另外一個(gè)由村委集資建設(shè)的小區(qū)，由多幢18層的高樓組成。記者看到小區(qū)內(nèi)有游泳池、健身房等設(shè)施，小區(qū)內(nèi)環(huán)境較佳，綠樹(shù)成陰，不過(guò)樓間距較小。房屋中介張進(jìn)達(dá)對(duì)記者說(shuō)，這些高樓基本都是最近3年左右建的，這些房子當(dāng)時(shí)計(jì)劃是分給村民的，每戶(hù)每人分42平方米，面積超出部分村民需以3600元/平方米的價(jià)格補(bǔ)差價(jià)，不過(guò)很多村民都將房子賣(mài)給了外地人。張進(jìn)達(dá)說(shuō)，該小區(qū)的房?jī)r(jià)現(xiàn)在大約在5000多元/平方米，不過(guò)由于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證無(wú)法向銀行辦理抵押貸款，因此一般需一次性付清房款，當(dāng)然也可以協(xié)商房款分兩次付清，不過(guò)分批需向賣(mài)房人支付一定的利息。他同時(shí)告訴記者，買(mǎi)賣(mài)一套房屋，他們收取的中介費(fèi)一般是房屋成交總價(jià)的3%，另外到村委會(huì)過(guò)戶(hù)，購(gòu)房者也需要支付成交價(jià)款2%的過(guò)戶(hù)費(fèi)，當(dāng)然過(guò)戶(hù)費(fèi)的金額也可以商議。

在沙井做了七八年小產(chǎn)權(quán)房銷(xiāo)售代理的鄒春成告訴《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者，沙井的小產(chǎn)權(quán)房之所以紅火跟國(guó)家的限購(gòu)限貸政策有一定關(guān)系。“很多有錢(qián)人，他不愿把錢(qián)放在銀行里，要流轉(zhuǎn)起來(lái)。最近這一年間，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格基本上漲了1000元/平方米，這是比較瘋狂的。三五年前，國(guó)家一直說(shuō)要解決小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題，但一直拖到現(xiàn)在也沒(méi)有解決，導(dǎo)致大家都認(rèn)可了小產(chǎn)權(quán)房。”

鄒春成說(shuō)，2008年金融危機(jī)，國(guó)家放松銀根，很多中小企業(yè)主從銀行貸了款之后都去買(mǎi)房子了，大量的資金就流入到了小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)，“買(mǎi)得越多，建得也就越多。”

小產(chǎn)權(quán)房便宜的秘密

據(jù)記者了解，沙井鎮(zhèn)上小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格平均在5000多元/平方米，而周邊商品房的價(jià)格卻在1.5萬(wàn)元/平方米以上，即，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格只有商品房的1/3。

在高房?jī)r(jià)的背景下，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格低廉，加上政府經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的建設(shè)和分配始終無(wú)法滿足中低收入階層的住房需求，因而，小產(chǎn)權(quán)房存在著大量現(xiàn)實(shí)的購(gòu)買(mǎi)和租住群體。

小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格何以如此低廉?中大國(guó)際投資集團(tuán)總裁周海敏博士對(duì)《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者表示，在中國(guó)目前的商品房房?jī)r(jià)結(jié)構(gòu)里，土地出讓金大約占1/3，供水、供電等配套以及稅收和銀行利息大約占1/3，開(kāi)發(fā)商的企業(yè)管理費(fèi)和利潤(rùn)大約占剩下的1/3。

在2009年3月召開(kāi)的全國(guó)“兩會(huì)”上，全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的一項(xiàng)調(diào)查顯示，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，土地成本占直接成本比例最高達(dá)58.2%。不過(guò)隨后，在國(guó)務(wù)院新聞辦舉辦的發(fā)布會(huì)上，時(shí)任國(guó)土資源部副部長(zhǎng)鹿心社表示，根據(jù)該部一項(xiàng)相關(guān)的專(zhuān)題調(diào)查，中國(guó)地價(jià)占房?jī)r(jià)的比重在15%-30%，平均為23.2%。[page]

全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)合會(huì)研究院副院長(zhǎng)陳寶存認(rèn)為，國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)是不對(duì)的，“它用的是當(dāng)初拿地到整個(gè)銷(xiāo)售階段的數(shù)據(jù)，而這中間是有土地增值的，否則政府為何要收土地增值稅呢?”陳寶存對(duì)《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者說(shuō)道。

中國(guó)政法大學(xué)法學(xué)院副教授王建勛指出，其實(shí)中國(guó)房?jī)r(jià)高的根本原因就是因?yàn)檎砻嫔峡蠢习傩蘸驼畬?duì)準(zhǔn)的目標(biāo)都是開(kāi)發(fā)商，說(shuō)開(kāi)發(fā)商太黑、太貪婪，這個(gè)是完全錯(cuò)誤的。他對(duì)《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者表示：“現(xiàn)在拍賣(mài)一塊土地都幾十億上百億的，上面蓋的房子不貴才怪呢!拍賣(mài)土地出讓金在過(guò)去十年間漲了多少倍?!其次，有關(guān)房地產(chǎn)的各種稅費(fèi)在過(guò)去10年間也翻了很多番，加起來(lái)你就知道現(xiàn)在的房?jī)r(jià)為什么會(huì)這么貴。”

王建勛指出，要想改變房?jī)r(jià)高的問(wèn)題，土地制度必須改變，決不能只有政府一家可以賣(mài)地，只有在國(guó)有土地上才可以蓋房。

在京衡律師集團(tuán)董事長(zhǎng)陳有西看來(lái)，由于中國(guó)土地的二元結(jié)構(gòu)，國(guó)有土地賣(mài)給居民最多70年，70年后國(guó)家還可以再賣(mài)一次，這樣國(guó)家永遠(yuǎn)就可以剝奪人民的財(cái)產(chǎn)。“所以，所謂的小產(chǎn)權(quán)房說(shuō)到底其實(shí)很簡(jiǎn)單，國(guó)家所有的土地國(guó)家賣(mài)錢(qián)了，集體所有的土地國(guó)家沒(méi)有賣(mài)錢(qián)，(商品房的價(jià)格之所以貴)是因?yàn)閲?guó)家用它的行政權(quán)力把土地價(jià)格抬上去了。”

陳有西對(duì)《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者指出，房?jī)r(jià)虛高的問(wèn)題很清楚，房?jī)r(jià)里面百分之六七十都是國(guó)家拿走的。“實(shí)際上，國(guó)家拿走每個(gè)國(guó)民是有份的，而政府拿走，人民是沒(méi)份的。我們國(guó)家在土地制度里面的掠奪是非常嚴(yán)重的。”陳有西指出，土地資源應(yīng)該是國(guó)家所有，而非政府所有，“我們現(xiàn)在是把政府理解為國(guó)家，把人民所有理解為國(guó)家所有，把國(guó)家所有理解為政府所有。”

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心調(diào)研課題組曾做過(guò)一項(xiàng)調(diào)查，在目前“合法的”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地增值部分的收益分配，只有20%到30%留在鄉(xiāng)以下，其中，農(nóng)民的補(bǔ)償款僅占5%到10%;地方政府拿走土地增值的20%到30%;開(kāi)發(fā)商則拿走土地增值收益的大頭，占40%到50%。

土地制度變遷折射時(shí)代背景

王建勛表示，中國(guó)的土地制度實(shí)行的是雙軌制，城市土地歸國(guó)家所有，農(nóng)村土地歸集體所有。“但同時(shí)又存在一種制度性的歧視，國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)是不平等的。”他指出，表面上看，中國(guó)的土地分為國(guó)家所有和集體所有，但事實(shí)上都是國(guó)家所有，“它事實(shí)上是一種單軌制，只有國(guó)家才可以賣(mài)地。”[page]

那么，當(dāng)年中國(guó)城鄉(xiāng)土地二元結(jié)構(gòu)制度設(shè)計(jì)的背景和目的是什么?在接受《中國(guó)經(jīng)貿(mào)聚焦》記者采訪時(shí)，全國(guó)政協(xié)委員、清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明教授表示，中國(guó)的土地制度曾發(fā)生過(guò)幾次大的變革。“新中國(guó)成立之初進(jìn)行的土地改革，把農(nóng)村的土地分給了農(nóng)民，歸農(nóng)戶(hù)個(gè)人所有，亦即私有。之所以做這種改革，因?yàn)橹袊?guó)共產(chǎn)黨領(lǐng)導(dǎo)農(nóng)民鬧革命時(shí)曾向農(nóng)民許了愿——打土豪、分田地，耕者有其田。新中國(guó)成立之后，執(zhí)政黨全面地兌現(xiàn)了當(dāng)初所做的承諾。這種土地變革結(jié)束了幾千年的封建土地所有制，極大地調(diào)動(dòng)了農(nóng)民從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的積極性。所以，建國(guó)初期我們的糧食產(chǎn)量一下子就達(dá)到了歷史最高水平。”

蔡繼明指出，當(dāng)時(shí)農(nóng)民獲得了土地的全部產(chǎn)權(quán)，政務(wù)院為農(nóng)民頒發(fā)了土地權(quán)證。1954年的中華人民共和國(guó)第一部憲法確認(rèn)了這場(chǎng)土地變革的結(jié)果，宣布農(nóng)村的土地歸農(nóng)民個(gè)人所有。當(dāng)時(shí)的中國(guó)共產(chǎn)黨曾預(yù)期新中國(guó)成立之后要經(jīng)過(guò)幾年的國(guó)民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)時(shí)期才會(huì)進(jìn)入新民主主義社會(huì)，而新民主主義社會(huì)至少要實(shí)行二三十年的多種所有制并存。但從1954年以后就開(kāi)始了三大改造而且原先預(yù)期要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間才能完成的三大改造只用了兩三年就完成了，以至于1956年黨中央就宣布進(jìn)入社會(huì)主義時(shí)期了。這一指導(dǎo)思想和路線的變化自然就涉及到農(nóng)村土地制度的變革，據(jù)說(shuō)當(dāng)時(shí)黨內(nèi)也有人主張一次革命到位，把農(nóng)民分到手里的土地一次性變成國(guó)有，即全民所有。這似乎更符合革命的思想，因?yàn)榧热皇歉闵鐣?huì)主義，那就公有制越大越好，全民所有制肯定比集體所有制優(yōu)越。但黨內(nèi)占主流的意見(jiàn)考慮到當(dāng)年黨是向農(nóng)民許過(guò)愿的，一下子把農(nóng)民剛剛到手的土地收歸國(guó)有，恐怕會(huì)引起農(nóng)民的不滿和農(nóng)村的不穩(wěn)定，所以就采取了一個(gè)折中的所謂集體所有制作為過(guò)渡，名義上還是農(nóng)民所有，只不過(guò)不是農(nóng)民個(gè)人所有了。”

蔡繼明指出，真正確立中國(guó)二元土地制度的還是1982年的憲法。該憲法修正案把1954年以后這么長(zhǎng)時(shí)間農(nóng)村土地集體所有制這種現(xiàn)實(shí)確認(rèn)了下來(lái)。“此前，農(nóng)村土地實(shí)行集體所有是沒(méi)有憲法根據(jù)的，最多只是以人民公社工作條例為依據(jù)。”

王建勛也對(duì)記者指出，1982年憲法第一次明確規(guī)定城市的土地歸國(guó)家所有，以前的憲法還承認(rèn)在城市里有一些繼承下來(lái)的宅基地，屬于私人所有。“這是一個(gè)根本性的改變。現(xiàn)在城市里有一些私房仍然是有房地產(chǎn)證的——而我們現(xiàn)在買(mǎi)房只有房產(chǎn)證——并且1949年后發(fā)的房地產(chǎn)證也有，上世紀(jì)50年代還曾換發(fā)過(guò)國(guó)民黨時(shí)期甚至更早時(shí)期的地契。我們從來(lái)沒(méi)有制定過(guò)任何法律和政策宣布這些房地產(chǎn)證無(wú)效。但1982年的憲法卻規(guī)定城市的土地歸國(guó)家所有。這些問(wèn)題現(xiàn)在沒(méi)法處理，政府也不給說(shuō)法。”[page]

根源在于土地未變性

既然憲法規(guī)定農(nóng)村土地實(shí)行集體所有制，而集體是以村為單位的，那么理論上只要經(jīng)村集體同意且符合城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃就可以進(jìn)行建設(shè)，又為何必須經(jīng)由政府把土地收歸國(guó)有后才能轉(zhuǎn)讓拍賣(mài)呢?

蔡繼明指出，這里涉及到一個(gè)更深層次的問(wèn)題，就是農(nóng)村土地的集體所有權(quán)并不是一個(gè)完整的產(chǎn)權(quán)，雖然憲法規(guī)定農(nóng)村的土地歸集體所有，城市的土地歸國(guó)家所有，但這兩種土地公有權(quán)是不對(duì)等的。城市的國(guó)有土地只要納入城市規(guī)劃，政府通過(guò)招拍掛，無(wú)論是國(guó)有企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)還是外資企業(yè)，只要拿到國(guó)有土地的使用權(quán)，符合規(guī)劃，就可以轉(zhuǎn)讓、抵押及從事各種建設(shè)，包括城市居民的宅基地也是國(guó)有的，買(mǎi)房子的時(shí)候得到了70年的土地使用權(quán)，在這期間居民轉(zhuǎn)賣(mài)、出租、抵押，也有完全的自由。

“而農(nóng)村既然是集體所有制，農(nóng)業(yè)機(jī)械等各種生產(chǎn)資料，農(nóng)民也是可以隨便處置的，但唯獨(dú)土地例外。憲法和土地管理法規(guī)定，農(nóng)村集體的土地不能夠買(mǎi)賣(mài)，不僅土地所有權(quán)不能買(mǎi)賣(mài)，土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到嚴(yán)格限制。農(nóng)村的土地即使實(shí)行農(nóng)戶(hù)承包，也只有本村的居民才有資格直接獲得土地承包權(quán)，后來(lái)的土地流轉(zhuǎn)最初也僅限于村內(nèi)流轉(zhuǎn)，農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工可以把土地轉(zhuǎn)包給村里的其他人，本村的土地要轉(zhuǎn)讓給外村人多多少少要受到限制。”

蔡繼明表示，國(guó)家對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地就做了更加嚴(yán)格的限制。農(nóng)村集體建設(shè)用地有三種用途：第一種是用于農(nóng)民的住房，也就是宅基地;第二種是用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、村辦企業(yè);第三種是用于道路和各種公共設(shè)施建設(shè)。“既然有關(guān)規(guī)劃部門(mén)和行政管理部門(mén)已經(jīng)確認(rèn)了農(nóng)村集體建設(shè)用地的用途，按理說(shuō)這些集體建設(shè)用地建什么，村里應(yīng)該有完全的自主權(quán)。但事實(shí)上很多村甚至鄉(xiāng)都沒(méi)有規(guī)劃，原有的建設(shè)部也并不管農(nóng)村建設(shè)(上一次國(guó)務(wù)院機(jī)構(gòu)改革才把建設(shè)部改名為住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部)，城市規(guī)劃最多延伸到縣以及個(gè)別鄉(xiāng)鎮(zhèn)，廣大農(nóng)村事實(shí)上是處于沒(méi)有規(guī)劃的狀態(tài)。”

蔡繼明說(shuō)，既然沒(méi)有規(guī)劃，建房似乎就可以由農(nóng)民自己決定了，但事實(shí)上國(guó)家對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地作了非常嚴(yán)格的限制。土地管理法規(guī)定，任何個(gè)人和單位要從事建設(shè)——如建廠房、建住宅、進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā)——必須使用國(guó)有建設(shè)用地，這就意味著城市建設(shè)和工業(yè)化進(jìn)程不能直接占用農(nóng)民的土地，必須先把農(nóng)村的土地收歸國(guó)有，即先變性，然后再轉(zhuǎn)變用途，否則就是違法用地。

同樣，農(nóng)民在自己的建設(shè)用地上建的房子，可以出租或出售給本村的村民，但不能出租或出售給外來(lái)的居民特別是城市居民。“嚴(yán)格意義上說(shuō)，并沒(méi)有法律這樣規(guī)定，可能是國(guó)務(wù)院和國(guó)土資源部的有關(guān)文件做了這樣規(guī)定的。”農(nóng)民自己的住宅可以自由買(mǎi)賣(mài)，但是因?yàn)檎厥羌w的財(cái)產(chǎn)，就不能轉(zhuǎn)讓和出租甚至不能抵押。“政府認(rèn)為，一旦把房子賣(mài)給城市居民，這個(gè)房子就是小產(chǎn)權(quán)房。其實(shí)，農(nóng)民的房子之所以是小產(chǎn)權(quán)并不是因?yàn)榉孔颖旧硎切‘a(chǎn)權(quán)，而是因?yàn)槠湔厥羌w的，沒(méi)有經(jīng)過(guò)國(guó)有土地的變性，因此縣以上國(guó)土部門(mén)不給房子發(fā)產(chǎn)權(quán)證。”[page]

蔡繼明指出，事實(shí)上，農(nóng)民賣(mài)房轉(zhuǎn)讓的只是宅基地使用權(quán)，正如城市的房產(chǎn)交易轉(zhuǎn)讓的也只是國(guó)有宅基地使用權(quán)一樣，這其中并不存在對(duì)集體所有權(quán)的侵害，“所以說(shuō)小產(chǎn)權(quán)房交易理應(yīng)受法律保護(hù)的，更何況憲法規(guī)定農(nóng)村的土地歸農(nóng)民集體所有，農(nóng)民在自己的土地上建的房子按照物權(quán)法就應(yīng)該享有全部產(chǎn)權(quán)或物權(quán)。”

蔡繼明質(zhì)疑，中共十六大以來(lái)一直強(qiáng)調(diào)要增加居民的財(cái)產(chǎn)性收入，“農(nóng)民除了土地和宅基地住房之外，沒(méi)有什么其他財(cái)產(chǎn)。允許農(nóng)民的房子作為商品房開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、出租、出售甚至抵押，這不就是要增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入嗎?從這個(gè)角度來(lái)講，限制農(nóng)村集體土地和小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場(chǎng)，是不符合中共十六大、十七大精神的。”